住建部预警4城楼市初现降温 调控加码预期仍在

       近日，住建部对佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。被住建部点名的四城有何“过城之处”？苏州加码楼市调控后，其它3城是否跟进？

  近日，为进一步落实房地产市场调控城市主体责任，住建部在4月19日对6个城市进行预警提示的基础上，又对近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大的佛山、苏州、大连、南宁4个城市进行了预警提示。

  住建部要求各地坚决贯彻落实党中央、国务院决策部署，始终坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，进一步加强市场监测分析，及时解决市场运行中出现的问题，切实把稳地价、稳房价、稳预期的要求落到实处，确保房地产市场平稳健康发展。

  四城二手住宅挂牌均价四个月累计涨幅均超3%

  某数据研究中心报告(以下简称“报告”)显示，2019年1月以来，四城二手住宅挂牌价累计涨幅均超过3%，而某找房监测的百城累计涨幅仅为0.08%。

  报告指出，涨幅最大为苏州，自去年年中起，苏州房价就不断攀升，特别是近一年以来环比涨幅明显扩大。土地市场也狂奔不止，进入2019年多宗高单价、高溢价率土地成交，“百亿级”土拍频现，多个板块的“地王”纪录被刷新。5月11日晚间，苏州市政府出台了关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见。此次出台的苏州调控政策重点针对限售，目前热点二线城市的限售政策普遍限制2-3年，苏州此次在部分区域限售5年，对于稳定市场预期和房价走势，引导理性购房，抑制投机需求有重要作用。

  佛山发力迅猛，苏州价格上涨持久

  分城市来看，报告显示，佛山二手住宅挂牌价先跌后涨。进入2019年以来，在粤港澳大湾区规划政策利好下，二手住宅挂牌价连月上涨，涨幅持续扩大，4月均价达17241元/平方米，较3月环比上涨4.02%。

  苏州在成交市场上涨的刺激下，二手住宅挂牌价也呈现明显上涨，3月苏州二手房挂牌参考均价为26629元/平方米，较2月份涨了544元/平方米，环比上涨2.09%；4月二手房挂牌参考均价为27324元/平方米，较3月份涨了695元/平方米，环比上涨2.61%。自2018年10月起，苏州二手房挂牌价已连续7个月环比上涨，并且近期涨幅呈现扩大。

  大连二手住宅挂牌市场自去年年底以来价格较为平稳，但进入4月以来，二手住宅显示出较强上涨趋势，挂牌均价不断攀升，达16236元/平方米，环比3月上涨3.92%。

  南宁二手住宅挂牌市场自去年4月以来经历大幅上涨，年底微降。平稳驶入2019年后，二手住宅挂牌价又开始抬头，连续3个月上涨。4月二手住宅挂牌均价13149元/平方米，环比3月上涨1.55%。

  四城后市降温迹象初显

  报告指出，虽然四城二手住宅挂牌价近几月均上涨，但挂牌量走势却不尽相同。2019年以来，苏州、佛山挂牌量连月上涨，大连、南宁挂牌量却有下跌趋势。

  从涨降价房源量占比方面来看，苏州涨价房源量持续上涨，市场仍葆有较强支持力，限售加码以及此次预警提示不可谓不及时。而大连、南宁、佛山三城4月涨价房源量占比均有所下降，后市难测，四城走势或会分化。

  报告显示，四城月度价格虽一路攀升，但5月份以来，各城市周度二手住宅挂牌价格已发生一些变化。南宁持续上涨；大连大涨大跌之后又开始出现升温苗头；佛山受粤港澳大湾区规划利好连续3个月上涨后，二手住宅挂牌价已达高位，5月开始有所回落；苏州在上周限售政策升级后，二手住宅挂牌价迅速回落，跌幅扩大。5月后市场降温迹象初显。

  今年各地调控措施超164次

  今年以来，房地产市场政策不断微调，部分城市房价出现上行态势，各地调控次数明显增加。据统计，1-4月各地发布的调控措施已超过164次。据中原地产研究中心统计，4月，各地包括部委累计针对房地产的调控措施超过60次，环比上涨300%，调控频率明显增长。3月份全国各地楼市调控政策逐渐平稳，仅发布房地产调控政策15次。1月到3月调控分别为68次、21次、15次。

  4月19日，中共中央政治局召开会议要求，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

  住建部强调，要保持政策的连续性和稳定性，防止出现大起大落，确保房地产市场平稳健康发展。

  “整体看，2019年目前的房地产政策依然是除信贷以外政策微调越来越多，但整体政策基本面依然保持比较紧的状态。”对于未来调控走向，某地产首席分析师张大伟预计，“不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。”

  某数据研究中心认为，此次预警是稳地价、稳房价、稳预期而做出的具体举措，保持政策的连续性和稳定性，防止出现大起大落，确保房地产市场平稳健康发展。苏州已率先出台了楼市调控政策，同时调控政策代表了当下同类型城市的政策取向，楼市、地市过热调控加码政策就会出台，预计不久的将来，另外3城市或将跟进调控政策，后续调控政策加码的预期依然存在。