济南楼市上半年平淡收场，下半年购房的好时机已经到来

2019年过半，济南楼市的“中考”成绩怎么样？在楼市调控常态化的背景下，房企的日子还好过吗?市民的购房时机又在何时？

记者在调查采访中了解到，上半年，驻济开发商的销售业绩普遍平平，业绩压力较大的开发商预计在下半年会有促销动作，购房者的购房时机已经到来。

住宅市场：驻济开发商没有完成上半年任务的不少，下半年或冲刺业绩

6月底，在上半年销售业绩的业力下，济南多个楼盘进行了“花样促销”。中新·锦绣天地12000元/平米起；金茂府内部团购价从26000元/平米优惠到24000元/平米；银丰·玖玺城年中钜惠，部分楼座享受按揭优惠5万元/套 ，一次性优惠10万元/套，按时签约1万元/套；首付分期30万起，买龙湖·天璞；海信·贤文世家最高立省27万元；新城·香溢华庭交定金享98折优惠，月底交首付再享98折优惠……

开发商的年中优惠政策让购房者享受到了更多的实惠，也在短期内拉高了销售量，让自己的年中业绩显得不那么“难看”。

6月30日，中指控股发布《2019年上半年品牌房企销售业绩排行榜》。《排行榜》显示，公布2019年销售目标的39家房企中，中海地产、招商蛇口、阳光城、金科集团等14家房企销售目标完成率超过50%；恒大、保利等21家房企销售目标完成率均在40%-50%；融创中国、绿城中国、富力地产和花样年4家房企销售目标完成率低于40%。

具体到区域层面，在济南，有在售项目的开发商业绩却是一片“哀嚎”。

据一位在济南有10余个地产项目的某集团内部人士透露，上半年，加上合作项目的销售业绩，公司只完成了全年任务的30-40%，下半年市场形势严峻，不排除执行新的优惠政策。

在济南新东站片区、唐冶片区、齐河等均有项目的某控股集团内部人士透露，上半年，济南公司的年度指标刚刚超过30%，年度缺口较大，而即将入市的唐冶项目产品市场认可度还有待观察，下半年的主力项目表现如何让人心里“没谱”。

记者多渠道了解到，包括绿地、龙湖、融创、新城、海信等在内的开发商，上半年任务都完成的不尽如人意。

对济南楼市渠道业务熟悉的李先生告诉记者，从今年端午节开始，不少开发商就开始冲量，“提前两个月进行半年的销售任务冲量，可见开发商的压力很大。”

下半年刚刚开始，已经有开发商在提前进行销售布局。

7月2日，记者接到绿地·华彤苑的销售电话，置业顾问称有6月底的特价房19999元/平米起。上述价格对楼面地价12261元/平米，加上24803平米安置房；出资9700万自建18班小学；配建3.68公顷的公园绿地；自建3500㎡社区综合服务设施以及公共停车场；自持商业地块写字楼比例不低于50%，年限不低于20年等成本，实际拿地成本可达17000元/平米的绿地泉来说，已是“赔本赚吆喝”。

记者在走访中了解到，即使置业顾问称“卖得很好”的华润置地昆仑御项目，还是推出了购房享总房款98折的优惠来吸引购房者。

下半年，预计购房优惠的楼盘阵营将越来越大，优惠力度也令人期待。

土地市场：土拍不温不火，开发商拿地意愿较强，但也要“悠着点”

回顾过去的上半年，统计显示，济南的土地市场供地4860亩，成交4171.8亩，土地收入356亿元。

上半年，住宅用地拿地较多的企业包括融创、中骏、金茂+鲁商、龙湖、海尔等，此外，包括绿地、大华、世茂、中铁二十一局、中铁建在等内的十几家企业均有所斩获。

统计数据显示，2019年1-6月份，济南成交的土地主要集中在神武、彩石、孙村、郭店等东部区域。盛福片区、七里河、七里堡、华山等区域也有热门地块成交，北湖、泺口、机床一、枫叶厂、铅笔厂等区域的土地成交也保证了未来的市场供应。

整体来看，企业对济南未来的发展潜力和市场前景是保持看好的。除了融创、龙湖在内的行业领头房企积极进行土地储备，中骏、阳光城、中南、鑫都等在内的新兴力量也在奋力一搏。

值得注意的是，济南土地与楼市的区域分化较为明显，比如章丘区。上半年，章丘的土地市场以底价成交为主，开发商拿地楼面价与去年相比甚至出现了下滑。由于市场压力及企业自身的资金压力较大，章丘的黄金城、泰禾院子等项目出现了股权及债权转让行为。

二手房市场：呈降温走势，济南市挂牌量再创新高

今年以来，济南的二手房市场成交降温明显。

目前的现实情况是，二手房房源挂牌数量节节攀升，成交周期不断拉长，议价空间增大，市场观望情绪比较浓厚。

某房产平台的交易数据显示，2018年6月份以来，济南二手房价格整体呈降温走势。2018年6月，济南二手房的挂牌均价为21611元/平米，参考均价为19613元/平米；截止到2019年5月份，济南二手房的挂牌均价为19577元/平米，参考均价为17054元/平米。

最近5个月以来，每个月新增二手房房源整体呈上升趋势，今年1-5月份每月新增房源分别为1972套、2630套、4215套、5820套、6617套。

截止到7月2日，某房产平台二手房在售房源37624套，最近90天成交房源1323套。

“挂牌价格持续下调，议价空间加大，预计下半年二手房’捡漏’的机会还是有的。”济南某房产中介工作人员告诉记者。

购房的好时机来了：刚需和改善群体随时上车

2019年过半，房地产市场继续坚持“房住不炒”的基本定位，各地的楼市调控一直在按部就班地稳步推进。

一位接近政府部门的消息人士透露，“稳”字当头，下半年，坚持“房住不炒”的定位不会变，一城一策、因城施策的长效调控机制也不会改变。建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房继续保持调控政策的连续性稳定性仍然是未来很长一段时间的工作重点和方向。

一个平稳冷静的市场，更适合刚需购房者入市。首次置业者也好，有改善需求的购房群体也罢，都属于楼市的刚性需求力量。在楼市调控严格，市场成交平稳，房企定价趋向理性，促销优惠活动频繁出现的情况下，刚需入市的最好时机或许已经到来。

合富辉煌山东分公司副总经理许传明认为，下半年，济南的市场基本格局稳定，受供应量放大影响，预计成交会比上半年有增长。同时，房价保持稳定，预计开发商的促销动作活跃，购房者的可选择范围有所增加，这对消费者来说，是一个比较理想的出手时段。

有专家认为，下半年，卖方市场可以用“焦灼”两个字来形容。市场供应量正在加大，特别是前几年的高价地陆续入市，开发商的去库存压力也在加大，但受拿地成本的影响，房价降价的空间非常有限。随着楼市趋稳，各家楼盘的竞争压力加大，下半年，不排除开发商推出越来越多的促销手段，甚至是“以价换量”，在这种情况下，刚需和改善群体将迎来不错的购房时机。