央行降准利好楼市？直接影响或是房贷利率继续回调

在部分城市房地产调控政策出现微调之际，央行又宣布了一个大消息——降准！

尽管近几次降准，央行都强调是“定向调控”、“并非大水漫灌”，但是仍会被大部分人认为降准释放资金最终会流向房地产领域，再加上总理昨日罕见提出“全面降准”，更加引发了业内人士的遐想——楼市政策春风来了？

那么，此次降准的背景和意义是什么？对楼市究竟有多大影响？

业内人士认为，降准及相关操作主要目的是优化流动性结构，降低融资成本，进一步支持实体经济发展，对楼市和房价并无直接利好影响，但是，整个社会资金充裕的情况下，也将间接利好房地产市场，一方面房企的资金压力有望缓解，另一方面房贷利率有望降低。不过，也有业内人士认为，光靠个人房贷的小幅放松尚不能立即促进房价反弹，2019年全国主要城市房价下跌、探底的主趋势不会改变。

降准为了支持实体经济

对于此次降准，央行有关负责人进一步解释称：此次降准仍属于定向调控，并非大水漫灌，稳健的货币政策取向没有改变。此次降准及相关操作净释放约8000亿元长期增量资金，可以有效增加小微企业、民营企业等实体经济贷款资金来源。置换中期借贷便利每年还可直接降低相关银行付息成本约200亿元，通过银行传导有利于实体经济降成本。这些都有利于支持实体经济发展。

从央行的表述来看，降准及相关操作是为了进一步支持实体经济发展，优化流动性结构，降低融资成本。这一点在业内已经达成共识，多位业内专家都认为降准是应对短期经济增长困境的举措。

“中国经济增速下滑，三季度回落至6.5%，四季度继续走弱。实体经济不振，尤其是中小企业融资难、融资贵的情况仍然存在。为了稳增长，支持实体经济，尤其是小微企业，降准是合理的货币动作。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭说。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐也认为，降准是应对短期经济增长困境的举措。中央经济工作会议就提出宏观政策要强化逆周期调节，继续积极的财政政策和稳健的货币政策，稳定总需求。在当前外部环境严峻，内生动力不足的当下，经济下行压力较大，减税、降准在未来将有可能继续实施。

“央行在开年即开展降准操作，且两次实施降准仅间隔10天，并同时宣布，显示出放松货币信贷环境，支撑实体经济的急迫心态。”合硕机构首席分析师郭毅说。

杨红旭表示，正如央行负责人所言，此次降准仍属于定向调控，并非大水漫灌。降准，有利于商业银行放贷额度的增加，置换部分中期借贷便利，还可降低银行及企业融资成本，所以有利于支持实体经济。

资金充裕间接利好楼市

尽管降准的目的是支持实体经济，并非直接刺激楼市，但是在业内人士看来，整体社会资金充裕了，也将间接利好房地产市场，一方面能缓解房企的资金压力，另一方面房贷利率也可能逐步回调至基准利率。

“对于资金密集型的房地产行业来说，此次全面降准，且未明确限定资金流向，流动性的宽松，对渴求资金的地产行业将带来重大利好。”郭毅认为，首先，对于房企而言，获得银行贷款支持的难度将大大降低，房企现金流紧绷的状态将得到改善，同时融资成本也有望下调。特别是国企、央企，以及全国排名前30位的头部房企，更将从中受益。房企资金面的宽松，将有助减少此前在全国频频出现的土地流拍流标现象，一、二线城市的土地市场将逐步升温。

其次，对于购房者来说，银行资金面的充裕，加之新一年信贷额度的放开，房贷门槛也将有所宽松，此前全国普遍上浮10%-15%的房贷利率，上浮部分将逐步回缩，甚至存在回归基准利率的可能。购房者的实际购房成本也将就此降低。“但并不会对购房需求产生迅速的向上拉动，原因是当前制约购房消费的核心关键在于过高的首付比例，而非房贷利率，只有适当下调首付比例，才有助激发购房需求的释放。”郭毅说。

在杨红旭看来，降准有利于增加整个社会融资，但由于属于定向支持，而房地产业不在支持之列，所以对楼市和房价，并无直接利好影响。“但存在间接利好影响，大河水多了，或明或暗的会有部分水量流到房地产的小河中。”他说，尤其是个人房贷，对于银行来说，属于优质资产，银行的可贷款额度增加之后，在放贷压力较大的情况之下，同时担心小微企业贷款的呆坏帐风险，那么部分商业银行必然会加大个人房贷方面的贷款投放力度，贷款门槛降低，房贷利率在2019年将现稳中略降的趋势，这有利于购房者的需求释放，进而缓解房价下跌的压力。

许小乐也认为，降准对房地产市场的影响主要是通过房贷利率传导，可以缓解房地产开发企业的资金压力，降低购房者的贷款成本。如2018年10月定向降准后，杭州下调房贷利率，银行放款速度加快，二手房市场成交量小幅提高。他预计，随着资金的释放，部分城市的银行下调房贷利率，房贷可能会回到基准利率水平，对房地产市场带来一定利好。“但房贷政策的调整会因城而异，房价上涨压力较大的重点城市可能扎紧资金流入房地产市场的渠道，避免资金流入房地产市场引发房价大涨。从目前的情况看，全面刺激房地产市场可能性不大。”他说。

不过，杨红旭进一步指出，光靠个人房贷的小幅放松，尚不能立即促进房价反弹。2019年全国主要城市房价下跌、探底的主趋势不会因此而改变。“从实证来看，2018年已经有四次降准，但多数房价却在2018年9月出现下跌的拐点，如今仍在继续下跌过程中。”他说。