并购重组活跃 中小房企密集转手

调控重压之下，中小房企控股权腾挪案例大量增加。今年下半年以来，房企并购整合频繁，有超过30家中小地方性房企股权和债券通过产权交易平台挂牌转让。上市公司方面，数据显示，今年6月以来，上市公司共计发起了46起标的资产为地产行业的并购，披露交易规模达到489亿元。

中原地产首席分析师张大伟指出，2018年是近年来房企资金压力最大的一年。从近期各地楼市的调控举措来看，今年年末房企的资金压力依然不减，而且这种趋势还会延续到2019年，转让资产有助于改善相关企业的现金流。

国资聚焦主业

按照相关规定，若无特殊情况，国有股权转让需通过相关交易所挂牌进行。从多个地方交易所挂牌动态可以一窥国资对于房地产公司股权的安排。整体来看，这些房地产公司项目多位于三四线城市，盈利能力较差或者项目匮乏的小型房企股权成为转让热点。

部分股权转让案例中，受让方被要求在受让股权的同时需承接相关债权，其中不乏全部股权仅作价1元转让的案例。例如国投集团下属企业石家庄东方热电集团有限公司持有的石家庄东方元顺房地产开发有限公司60%股权正在挂牌寻求转让，本次转让资产还包括转让方对标的企业的5.92亿元债权。挂牌信息显示，东方元顺60%股权及相关债权转让底价为5.36亿元，其中东方元顺60%股权挂牌价格为1元，转让方对标的企业5.92亿元债权的挂牌价格为5.36亿元。

之所以1元转让，主要是由于标的公司长期经营不善，目前已经处于资不抵债的状态。挂牌信息显示，东方元顺2017年和2018年前7月净利润分别为-3876万元和-2159万元。截至评估日，公司净资产为-6.34亿元。与之类似的还有中国煤炭科工集团下属的沈阳煤炭科学研究所有限公司持有的抚顺科工房地产开发有限公司，该公司100%股权目前正挂牌转让。公告显示，截至评估日，公司净资产为-111.77万元。公司本次纳入评估的两宗土地已取得使用权，但尚未开工。公司目前还有4.74亿元的借款未归还。

中国证券报记者了解到，实际上，近年来，非地产主业的地方国企和央企一直在进行非主业且盈利能力较差的资产剥离。随着房地产调控进一步深化，一些盈利能力差、项目前景不确定的地产项目及公司成为剥离的重点。

不过近期的产权交易信息显示，以地产为主业的国企和央企也正积极转让盈利能力较差的项目公司股权。

其中，老牌地产央企华侨城近期一系列动作引发关注。自2018年9月以来，华侨城开始频繁地出售旗下公司股权及资产。目前华侨城挂牌出售和进行预披露的资产至少有14项。其中和房地产有关的项目达11项，其中位于一二线城市项目9项，4项位于成都，3项位于上海，2项位于华侨城总部深圳。其中转让规模较大的有，海南华侨城实业有限公司100%股权及12.95亿元债权，挂牌价30亿元；上海万锦置业发展有限公司100%股权及3.64亿元债权，转让底价16.63亿元。挂牌信息显示，截至审计日，前述公司业绩均告亏损。市场分析认为，上市公司华侨城A前9月经营现金流为-207亿元。考虑到华侨城将文化+旅游+新型城镇化作为公司战略，甩卖资产更多是为了处置周期较长、占用资金较多的项目变现，改善集团现金流，从而将更多的资金用在文旅及新型城镇化项目上。

此外，北大资源、中铁二局等国企、央企也在频繁转让其旗下的房地产项目公司股权。

上市公司合纵连横

上市房企方面，资产整合速度也在加快。在今年下半年46起由上市公司发起的房地产并购中，并购资金规模超10亿元的案例达到11个。其中，新城控股、永辉超市、金融街等并购规模居前。

部分资金充裕企业通过大手笔增资加强对优质项目的掌控力。新城控股近日公告，公司关联方上海万圣及公司下属子公司分别对12个标的公司进行现金增资共计42.52亿元，其中上海万圣出资总额为9.04亿元，公司下属子公司出资总额为33.48亿元。增资完成后，公司下属子公司对标的公司的持股比例为81%，上海万圣对各标的公司持股比例均为19%。公司表示，各标的公司均由新城控股负责运营管理，此举旨在提高资金使用效率，实现公司的规模发展，提升公司的市场竞争力，促进公司可持续发展。

此外，房企巨头之间的并购也颇为引人注目。今年9月底刚宣示“活下去”的万科，低位扫货却一点也不含糊。10月初，万科收购华夏幸福旗下涿州公司80%股权、裕景公司80%股权、裕达公司80%股权、廊坊公司80%股权和霸州公司65%股权。这五家公司持有位于环京区域的涿州、大厂、廊坊和霸州市的共10宗土地，均为住宅用地，总用地面积约34万平方米。万科实际通过收购目标公司控股权的方式获得了相关地区的土地储备和项目开发，从而得以进入环京市场。随后，万科又获得海航部分地产项目以及嘉凯城旗下5个项目，前述三项资产收购共计耗资76.24亿元(含相关债务)。

分析人士指出，房地产行业仍处于调控重压之下，限购与房贷成本未见下滑，房企销售增速普遍下滑。房企资金普遍承压，通过公开市场拿地无法降低土地成本，从而为并购提供了新的市场机会。一些手握充裕资金的房企，可以通过并购逢低增加土地和项目储备。

集中度将继续提升

数据显示，截至12月9日，目前已经有20家房企公布了全年业绩预告，这20家房企主要为中小房企。预计预喜的企业数目达到了11家，占比仅为55%。整体来看，项目储备丰富的房企业绩仍然表现良好，深深房A、广宇集团、金科股份等公司预计全年净利润同比增速均接近或超过50%以上。而部分项目储备不足或项目交付时间不确定的房企则面临业绩增速下降或下滑的风险。中房股份预计全年业绩首亏，主要是由于公司主营房地产业务可销售房屋减少。

克而瑞数据显示，碧桂园、万科、恒大和融创前11月总销售额超过2万亿元。截至11月，销售超过千亿的房企已有25家，到年底可能会超过30家，同比去年几近翻倍；其他各梯队的销售金额入榜门槛，也明显提高，行业集中度进一步提升。

新城控股高级副总裁欧阳捷认为，房地产市场格局朝着“寡头化”趋势发展，90%的中小房企会退出地产项目。到2020年，20强房企可能将会占据市场份额的60%以上。