3万亿个贷助推房价 楼市加杠杆or去杠杆？

分城市看，深圳表现得尤为明显。2015年二季度开始，深圳房价快速上 涨，部分区域如龙华、蛇口、西丽等多个项目上涨幅度达到50%甚至翻番;全年来看，深圳房价同比上涨48%，一举超过北京成为全国第一;与此同时，深圳房 贷余额也快速飙升，同比增幅在40%以上。

今年春节前后上海楼市的爆发，也与个贷增长呈正相关。据央行上海总部统计，今年1月份上海地区个人住房贷款单月增加346.3亿元，单月增量打破去年9月份所创纪录，创下近3年来新高，环比多增139.9亿元，同比多增243.1亿元。

把时间拉长了来看，近十年的央行数据显示，个人住房贷款规模与房价的走势呈现出一致性。在信贷政策松动的时期，2007年、2009年和2010年全年住户 中长期消费性贷款(主要是个贷)增速分别超过20%、30%和25%，房价也获得了显著增长，增速约在15%左右。尤其在2009年，个人住房贷款同比增 速高达59.73%，商品房销售价格同比增速为23.18%。

反之，在信贷政策收紧的时期房价走势出现了回落，2008年和2012年全年住户中长期消费性贷款增速落在10%-13%之间，房价增长速度也有明显的“跳水”，增速回落到10%以下。

“场内外”的加杠杆

与2009年不同的是，这一轮房地产信贷放松，是以降低首付比例、放大杠杆为核心的。2015年3·30新政出台，二套房首付降至4成;公积金贷款首套首付最低为20%，二套降至3成。

2016年2月2日，央行银监会进一步降低首付比例，首套房商业性个贷首付比例下调至25%，对于不限购城市首付比例最低可至20%，二套房首付比例降至30%。

张大伟指出，这种宽松与2009年最大的区别是，降低首付放大了杠杆。央行最低20%首付是5倍杠杆，其余80%利用银行贷款，这可视之为场内加杠杆。“场 外”通过首付贷再次加杠杆，10%首付是10倍杠杆，5%首付就是20倍杠杆了，这样的案例现在市场上都已经存在;但与此同时，购房者支付了低首付，导致 贷款额增加，贷款成本提高，目前商业银行大多只给95折利率，月供、还款压力很大。这在楼市去库存的背景下带来了风险，一旦房价下跌，出现断供的可能性便 会增加。

而2009年的宽松政策核心则是降低利率，用(首套房)利率7折降低了购房者的成本，彼时房屋总价也没那么高，所以增加杠杆的风险非常低，购房者的还款能力也比较强。

还有一个不同是，2009年的信贷宽松是“普惠式”的，全国几乎每个区域房价都在上涨;而2015年以来的宽松则是结构性的，资金仅仅流向了一线城市及部分二三线城市，推动了深圳、上海、南京等地房价大幅上涨，区域之间剧烈分化，也导致风险上升。