济南老旧小区改造期盼主事人，居民意见反映难

供暖管网是一个系统工程,其产权也有明确的划分界限。产权界限的划分,虽明确了管网改造中各方职责范围,却也导致了分歧只能靠居民内部协调解决的局面,更造成改造中热企、物业、社区居委会“都管却都不管”的尴尬局面。社会学专家认为,老旧小区改造应该建立相应的社区议事制度,居委会、热企、物业、居民代表等参与其中,协调推进。

舜玉小区内老旧供暖管道。

中环小区物业免费检修小区老管道。不过在供暖改造上,多数物业都不愿过度介入。

热企:产权划分明确，不宜过多干涉

“类似的情况时有发生。”济南市一家热企的工作人员介绍,在众多老旧小区供暖管网改造工程中,部分业主出于改造费用过高、管道改造会对自家产生遮光、噪音等影响而反对,从而导致另外一部分业主无法实现供暖改造的愿望。

以舜玉小区118号楼管道改造工程一挪再挪为例,该工作人员表示:遇到类似情况,热企都会在不影响单元楼业主正常生活情况下,修改管道设计方案,尽可能实现用户管道改造的愿望。但该工作人员也坦言,如果居民意见分歧严重,管道改造工程通常都会先停工化解矛盾,以防演化成更激烈的矛盾。“有些业主情绪十分激动,甚至将管道砍坏来表达不满。”

“像这种纠纷,我们很难介入,即便介入也很难有说服力。”该工作人员强调,尽管热企是主导部门,但老旧小区供暖管网改造顺利开展还得靠业主、热企、物业、社区协商推进。仅凭热企很难说服业主,很多业主都认为“管网改造你是来赚钱的,还来劝我?”

通常,根据产权划分,老旧小区的一次管网归热企所有；二次管网产权大都归建设产权单位或小区业主所有。不过随着济南市老旧小区改造工程的开展,部分产权正在逐步移交至热企；至于楼道内管道则由单元楼业主共同所有；入户管道以及业主家中供暖设备则由业主个人所有。

“从产权上来说,单元楼楼前阀之后的管道便由单元楼业主共同所有,它涉及居民自身利益,业主有权利自愿选择改造或者不改造。”该工作人员表示,正是由于产权红线的划分,热企无法过多介入居民管网改造的意见协调。对此,济南市多家热企工作人员纷纷表示,目前济南市相关政策文件并没有有效的解决办法。

物业:多一事不如少一事，不愿过度介入

供暖季来临,天桥区中环小区的业主们迎来了一个好消息,物业免费检修小区供暖管网,更换新阀门。该小区物业管理方山东瑞尔物业负责人介绍,该小区建成20余年,管道老化严重,取暖季管道漏点、室温低等问题时有发生。但由于开发商早已破产,小区内二次管道老化改造只能由业主自掏腰包。“根据相关规定,部分费用可以动用小区维修基金,但为了不耽误今年小区居民正常用暖,我们决定自掏腰包为居民进行整改。”

事实上,按照规定,小区换热站和二次管网只有达到一定标准,热企才能回收。但现实中,小区供暖设备较新时,众多物业公司往往因有利可图而不愿移交,而等到设备老化想移交时,已经不符合热企回收的标准。

为避免类似尴尬,2012年,济南市曾出台《关于制定济南市居民住宅小区规划红线内供气、供热、供水和新建居民住宅小区供电设施设备配套工程安装收费标准的通知》,规定:新建小区开发商要向专营单位缴纳每平米48元的红线内配套费,才能验收交房。新建小区的二次管网产权属于供热企业,供热企业负责维修改造。

而对之前建设的小区来说,“每平方米48元”就成了一个门槛,这也成为供热企业对老旧小区收取改造费的依据。目前,随着众多小区自管站与二次管网的产权移交,众多物业公司在管网改造中往往抽身事外,认为“多一事不如少一事”。

家住解放东路一小区的张女士因单户改造费用较高,自己便号召整栋楼业主共同安装,分摊节省部分费用。尽管她个人多次协调,可邻居们都不愿意花钱安装。为此,张女士也曾几次找到小区物业,希望其能出面帮忙调解。“找了几次,物业经理都说产权已经移交给热企,他们不负责此事。”

“统一众多单元楼业主的意见,对于物业公司几名工作人员来讲,耗时耗力。”市中区旅游路某老小区物业王经理表示,小区物业也希望参与到这件事中来,但涉及改造费用等敏感问题,鉴于物业公司的服务角色,实在是力不从心。“很多业主都有‘我花钱养着物业,凭什么还来管我’的想法,物业去劝往往更激化矛盾。”

居民:有意见没处反映，盼居委会参与

今年9月底,山大北路33号院进行供暖管道改造。因改造成本近万,众多业主选择不进行供暖改造。不过,大多数业主的意见并不能代表全部业主,院内也有少部分业主想改善供暖效果。

但鉴于不同意改造的业主较多,担心因此邻里关系闹僵,院内的张先生等业主便暂时搁置了自己改造的计划。张先生坦言,小区没有物业,也没有业委会,“如果社区居委会介入,帮助协调业主意见,那就好了。”

事实证明,老旧小区供暖管网改造工程中,社区居委会的介入的确起到巨大的推动作用。以开元山庄为例,此前多年,因改造费用过高居民内部意见分歧严重,供暖改造一拖再拖。2015年,在社区居委会多次积极协调下,济南热电做出最大让利,居民只需要负责自己家里的改造费用,其他则由热电公司负责。该方案最终获得小区大多数居民同意,改造顺利开展。

济南市多位基层社区工作人员坦言,老旧小区供暖改造难在必须征得大部分业主的同意。“虽然业主可以单独申请,但如果有邻里分歧,工程也难以开展,还是会压一压先暂缓施工。”市中区某街道办工作人员表示,大家都是街坊邻里,不希望产生太大的矛盾或者过激的行为,所以街道办或者居委会一般都会争取所有业主同意。