土地成交价不断走高 房企抢地容易置身"两难"

一家之言

近期住建部发布地价波动预警，再三强调“房住不炒”“稳房价”的基调从未改变。此时高溢价拿地，房企很容易置身于两难境地。

自3月份以来，热点城市的土地市场明显升温，尤其是一二线和部分三线城市的土地竞拍市场普遍回暖。据不完全统计，5月8日，包括天津、苏州、济南在内的10多个城市共成交地块32宗，单日成交额近300亿元。除个别地块以底价成交外，大多数地块都以高溢价率成交。参与拍地的企业既有房企龙头碧桂园，也有金地、奥园等实力房企，还有天阳、秦山之类的中小规模房企。房地产行业的调控政策尚未明显松绑，房企重启“抢地”模式到底有何底气？

4月份以来，国内房地产价格整体回落，成交量下降，库存量上升。但土地拍卖市场却“量增价涨”，尤其是4月下旬以来，虽然各地土地供应量不断增加，但土地成交价却不断走高，溢价率同比和环比均明显增长。其中，荣盛以溢价率68%、总价8.84亿元获得苏州某居住地块，成交楼面价14263元/平方米，周边新房的单价普遍在15000元至18000元之间。秦山以4.39亿元摘得浙江嘉兴某地块，楼面价5217元/平方米，溢价率达56.50%，周边新房销售单价普遍在8500元至13500元之间。

土地量价齐升的背后是对房价上涨的预期，以及对房地产调控放松的预期，但事实似乎并不支持这一预期。5月11日，苏州市人民政府发布《关于进一步促进全市房地产市场持续健康发展的补充意见》（简称《意见》）提出，对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域的新建商品住房实施“限售”。《意见》还规定，新房须取得房产证3年后方可转让，园区全域二手房须取得房产证5年后方可转让。苏州限售政策的出台，似乎在预示调控力度有加码的迹象。

在这样的环境下，房企为何还要进行“抢地”？笔者认为，目前土地市场的火热主要还是受到政策面的催化。2019年4月，国家发改委发布通知称，将全面放开户籍制度。5月，国务院发布通知，允许闲置宅基地入市。加上此前关于“人才落户”政策的铺垫，意味着新一轮城镇化建设有望为房地产市场的复苏注入活力。

目前房企最关注的是两个问题：一是“开放户籍+宅基地入市+人才落户”政策到底能释放多少房地产需求？二是释放出来的需求能否顺利向城市转移。

从需求看，调控政策对人口的释放需要一个渐进过程。伴随需求逐步释放，企业资金周转速度减慢，土地持有成本和管理成本不断提高，考虑到地区性政策规划及城市自身需求的不确定性，房地产市场的需求更加充满不确定性。

首先，随着城乡一体化的逐步推进，城乡间的发展差距会逐步缩小，人口转移的重要性也将逐渐减弱，未来人口能否充分转移面临较大不确定性。一旦出现上述结果，房企目前的“抢地”行为就会与未来的城乡格局和市场需求存在较大落差。

其次，除了需求支撑外，拿地时机、拿地成本、拿地布局的合理性，还要取决于未来房价的走势，同样存在较大不确定性。近期住建部发布地价波动预警，并再三强调“房住不炒”“稳房价”的基调从未改变。此时高溢价拿地，房企很容易置身于两难境地。