一季度土地市场量价齐跌 强二线城市成房企争夺热点

近日，中国指数研究院发布报告显示，今年1至3月，受监测的全国300个主要城市土地市场供求两端同比缩水：土地出让金总额为8281亿元，同比减少16%；土地成交楼面均价为每平方米2176元，同比下降3%。同时，平均溢价率为13%，同比下降6个百分点。

易居研究院研究员王若辰向《每日经济新闻》记者表示，3月土地市场分化非常明显，一线城市成交量继续下降，主要是受到城市土地供应量持续减少的影响；热点二线城市地价则反弹明显，一方面因为一季度房企发债融资较多带来资金面好转；另一方面因为房企拿地预期从三四线城市向一二线城市转移。

3月份土地市场回温

中国指数研究院报告显示，2019年1~3月，全国300个城市土地市场整体供求量同比下滑，仅一线城市供求上行价格，成交方面整体量价齐跌，宅地均价小幅上涨。土地市场整体下行，出让金同比降近两成，楼面均价及溢价率同比均降，政策调控不断巩固深化，效果明显。

《每日经济新闻》记者注意到，受春节因素影响，今年1~2月份土地市场持续萎缩，但3月份全国300个城市土地成交量价均出现回升环比上涨。

同策研究院监测数据显示，截至3月31日统计数据，3月份全国300个城市建设用地共成交1432宗，比上月增加83宗，比去年同期减少831宗；成交金额达2827.06亿元，环比增长35.74%，同比下降11.26%；成交建面11208.86万平方米，环比增长12.22%，但同比下降35.12%；平均成交楼板价为2522.16元/平方米，环比上涨20.96%，同比上涨36.79%。

上海易居房地产研究院4月3日发布的《2019年3月40城土地市场报告》显示，一线城市成交建筑面积环比下降9.4%，成交均价微幅下跌；二线城市成交建筑面积环比下降1.2%，成交均价环比上涨8.4%；三线城市成交建筑面积环比增长29.1%，同比下降57.6%，成交均价环比上涨0.8%。

王若辰表示，分城市来看，一线城市正在执行严厉的调控措施，部分城市严格控制供地量，如北京和深圳3月份均无土地成交，成交面积继续环比下降，成交均价也小幅下跌，但总体溢价率维持在较低水平。部分热点二线城市3月份地价上涨较明显，带动整个板块地价上涨，主要由于房企资金面的好转及拿地预期的变化。

房企争夺强二线城市

3月份，热点二线城市地价反弹明显。易居研究院数据显示，3月份二线城市土地成交建筑面积为2111.5万平方米，环比下降1.2%，同比下降31.4%；6个月移动平均成交价为3921.5元/平方米，环比上涨8.4%，同比下跌7.1%。

《每日经济新闻》记者注意到，今年一季度房企投资态度较为审慎，或放缓投资步伐或坚持区域深耕，以实现稳健发展。但同时，头部房企的规模之争依然激烈。据亿翰智库统计数据，今年前3个月，TOP10房企新增货值总计为7036亿元；TOP20房企新增货值为10268.8亿元；TOP30房企新增货值总计为12204亿元。

同策研究院指出，在2018年下半年市场遇冷的行情下，多幅土地流拍，部分城市地方政府对土拍政策进行了适当调整，如降低起拍价、减少拍卖限制等，以提高房企拍地积极性。在土拍政策刺激下，二线城市土地成交溢价率抬高。今年初以来，房企的前期回笼资金也较为充裕，当调低净利润率加大投资力度时，便有了争相抢夺强二线城市地块情况的出现。

3月7日，武汉顺利出让4宗地块，出让金额达43亿元；3月21日，合肥成功出让6宗涉宅地块，吸引了近50家房企竞拍，共揽金124.47亿元；3月29日，杭州出让5宗住宅用地，单日揽金73亿元；同样在3月29日，南京7幅地块顺利出让，总金额达120.79亿元……

而且，3月份热点二线城市的这波土拍热潮继续向4月份蔓延。

4月2日，杭州主城区出让4宗地块，其中2宗住宅用地被阳光城、金地分别以总价15.7亿元、17.6亿元竞得；4月3日，无锡集中出让5宗地块，吸引了近60家房企参与竞拍，其中备受关注的4宗涉宅地块总出让面积22.3万平方米，起拍总价40.6亿元，最终成交总价达53.1亿元。

值得注意的是，三线城市土地市场则持续降温态势。数据显示，今年3月份三线城市土地成交建筑面积为496.6万平方米，受春节因素环比增长29.1%，同比下降57.6%，同比增幅从2018年10月份开始已进入震荡下跌阶段。同时，一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市，目前的去库存任务已经基本完成。随着去库存及棚改政策的变化和购买力的透支，预计大多数缺乏良好基本面配合的三线城市今年将持续降温。