房价现全面复苏信号 哪些城市反弹快

18日，国家统计局发布70个大中城市房价数据。

三个现象值得关注：

01

房价环比上涨城市数量明显增加

新房：4月份，70个城市中，新房价格环比上涨的城市为50个，占比逾七成。3月份和2月份，房价上涨的城市数量分别为21个和38个，均明显低于4月份。

二手房：4月份，70个城市中，二手房价环比上涨的城市数量为37个，占比过半。3月份和2月份二手房价上涨的城市数量为32个和14个。

无论在新房还是二手房市场，近两个月，房价复苏的势头都在扩大。新房上涨城市数量已恢复到2019年12月的水平，二手住宅价格上涨城市数量也已经超越2020年1月的疫情集中暴发前的城市数量。

02

一二三线城市全线复苏

4月份，一二三线城市房价涨幅要么持平，要么扩大；特别是二手房价涨幅全线扩大。

一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。二手住宅销售价格环比上涨1.1%，涨幅比上月扩大0.6个百分点。

31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.5%和0.4%，涨幅比上月均扩大0.2个百分点。

35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.4个百分点，高于一二线城市；二手住宅销售价格较为稳定，环比上涨0.2%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。

各线城市房价数据均现复苏回暖趋势。

03

一线和长三角城市复苏较快

4月份，南京、唐山是新房价格涨幅最大的城市。

从二手房市场来看，成都涨幅最大，环比上涨2.1%。此外，深圳（1.7%）、沈阳（1.7%）、上海（1.2%）、北京（1.1%）、杭州（1%）、无锡（1%）等城市涨幅均超过1%。

1%左右的环比涨幅看似不高，但若每个月都比上个月上涨1%，一年下来同比涨幅就会超过10%。

一线城市中，除广州脚步略慢，北上深4月份二手房价涨幅均超过1%。长三角城市房价复苏速度快于另外两个都市圈。南京、无锡、杭州等长三角城市房价涨幅均靠前。

楼市“小阳春”来了？

积压需求集中释放之下，楼市的确迎来一股暖风。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，4月份成交价格的表现和复工复产的节奏、成交量的增长是一致的，成交量的增长带动价格的止跌上涨，显示出了中国房地产市场较强的韧性。

根据贝壳研究院的数据，重点18城链家二手房成交量在4月继续增长，环比上月增加43.1%，超过去年同期水平，同比增加17.6%，由于疫情推迟的购房需求开始在四月快速释放。

随着成交量和房价的双双回升，中原地产首席分析师张大伟认为，楼市已有“小阳春”迹象。

土地市场的快速复苏或为这一判断提供佐证。2020年以来，上海、深圳、厦门等地均有高价地块出现，成交价格超过百亿元的地块已拍出3块。南京、绍兴、佛山、扬州等地多宗地块溢价率不断提升。

中原地产研究中心统计数据显示，4月，全国50个城市合计卖地收入达到5044.7亿元，这也是年内首次单月突破5000亿元，不仅仅是卖地金额明显上涨，溢价率也出现了明显的上行。

安居客房产研究院分院院长张波认为，高价地块的不断出现也拉动购房者对房价的预期，热点城市房价上行压力增强。

楼市为何率先复苏？

从官方此前披露的4月份经济数据来看，房地产开发投资降幅已收窄至-3.3%，远低于制造业投资-18.8%和基础设施-11.8%的降幅。与此同时，4月份地产需求继续回暖，全国地产销售面积、销售额降幅分别收窄至-2.1%和-5.0%。

为何楼市需求率先复苏？流动性相对宽松可能是其中的重要原因之一。

4月20日房贷利率挂钩的5年期LPR下调10个基点。张波表示，LPR利率五年期相比一年期下调幅度小，充分体现出坚持 “房住不炒”，并对房地产整体政策调控谨慎的态度。但流动性放松的大背景，依然会拉动热点区域楼市热度的提升。

目前房贷利率仍有继续下调趋势。融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据显示，2020年5月（数据监测期为2020年4月20日-2020年5月18日），全国首套房贷款平均利率则为5.32%，二套房贷款平均利率为5.63%，均环比下降11BP。

此外，一线城市二手房市场交易活跃也与学区房需求的季节性热潮有关。为了赶上当年入学，每年3-4月份，不少家长选择换房买房，一定程度上成为助推楼市“小阳春”的原因之一。

南京成都成“新贵”

4月份南京新房价格环比涨1.8%，全国居首。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，南京新房价格涨幅从3月份的第27位升至4月份的首位，说明其潜在购房需求比较充足，人才落户政策的放宽也对楼市有一定提振。

与此同时，作为长三角的中心节点之一，南京楼市回暖反映出长三角楼市先于其他两个城市圈出现复苏。作为长三角的中心城市的上海4月份一二手房均现环比上涨。

虽然深圳不再是4月份二手房价涨幅最大的城市，但其当月二手房价涨幅1.7%，仅次于排名第一的成都，比3月的1.6%继续放大。

4月份的数据显示，复苏在城市间显示出了较大的差异性。许小乐表示，一线城市方面，综合来看上海的房价涨幅最大、北京最弱，从链家的实际成交量来看上海的增幅也最大，近两个月月均成交量超过疫情前（2019年12月）的50%，而北京近两个月月均成交量较去年12月下滑4%。

许小乐认为，这种差异来自于前期市场供需关系、消费者预期和复工复产节奏，预计这种分化会继续存在，表现在南边城市的热度高于北边城市。

易居研究院研究员王若辰表示，近月来板块轮动效应重新显现，一线、强二线城市与弱二线、三线城市表现分化。一线城市和强二线城市相对弱二线和三线城市调整时间更多一些，在经济下滑的背景下，一二线城市房产的相对优势就体现出来了，成为4月份房价的领涨城市。

楼市升温会持续吗？

许小乐认为，按照过去的经验，一季度楼市一般因为春节市场呈现“V”型走势，成交量在3月到达顶点后开始自然回落、企稳直到四季度末开始再度活跃，今年疫情一方面加深了“V型”走势，另一方面传统3月小阳春挪移到3月下旬、4月、5月上旬。

根据链家重点城市的实际成交数据来看，除了五一假期特殊周外，周度成交量在连续自然回落，预计5月下旬开始市场会逐步自然回落到正常状态，预计成交量的下滑会逐渐反映到网签量价上。

王若辰认为，4月，70城二手房价涨幅为0.22%，已经进入“合理”区间，目前货币环境较为宽松，房价有一定上涨的动力，但信贷政策和调控政策仍然严格，房价短期快速上涨脱离合理区间的可能性不大。