推动城镇低效建设用地再开发，新的“济南策”正拟定

12月9日，济南市自然资源和规划局召开服务企业座谈会。在座谈中，针对企业发展中遇到的一些问题，相关部门做了细致解答，同时还与企业建立联系，以便后续及时回复。针对这次座谈会，新时报记者梳理了企业反映的共性问题及相关解答。

据悉，目前市自然资源和规划局提报的《关于深入推进城镇低效建设用地再开发工作的实施意见》已经市政府常务会研究通过，正式文件正在拟定。

问题一：现有低效利用的土地能否通过协议出让土地的方式进行改造升级?

位于天桥区的齐鲁鞋城企业用地由多宗相邻的土地组成，前身为济南国棉六厂、济南织袜厂等破产改制企业，下岗职工利用老厂房改造成大型鞋类批发市场。2007年，齐鲁鞋城将其中一宗土地进行产业升级，建成大型商务办公综合体，但其他相邻的几宗土地尚为划拨的工业用地。企业提出，希望通过协议出让土地的方式进行改造升级。

市自然资源和规划局表示，目前市自然资源和规划局提报的《关于深入推进城镇低效建设用地再开发工作的实施意见》已经市政府常务会研究通过，正式文件正在拟定。该意见针对规划确定的城镇建设用地范围内，布局散乱、利用粗放、用途不合理、权属清晰的存量低效建设用地有针对性地提出了政府收储改造、原土地使用权人改造和市场主体改造三种形式，在符合城市规划前提下，除改造开发为商品住宅外，需办理供地手续的，可采取协议出让方式办理。其中，对纳入成片改造范围的城镇低效用地，原土地使用权人可优先收购归宗后实施改造，可采取协议出让方式补交地价办理供地手续。

问题二：企业急需用地指标，能否协调解决?

位于长清区的山东宏达科技集团有限公司，2013年在长清区平安南路征地约150亩建设新厂区，一期厂房已经建设完成并投入使用，二期厂房准备近期建设，由于前期规划绿化带和高压线走廊未确定，沿平安南路约25亩土地未征用，影响了二期厂房建设，企业希望，市自然资源和规划局能够本着企业实际情况解决土地指标问题。

市自然资源和规划局表示，经过调研，该公司平安南路厂区25亩未征用土地，约15亩为代征道路和绿化带，实际厂区净用地约10亩。鉴于一期用地已经供地，并建设完成投入生产，为保证二期厂房建设顺利实施，市自然资源和规划局将重点保障该公司10亩净用地建设用地指标，并已列入征地计划。

问题三：济南市土地评估回收如何补偿?

元首针织股份有限公司现位于天桥区北园大街以北、凤凰山路以东，厂区面积约5.55公顷(约合83亩)，房产建筑面积约6万平方米。其中，位于三孔桥附近的部分土地将面临拆迁改造。企业了解到，前段时间市里出台了土地评估回收领域的新的补偿办法，这种情况按照新政策应该怎样补偿，如何实现土地收益最大化?

市自然资源和规划局表示， 2019年8月19日，济南市新出台了《济南市国有建设用地使用权评估收回补偿管理暂行办法》(济政办字[2019]42号)，有效期2年。目前我市的土地评估收回补偿工作均适用42号文。42号文规定了两种收回补偿方式，包括基准地价评估收回补偿方式和原用途评估收回补偿方式。土地收储实施主体可与土地使用权人协商确定采取何种收回补偿方式。

基准地价评估收回补偿方式中，土地补偿价格参照我市住宅区片基准地价评估结果，经原用途修正系数修正后确定;建(构)筑物及附属物补偿价格按照重置成新价格评估确定。原用途评估收回补偿方式，就是土地按照宗地证载用途进行评估，地上物同样是按照重置成新价格评估确定。二者的区别主要是土地补偿计算方式不同。出让土地和划拨土地收回补偿也是不同的，出让土地收回补偿是评估土地剩余年期的土地价值，划拨土地收回补偿是评估土地划拨权益价值，即满年期出让土地价值基础上减去40%原用途土地价值。

另外，42号文设立了提前签约奖励(5%)、搬迁补助(3%)及停产停业补助(2%)，奖励补助总费用不超过收回补偿总价的10%，鼓励原使用权人提前签约，按时完成搬迁、土地移交工作。