多重调控令下 济南房价进入稳定期价格波动幅度不大

炙热的夏天接近尾声,购房者期待的楼市降温并没那么迅速。严厉调控之下楼市开始降温,二手房也出现下降趋势。但事实上,除了几个一线城市处于横盘之外,大多数二线城市依旧火热,部分三线城市甚至进入地王频出的阶段。

楼市处于“横盘”期

炒股的人都知道“横盘”,是指股价在一段时间内波动幅度不大,价格振幅小,方向不好把握,这往往是投资者最迷惑的时候,这个时候通常应仔细观察,谨慎操作。济南的楼市目前也可以称之为横盘期。济南房地产界的一位资深人士表示,以东部一大型楼盘为例,去年10月高层住宅均价9500元/平方米左右,今年8月份两次开盘加推,高层成交均价11900多元/平方米,一年之内涨幅大约在25%,最近几次开盘,价格基本上持平。

“如果放在去年限购之前,没有任何调控政策的话,一年的时间,房价可能早已翻番。”该人士表示,政府监管部门实行严格限价措施,根据土地成本、建安成本、合理费用和利润率,防止开发商利用市场供需矛盾牟取暴利,说白了就是用行政手段帮购房者砍价。一些热门区域的楼盘,如果没有限价这一紧箍咒,价格可能大幅上涨。

抑制房价上涨仍有阻力

即便如此,房价上涨的压力还是不小。一方面,由于去年一年市场极度红火,开发商手里的存货所剩无几,急需拿地补仓,各大房企不惜重金抢地,导致面粉贵过面包,楼面地价大涨,进一步助长了房价上涨的市场预期。另一方面,限购限贷限售限价等调控措施出台后,从各个环节全面打压房地产市场,济南提高了预售门槛,规定住宅必须建到12层及以上,才能申请预售许可证,这导致住宅销售节奏放缓,短期内供应不足,一房难求。另外从宏观方面来看,市民的资金没有更好的投资渠道,房价上涨带来一种预期:买房成了最好的增值方式。

几轮楼市周期性调整,2007年调控后,年底开始调整,第二年市场受挫明显;2011年的限购政策出台后,年中市场就开始转向,2014年房价明显下降。这一次调整似乎和前几次不同,多种因素促使调控措施步步收紧,对于包括济南在内的多数城市,市场还没有伤筋动骨,短期内看不到降温、房价下跌的苗头。

所以,很多价格不是太高的楼盘总能开盘就销售一空,甚至敢对客户挑挑拣拣,全款买房的优先,低首付贷款的剔除,捆绑车位、地下室等等。

变局来得未必那么快

济南下半年放量供地,加快供地节奏,以平抑供给不足的问题。但是从最近几次土地拍卖来看,开发商的拿地价格并没有下降,这些土地成本居高不下,使后期开发出来的房子很难降价。毕竟,房企需要有利润赚。

政府限价,房价难以大涨,但开发商不可能赔钱卖房。特别是汉峪片区等热点区域,新开发的楼盘极可能通过豪宅化、精装修等手段,转嫁、消化高昂的土地成本。业内人士分析认为,今年楼市的横盘期恐还将延续。变局总会到来,但未必会那么快,楼市的调控和长效机制的建立,才是真正任重道远。