10月商品房销售增速回升背后： 资金压力高悬房企“卖房求生”

调控施压，房企求生。楼市的“猫鼠游戏”仍在继续。

今年上半年，以收紧融资为特点的楼市调控再度升级，在监管层一系列的动作和表态后，银行贷款、信托等渠道大幅收缩，尽管海外融资升温，但显然无法弥补缺口。与此同时，偿债高峰期即将出现，房企正面临“粮草告急”的境况。

做为应对，房企选择在销售端发力。今年7-10月的四个月间，全国商品房销售规模均高于去年同期。受此影响，根据统计局数据显示，今年前10月，全国商品房销售面积增幅首次由负转正。

10月房地产投资累计增速较上月小幅回落0.2个百分点，仍高达10.3%。其中，由于开发商采取了抢施工抢销售的应对策略，施工面积和销售面积增长均有所加快。

“开发商在很努力地卖房，但资金压力并没有真正缓解。”上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进如此评论。

“卖房”、“回款”成为热词

由于去年基数较高，加之“小阳春”未能如约而至，今年上半年，楼市的整体表现不及去年同期。

从下半年开始，反弹出现。7月至10月，全国商品房销售面积连续四个月高于去年同期，从而使得前10月的销售规模一举由负转正。

统计局的数据显示，今年前10月，全国商品房销售面积133251万平方米，同比增长0.1%，今年以来首次正增长;商品房销售额124417亿元，增长7.3%，增速提高0.2个百分点，并连续四个月扩大。

值得一提的是，不少房企在9月和10月加大促销力度，“以价换量”的情况颇为常见。8月末，恒大推出覆盖全国多数楼盘项目的价格营销策略，集团旗下的区域公司均参与营销。从实际效果看，恒大以价格让步换来9月831亿的销售纪录。10月，恒大又卖出了900亿的行业纪录。

由于国内融资大幅受限，海外融资难以填补缺口，“卖房”已成为房企回笼资金的主要渠道。“公司上下，今年提的最多的词就是‘销售’、‘回款’。”北京某上市房企相关负责人对21世纪经济报道表示，“抓销售、促回款”已经成为整个行业的主旋律，一些房企除了考核销售规模以外，也把回款率列为一项硬性考核指标。

抓回款的效果显而易见。根据统计局的数据，今年前10月，定金及预收款、个人按揭贷款的增速分别达到9.4%和14.1%。而在上半年，这两项指标的增速分别为9.0和11.1%。

在房企的资金来源中，这两项几乎占了一半。

但总体来看，销售升温并未令资金状况真正改善。今年前10月，房地产企业到位资金14.5亿元，同比增长7.0%，增速在9月短暂提高后再度下滑。

压力还将持续一段时间。恒大研究院的报告显示，2019年至2021年，房企逐步迎来偿债高峰期。从兑付规模来看，这三年的到期债务规模分别为6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。

前述房企人士表示，从财务模型来看，除了少数大中型房企外，很多企业的现金流都有很大的下降风险，部分房企的现金流已经很难覆盖短期负债。

房销增速回升

由于资金不甚宽裕，房企的投资步伐受到了制约。统计局的数据显示，今年前10月，全国房地产开发投资109603亿元，同比增长10.3%，增速比1-9月份回落0.2个百分点。自5月以来，该指标增速一直保持整体下降的局面，目前已是年内最低。

同期，房地产开发企业土地购置面积18383万平方米，同比下降16.3%;土地成交价款9921亿元，下降15.2%。今年以来，房企的拿地规模一直处于负增长状态。

“审慎投资”是行业现阶段的主要指导思想。11月11日，新城控股召开今年第二次临时股东大会，管理层透露了近期的拿地策略：“稳健应对，踩准节奏拿地”。

到今年10月，新城控股的销售规模已经突破2000亿，但公司下半年的拿地明显减少。根据已披露的数据，7月到10月，新城控股的拿地数量分别为12宗、0宗、1宗、0宗。

上海易居研究院指出，今年10月，31家典型房企中，大部分拿地力度低于1-9月平均水平。其中，恒大、碧桂园、融创、万科等“第一军团”单月拿地销售比不足0.1。另有7家房企毫无斩获，其中便包括新城控股、雅居乐、阳光城等千亿房企。

该机构认为，这些企业本身土储充裕，放缓节奏主要是为“匹配当下的节奏，降低银根收紧风险”。

严跃进指出，如果未来融资环境没有根本改善，房企现有的策略还将继续实行下去，即“收缩投资、加速销售”。

按照惯例，房地产企业往往在年末加大销售力度，从而冲击年度销售目标。且过去10年来，12月的销售规模一直是年度最高点。严跃进认为，到前10月，今年房企的销售目标完成情况相对较好，但因为楼市下行，企业会继续强化销售，从而将收入结转至明年乃至后年。

分析师张大伟也认同这一观点。他表示，在这一动力下，今年的商品房销售面积有望超过去年的历史峰值，销售金额也很可能突破15万亿大关，再创新高。

2016年至2018年，商品房销售规模连续三年创下新高。2018年，商品房销售面积171654万平方米，商品房销售额149973亿元。