济南新东站片区房价为何总是“涨不动”？

4月，济南2019年供地计划出炉。其中，新东站片区可谓今年住宅用地供应的热点区域。新东站片区作为与城市主城区最近距离的片区，目前新房均价仅为12000-13000元/㎡左右，低于济南市新房挂牌均价，甚至不如远在邢村立交桥的唐冶片区。究其原因，业内人士认为，该片区由于早期供地体量巨大，且低价地还在销售期，房价被低价地“掣肘”，才稳得住了该片区的房价，同时，目前片区内项目扎堆、竞争激烈，因此出现房价涨不动的现象。

济南2019年供地计划出炉 新东站仍是热点区域

据公开资料显示，2019年济南计划供应住宅用地554.92公顷(8324亩)，占供地总量的26.24%，总体供应计划与去年基本持平。其中，新东站片区住宅供应6宗土地，分别为田园新城片区A地块、田园新城片区C地块、张马片区一二期首期居住用地、新东站安置一区、新东站安置二区、新东站安置四区，可谓今年住宅用地供应的热点区域。

4月，济南2019年供地计划出炉。其中，新东站片区住宅供应6宗土地，住宅用地供应热度不减。

新东站2017年12月土拍，碧桂园斥资97.76亿元摘得八宗地块。

楼面价最高14406元/㎡，开启新东站片区新“地王”时代

事实上，自2016年以来，新东站片区高价地频出，整体区域一直保持土拍热度——2016年8月，张马屯土拍被万科以楼面地价9613元/㎡拿下，刷新了当时工业北路地价新高度;2017年12月，碧桂园97.76亿元摘得新东站八宗地块，最高楼面价14406元/㎡成片区“地王”，新东站楼面价进入万元时代。 2019年，随着前期拿地项目的陆续入市，新东站片区已经聚集碧桂园、万科、金茂、正荣、天鸿、新城、祥泰等多家品牌房企，在售项目包括翡丽公馆、公园大道、正荣天辰、香溢华庭、公园学府、魅力之城、锦悦府等。 根据新东站片区万元左右的楼面价格，业内人士在土拍之初就坦言，预计售价将涨至15000元/㎡甚至20000元/㎡以上。但在记者实地探盘中，片区内近期出现的最低售价为11300元/㎡，大部分项目售价均在13000元/㎡左右。

新东站片区“面粉”虽贵， “面包”价仍处洼地

记者走访新东站片区了解到，新城香溢华庭4月推出起价11300元/㎡居住型公寓房源，正常房源均价13500元/㎡，毛坯交付;天鸿公园大道毛坯房源均价13500元/㎡;锦悦府置业顾问预计开盘均价13500元/㎡，毛坯交付;而魅力之城尽管是精装修项目，置业顾问预计开盘价15000元/㎡左右。而反观土拍情况，魅力之城前期土拍楼面价为7572元/㎡，且开发商需配建公共设施;锦悦府成交楼面价8117元/㎡，也就是说，按照置业顾问预测的价格，开发商几乎没有太大利润。

购房者在新东站片区了解沙盘详情 

特别是翡丽公馆所在地块，土地成交于2016年年底，住宅用地的楼面地价为10000元/㎡左右，最初以高端精装产品面世，销售价格曾达19000万元/㎡，部分产品的价格甚至一度超过20000元/㎡。此次大众网记者探盘时，售楼处主推房源价格已低至16000元/㎡左右。 纵观新东站片区，相比土拍价格与其他区域，新房售价仍处于“价格洼地”。有业内人士分析认为，这是因为新东站片区不仅有高价地项目，还有天鸿公园大道、新城香溢华庭等较早开发的项目，例如天鸿地产自2008年拿地开发万象新天，已深耕泉城十余年。2016年天鸿地产拿下430亩土地，也就是公园大道所在居住用地B7地块，楼面价仅为1182元/㎡;新城控股自2015年进驻济南，香溢华庭是新城投资的百万智慧社区的最后一期，总建筑面积415929㎡，总占地面积106551㎡。业内人士分析认为，新东站片区由于早期供地体量巨大，且低价地项目尚处于销售期，房价被低价地“掣肘”，才稳得住了该片区的房价。 同时，2019年济南房地产市场总体平稳，业内对于房价预期仍以微涨为主，目前新东站片区项目扎堆、竞争较为激烈，高价地项目在产品、区位、配套等没有明显优势的情况下，提高价格很难被购房者接受，因此在市场平稳时期，新入市项目不敢贸然抬高房价也在情理之中。

多重利好叠加，新东站片区“置业前景”被看好

新东站作为济南城市空间“东拓”的重要环节，片区发展一直备受置业者关注。相比同样“地王”频出的汉峪片区，楼面价在12000元/㎡-14000元/㎡左右，与新东站土拍高价基本相同，目前泰禾济南院子、保利和光山语、龙湖舜山府等豪宅项目均处于销售期，售价接近30000元/㎡左右，俨然成为济南豪宅集中地。

图片来源于自媒体公众号截图 

对于新东站片区来说，业内人士预计当前的“价值洼地”效应不会持续太久。据业内资讯，继去年张马屯拆迁补偿后，年底将再迎3000多户的拆迁补偿，预计2019年下半年将对区域房地产市场产生中短期影响，或将成为新东站房价突破两万的核心支撑。 此外，济南东站正式投入运营、工业北路通衢大道开启、凤凰路通车、R3线建设的快速推进，银座·万虹广场投入运营等，或将对新东站片区未来发展带来诸多利好。

新东站片区核心区规划图·资料图

交通利好方面，根据《济南城市次中心-新东站核心区城市设计解读》，新东站片区将构建立体式组织交通体系,分为上层交通、地面层交通以及地下交通。上层交通(空中步道、慢行连廊)以慢行交通为主;地面层交通以车行交通为主,并组织地面层步行连接;地下交通以地铁和静态交通为主，区位发展交通优势明显。 配套利好方面，世联行山东区域总经理朱江曾在城市沙龙之新东站起航活动中表示，随着服务性的基础设施、产业机构填充，新东站生活的舒适度大大提高，未来，新东站片区将成为一个繁华的都市中心。对于百姓来讲，新东站的投资前景巨大。合富辉煌(中国)山东公司研究总监丁晓明也曾表示，万虹广场已经开业，片区建设发展迅速，预计三到五年的时间内，片区会迅速发展成熟。 世联行山东区域总经理朱江、合富辉煌山东分公司副总经理许传明、合富辉煌(中国)山东公司研究总监丁晓明等行业专家均曾对新东站片区未来发展进行详细解读，行业专家普遍认为新东站片区价值将在未来得到巨大提升，具有较为优质的升值前景，新东站片区预计将发展成为产城融合职住一体的，宜居宜业宜游的活力生产生活新区，价值提升潜力较大。