住宅库存消化周期分化加剧 一线城市库存连增12个月

基于资金和库存压力，开发商正在加快项目入市速度，争取快速回笼资金。但现实却是，部分城市去化速度加快，有些城市则仍旧不温不火。

据易居研究院监测数据显示，截至2019年5月底， 100个城市新建商品住宅库存总量为45005万平方米，环比下降0.5%，同比增长5.4%。观察今年前5个月的数据，库存规模总体上呈现了环比下降的态势。但由于去年四季度密集推盘的因素，即便库存有月度环比的下降，库存规模仍呈现出连续6个月的同比正增长态势。

分类来看，截至2019年5月底，一线城市、二线城市、三线、四线城市新建商品住宅库存总量分别为2805万平方米、22131万平方米和20069万平方米，环比增速分别为-2.5%、-0.1%和-0.6%，同比增速分别为33.6%、0.3%和8.2%。

可以看出，百城住宅消化程度分化加剧。一线城市和三线、四线城市的库存拉升态势较明显。其中，一线城市预售证管控力度相对减弱，供应放量，库存同比连增12个月；二线城市终结了连续46个月库存同比下降的态势，目前首次出现同比正增长，这说明其库存基本面也在发生变化；三线、四线城市目前保持了连续7个月的同比正增长态势，库存去化压力略有增加。

对此，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，今年4月份房企推盘节奏相对快，但到了5月份，各地稳房价的动作明显增加，推盘方面的管控继续加大，这也使得相关城市推盘规模出现了环比下降。

从具体城市来看，在上述100个城市中，消化周期在36个月以上的有1城，为漳州；消化周期在18个月-36个月的有13个城市，包括三亚、大厂等城市；消化周期在12个月-18个月的有27个城市，包括银川、北京等城市。消化周期在6个月-12个月的有44个城市，包括西安、太原等城市。消化周期在6个月以下的有15个城市，包括秦皇岛、昆山等城市。

严跃进表示，库存下降过快的城市，一、二手房价格往往也容易上涨。以西安和呼和浩特为例，2019年5月份西安新建商品住宅库存面积同比下降10%，据国家统计局最新数据显示，西安新建商品住宅价格指数同比涨幅已连续6个月位居全国70城首位。同样，2019年5月份呼和浩特新建商品住宅库存面积同比下降18%，其新房库存明显不足，这也间接导致了二手房价格上涨过快，其二手房价格指数同比涨幅已连续7个月位居全国70城首位。后续从“稳房价”等角度出发，此类城市需要积极增加新房供应。

严跃进指出，从后续市场发展来看，考虑到银行贷款政策收紧等因素，预计住宅成交会继续降温，这也制约去库存的速度。换而言之，未来几个月要警惕库存去化周期反弹的可能，此类反弹态势又会影响相关城市的房价走势。