全球楼市繁荣隐现裂缝 半数风险城市房价动摇

一套单位的交易，引发香港房地产市场的轩然大波。

11月上旬，被誉为“香港楼市参考指标”的十大“蓝筹屋苑”之一的嘉湖山庄一套实用面积为41m²的两房，以456万港元成交，相比今年7月下旬同类型单位的最高成交价，降价幅度已经超过22%。

据美联物业数据显示，10月香港新建住宅销售交易额跌至112亿港元，已降至16个月最低水平；同时10月新屋交易数量仅为1130宗，为9月份的一半左右。不仅刚需盘受挫，豪宅市场也风光不再。

然而香港并不是唯一房价受压的全球核心城市。

在美国纽约最繁华的曼哈顿区，房屋销量已连续三个季度下降。据彭博数据显示，第二季度末市场上有近7000套房源，比去年同期增长11%，但销量下降17%，至2600套出头的水平。

而在备受中国炒房客青睐的澳洲，2018年7月房价同比下滑1.6%，创下自2012年8月以来的最大跌幅。

从伦敦到悉尼，从香港到纽约，全球楼市正遭遇着价量齐跌的尴尬局面。但这一次楼价下降，到底是真跌还是假摔？

高杠杆吹起繁荣泡沫

回顾此前的数次金融危机，加杠杆的魅影都隐现其中，债务过高导致资金链断裂，进而引发资产抛售潮。

在2008年次贷危机爆发之后，美国房地产市场首当其冲，部分地区的房价甚至暴跌了50%，美国经济也陷入了衰退。为了挽救美国的楼市和经济，美联储实行了史无前例的“印钞”政策，不但通过多次降息将利率降低至零，还进行了3轮量化宽松（QE），向市场注入了超过3万亿美元的流动性，货币大量超发，成了资产价格上涨的基础。

恒大经济研究院院长任泽平就曾经在研究报告中提到：从长期来看，房价增速与货币增速高度相关。过去近50年间，美国10年平均房价增速趋势与10年平均广义货币（M2）增速趋势相同。其中，M2增速基本领先房价增速2年时间。

而在杠杆率高企的市场，一旦加息步伐加快，资金链断裂，弃房逃跑的故事就会屡见不鲜。日本央行从1989 年开始连续5 次加息，并限制对房地产贷款和打击土地投机，1991年日本房地产泡沫破裂。

美联储从2004年6月起两年内连续17次调高联邦基金利率，2007年次贷违约大幅增加，2008年次贷危机全面爆发。

今年以来，美联储已经加息三次。不少地区也跟随步入加息周期，国际大都市的楼市风险正在进一步聚集。

繁荣的第一个裂缝

9月27日，瑞士银行（UBS）发布《2018全球房地产泡沫指数》报告。根据该报告，全球主要城市在过去5年里，房价平均上涨了35%。

潮流已经改变，分析认为，而在各种力量的影响下，某些房价较高的城市正经历价格的回落。作为全球安全资产基准的国债收益率正在上升。澳大利亚和加拿大正在收紧抵押贷款的信贷标准，挤压了当地城市的房产市场。英国脱欧的不确定性让伦敦成为了一个政治风险的集中地而非避难所。

瑞银在报告中指出，3年前，伦敦和香港是唯一面临风险的两个地区；而3年后，风险城市已经扩大到包括香港、慕尼黑、多伦多、温哥华、阿姆斯特丹和伦敦在内的6个城市。

“繁荣的第一个裂缝已经显现：去年的风险城市有一半出现了房价下降。”瑞银房地产主管克劳迪奥（Claudio Saputelli） 对媒体表示。

克劳迪奥表示，根据瑞银过往的经验，在风险警告发出的12个季度以内，这些世界级房地产市场出现回调的可能性会达到50%-60%。

瑞银指出，泡沫出现时，一个典型的迹象是房地产与人均收入和租金严重脱节。据统计，这些大城市的工薪阶层的税前平均年收入，如果用来购买一处60平方米的公寓，在香港需要22年（2008年时需要12年），伦敦需要15年，巴黎14年，新加坡12年，东京11年，慕尼黑8年，法兰克福6年。而如果用累计租金收入购买这套公寓的话，在苏黎世和巴黎需要36年，新加坡、慕尼黑、香港需要35年，法兰克福则需要30年。

自2012年以来，香港房价持续以每年近10%的速度上涨，截至7月底，香港楼价已连涨27个月，仅上半年的涨幅就达到13%。

11月5日，香港金管局总裁陈德霖公开表示，香港楼价由8月开始回落，近月成交量明显减少，一手及二手成交量合计共跌48%，反映出市场气氛冷淡。

香港研究协会（Hong Kong Research Association）的调查结果显示，四成受访者预计房价将下跌。美银美林的最新报告指出，目前香港住宅楼市转弱，预计未来两年香港住宅楼价将下调10%-20%。

与此同时，数据显示，目前悉尼的独栋房屋和公寓价格已经跌落到了2016年底的水平。有机构认为，澳大利亚将面临2008年金融危机以来最大的房价调整，房价可能将在2020年下跌23%。

在别人恐惧时贪婪

在全球楼市一片惨淡氛围下，“股神”巴菲特却在久违18年后，又一次加仓美国之外的房地产市场。

11月，巴菲特旗下的一家房地产经纪公司Berkshire Hathaway HomeServices（BHH）与设在伦敦的Kay &； Co.达成合作，这也是继柏林的Rubina Real Estate之后，该公司在欧洲的第二家加盟商。

目前，该公司正在与巴黎以及马德里的潜在伙伴谈判，同时把自己的触角伸向意大利、日本和中东等地。并希望在年底前将米兰、维也纳和迪拜也纳入自己的业务版图。

以BHH进军欧洲的第一站德国为例，经过了四年强劲增长的德国房地产，目前依然保持着健康向上的势头。

据统计，今年第三季度，德国房地产价格指数同比上涨7.29%，即使是扣除通货膨胀，也有4.89%的涨幅。二手房价格中位数，也从去年9月份的25.35万欧元，上涨至今年9月的27.1万欧元，涨幅接近7%。在全球主要国家和地区中，德国的房地产也是为数不多的安全渡过2008年金融危机的市场。

“在市场贪婪时恐惧，在市场恐惧时贪婪。”这是巴菲特最为重要的投资逻辑。在全球房地产市场一片恐慌之际，巴菲特和他的智囊团抓住机遇，进军仍然具有潜力的德国市场向外界释放的信号耐人寻味。巴菲特的大举进军，不得不让市场怀疑，这一次房地产市场的下跌，到底是真跌，还只是假摔而已？