房地产板块估值下行行业龙头价值凸显

近日央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，有机构分析称，住房贷款新政将按揭利率端收紧，或对下半年销售产生负面影响，随着“金九银十”即将到来，开发商推货强度和意愿不断积累，在当前市场去化率尚可的情况下，下半年市场销售有望保持当前水平。建议关注融资渠道畅通、融资成本优势显著的龙头房企，推荐稳健的一线龙头和快速增长的二线龙头。

估值下行空间有限

7月下旬以来，A股房地产板块震荡下行，板块整体估值持续走低，体现出市场对后续融资和政策端持续偏紧的悲观预期。分析人士表示，总体而言板块估值继续下行空间已经有限。

多数机构人士表示，央行此次对个人住房贷款利率的调整，对整体房贷利率影响有限，房贷利率料将维持稳定。方正证券表示，此次公告只是制定了一个全国范围的定价基准下限，各地仍将“因城施策”，在此基础上加点。对整体房贷利率影响有限，对于部分首套房有利率折扣的城市短期可能成本上升，但多数城市预计能够维持原有实际利率水平。由于5年期的LPR单独报价，房贷利率隐含了央行指导意义，整体目标仍是“房住不炒”，因此不会快速下滑。

太平洋证券表示，在当前5年期以上期限LPR4.85%的情况下，央行房贷利率新规只是定出了首套房按揭利率的下限4.85%，二套房和商业用房的下限5.45%，各地具体的加点幅度由各地央行分支机构指导市场利率定价自律机制“因城施策”。新规出台后，热点二线城市平均房贷利率上行的趋势不会改变。

东吴证券判断，后续房贷利率变化不大，仍将受到各地方政策的影响，认为当前政策对于楼市的影响偏中性，整个楼市仍将维持稳定。

龙头配置价值高

投融资动态方面，根据Wind统计，上周房企境内发债161.6亿元，环比增长21%。境外发债连续两周为零。值得注意的是，在近年房企大幅发债融资背景下，房企到期待偿债务规模逐渐增加，据统计，今年已经迎来小高峰。

国内发债到期情况方面，Wind数据显示，今年至少有721只地产债到期或提前兑付，需要偿还的总金额或超过5000亿元。如果加上后期部分债券需要提前回售等，待偿资金总额会更大。而2018年，房企偿债总金额不到4000亿元；2017年仅为1000多亿元。因此今年形成偿债小高峰已成必然趋势。

今年以来，房企整体兑付情况乐观，违约较少，但未来两个月仍存在一定压力。Wind数据显示，今年待偿“余额”还有1400余亿元，约1000亿元主要集中在9、10月偿付。这对相关企业提出了不小挑战。

平安证券表示，预计行业资金环境将相对严峻，同时按揭利率端收紧将对下半年销售产生负面影响。在风险偏好承压、市场利率下行背景下，关注低估值、高股息率、业绩增长确定、融资占优的龙头房企。

东吴证券建议关注在销售、投资、融资三维度中呈现积极变化的房企。在这三维度之中，融资能力强弱在当前政策和融资环境偏紧的行业背景之下直接决定了房企的竞争力，建议关注融资渠道畅通、融资成本优势显著的龙头房企，推荐稳健的一线龙头和快速增长的二线龙头。

中信建投指出，随着“金九银十”即将到来，开发商推货强度和意愿也在不断积累，认为在当前市场去化率尚可的情况下，下半年市场销售有望保持在当前水平；投资方面，则继续维持对开工投资缓慢回落的判断。考虑到三季度以来政策和融资环境有所收紧，但主流核心城市市场热度依旧保持，在当前行业竞争环境下，具备ROE突破潜力的企业将更具优势。建议优选具备融资优势的国企央企以及具备非市场化拿地能力的房企。随着竣工高峰期逐步到来，物业服务行业将迎来快速增长，建议关注物业服务龙头。