今年前两月40城新房成交面积同比降13% 创近四年同期新低

易居房地产研究院11日发布《2月全国40城住宅成交报告》(下称《报告》)。《报告》显示，2019年2月份，40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降39%，同比下降13%。  

根据《报告》，2月份一线城市成交面积环比下降48%，同比增长33%；二线城市成交面积环比下降41%，同比下降12%；三四线城市成交面积环比下降30%，同比下降20%。2019年2月份，40城年初累计成交面积同比增速与1月持平。《报告》认为，考虑到内部环境全国性的调控政策短期内不会放松，外部国际环境复杂多变，判断出该曲线在经历1月份的大幅跳水后将继续下滑。  

易居研究院研究员沈昕表示，2018年年末住建部提出“稳地价、稳房价、稳预期”的要求，2019年“稳”将成为房地产市场的主基调。预计2019年上半年40城成交将继续萎缩，分城市类别看，一线城市由于目前成交量能已处于低位，开始企稳；东部二线城市后续将继续降温，其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量则面临较大的下跌风险。  

《报告》指出，2019年2月份，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降39%，同比下降13%，创近四年同期新低。结合近6个月移动平均数据来看，2月的移动平均同比增速为5%。该曲线在2015年9月达到本轮周期的最高点之后，便开始下行，期间在2016年的3-4月有过短暂回升，此后一直下行至2017年10月左右达到本轮低点。2017年11月之后，该曲线开始震荡上行，2018年12月开始下行。《报告》表示，后续来看，预计该曲线将逐渐下行至负区间。  

一线城市同比增长，二三线城市同比下降。《报告》显示，2019年2月，易居研究院监测的4个一线城市新建商品住宅成交面积环比下降48%，同比增长33%。18个二线城市新建商品住宅成交面积环比下降41%，同比下降12%。其中8个东部二线城市新建商品住宅成交面积环比下降51%，同比下降27%；4个中部二线城市新建商品住宅成交面积环比下降21%，同比增长14%；6个其他地区的二线城市(东北及西部地区)新建商品住宅成交面积环比下降45%，同比下降18%。  

此外，《报告》显示，18个三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降30%，同比下降20%。其中7个本轮调控较严的三四线城市(限购或限贷)新建商品住宅成交面积环比下降39%，同比下降14%；11个本轮未调控或弱调控(仅限售)的三四线城市新建商品住宅成交面积环比下降24%，同比下降24%。  

《报告》指出，对比历史数据来看，2月份，4个一线城市的成交面积同比均有不同幅度的增长。一线城市的总成交面积同比增长33%，但目前绝对值仍处于2014年以来的较低位。本轮楼市行情一线城市领先于其他城市启动，也领先其他城市开始调整，从近几个月成交量走势及今年前两个月的同比增幅来看，一线城市成交量开始企稳。  

《报告》提到，经历2018年11月和12月的翘尾行情，2019年1月和2月东部二线城市成交量再次下降。《报告》认为，从目前走势来看，还难言低位企稳。中部二线城市成交同比小幅增长，从同比增速曲线来看，增速已连续三个月收窄，未来几个月还将进一步收窄直至进入负区间。其他二线城市成交同比小幅下降，从同比增速曲线来看，增速已连续四个月收窄，目前已进入负区间。  

此外，《报告》提到，2月三四线城市中本轮严调控的三四线城市成交量同比小幅下降，此前由于无锡、中山等几个城市2018年7月份以来成交量增长较多，2019年1月份以来成交量重回较低水平。《报告》表示，弱调控或未调控的三四线城市成交量同比下降幅度较大，从成交量走势来看，2018年5月见顶后逐渐下降，2018年三季度以来降温趋势明显，未来还将继续降温。2019年1-2月三四线城市新房成交同比去年同期下降21%，这里面有返乡置业的因素。《报告》称，根据央视财经消息，相关调查机构数据显示，今年虽然还有近52.7%的人群有返乡置业的意愿，但是相比于去年的58.7%占比还是出现了很明显的下滑，返乡置业明显降温。  

《报告》指出，后续来看，一线城市由于目前成交量能已处于低位，开始企稳；东部二线城市后续将继续降温，其他地区的二线城市以及三四线城市的成交量则面临较大的下降风险。  

《报告》还指出，40城年初累计同比与上月持平。2018年1-2月，40城累计成交面积同比下降13%。其中一线城市累计同比增长24%，二线城市累计同比下降13%；三四线城市累计同比下降21%。2017年2月，40城年初累计成交面积同比增速进入负区间，之后降幅不断扩大，年底在-22%处企稳。  

《报告》认为，这说明2017年市场出现了降温，主要由于多地先后出台或升级了“分类调控，因城施策”的楼市调控政策，并且以个人房贷利率上浮为代表的信贷政策趋紧也有效地打击了投资投机需求。2018年，40城累计成交面积同比增速曲线出现了较大的反弹，这主要是因为三四线城市尤其是未调控或弱调控的三四线城市成交面积增长较多，三季度以来同比增幅已持续放缓。进入2019年，40城累计成交面积同比增速曲线大幅跳水，考虑到内部环境全国性的调控政策短期内不会放松，外部国际环境复杂多变，判断出该曲线在经历年初的大幅跳水后将继续下滑。  

《报告》表示，对比国家统计局公布的全国住宅成交累计同比数据来看，两条曲线走势大致相近，40城领先全国4-6个月左右穿过正负线，且波动较大。这主要由于板块轮动效应，一二线典型城市对宏观政策更为敏感。预计2019年1-2月全国新建商品住宅成交面积也将出现大幅跳水。