家有房贷的一定要看！5大行公告：8月25日起房贷政策有大变化

离存量房贷利率“换锚”截止时间只有半个多月了。如何选择呢？

图为：2020年LPR利率变化

就在大部分贷款人仍在纠结观望之时，8月12日，工行、农行、中行、建行、邮储银行五大行均发布通知，自8月25日起，将分批对符合条件且尚未办理定价基准转换的个人商用房贷款转换为参考LPR的浮动利率。

此前，交通银行以及招商银行、民生银行、兴业银行等一批股份行已发布类似的批量转换公告。

若不接受批量转换可自主转换

根据央行此前通知，有商业住房贷款的“房贷一族”，需要在今年3月1日至8月底期间，在LPR和固定利率间作出选择。3月以来，已有不少用户收到银行短信，提醒转换房贷利率。

不过，记者日前对多家国有大行调查发现，其广州地区客户中，主动选择转换的客户只占20%左右，大部分人仍未主动进行选择。而已做选择的客户中，选择转LPR为定价基准的占了绝大多数。

五大行公告全文如下：

中国银行

中国建设银行

中国邮政储蓄银行

中国农业银行

中国工商银行

综合工行、农行、中行、建行、邮储银行8月12日的公告看，转换后的贷款加点数值等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值，加点数值在合同剩余期限内固定不变；重定价周期和重定价日均保持原合同约定不变，对于重定价周期短于1年的贷款，重定价周期调整为1年。在每个重定价日，贷款利率水平由重定价日前一日的相应期限LPR与批量转换时确定的加点数值计算确定。

实际上，部分银行批量转换时间更早。交通银行在7月20日就发布公告称，将于8月21日对尚未转换为贷款市场报价利率(LPR)或固定利率的存量浮动利率房贷，按照规则统一调整为LPR浮动利率加减点方式。

招行早在今年4月份就代客户批量转换存量浮动利率房贷定价基准为贷款市场报价利率（LPR）。

不过，多家银行都提醒，若不接受批量转换规则，可通过手机银行、智能柜员机、贷款经办行等渠道进行自主转换。批量转换完成后，若对转换结果有异议，可通过手机银行自助转回或与贷款经办行协商处理。

选固定利率还是浮动利率？

那么，到底是接受批量转换为LPR还是选择固定利率好呢？

有银行人士举了例子介绍道，假如目前执行的是贷款基准利率（4.9%）打9折，即4.41%。如果转换成LPR，原合同利率与2019年12月份LPR的差额为（4.41%-4.80%=-0.39%），这意味着合同剩余期限内，房贷利率转为LPR-0.39%，“-0.39%”这一加点数值是不变的，未来房贷利率则看LPR的涨跌，LPR涨房贷利率涨，反之则降。

如果借款人选择转为“固定利率”，那么在整个合同的剩余期限内，房贷都将执行4.41%这个利率。

说到底，是选固定利率还是选择浮动利率，关键看LPR走势。目前，最新的1年期LPR报价为3.85%，5年期以上LPR为4.65%，其价格已连续三个月“按兵不动“。自去年8月LPR报价机制改革以来，至今年7月共报价12次。其中，1年期LPR下降过4次，分别在去年9月、11月和今年2月、4月，分别下降5bp、5bp、10bp、20bp；5年期以上LPR共下降过3次，分别在去年11月和今年2月、4月，分别下降5bp、5bp、10bp。

“对于借款人来说，不管是选择固定利率还是“LPR+加点”浮动利率，都面临着利率风险。”民生银行首席研究员温彬表示，目前LPR是下行趋势，所以如果选择了LPR浮动利率，房贷成本会较之前减少。但是，未来，如果LPR利率一旦出现回升，房贷利率则会上升，甚至有可能超过以前的月供成本。

温彬进一步指出，短期来看，未来两三年，利率还是保持下降的趋势，但是，LPR是分1年期和5年期以上的，房贷大多是与5年期以上LPR利率挂钩。利率下降更多是倾向于1年期LPR利率，而由于国家政策是保持房地产市场总体平稳，因此5年期以上LPR利率水平下降幅度有限。另外，中长期LPR走势，由于受到形势变化、通胀水平、就业水平、国际收支水平等多因素影响，目前难以预测。

因此，温彬建议，可根据自身情况，以及贷款价格、贷款期限，贷款余额等，综合选择更适合自己的还款方式。“如果是此前的房贷利率价格折扣力度大，月供剩余时间比较长的话，可以选择固定利率，有助于锁定月供成本，也便于做好家庭的收支安排。而如果月供剩余时间较短，贷款余额也不大，LPR一旦反转，可以通过提前还款方式来规避利率波动的风险的情况，则可以选择浮动利率。”

郑大源认为，从近20年的房贷利率走势看，4%上下的实际利率属于低位，而高位是在2007年下半年出现的7.83%。但他认为，未来三五年内，LPR下降的可能性更大。

“现实中，或因新买房的需要、或因不想背债务的心理，多数人最终还是会选择提前还清房贷的，因此判断LPR走势不用想太长远，只用想着五年左右的时间即可。”郑大源建议选择转浮动利率，由于目前5年期以上LPR相比去年底已累计下行了15个基点，如此一来，等下一个重定价日到来时，就能享受到当前LPR利率下行带来的降息。

记者计算得出，如果是100万贷款本金、30年等额本息的按揭贷款，按照今年5年期以上LPR累计下行15个基点计算，购房者月供可以减少约90元，合计30年能减少利息大约32400元。

大数据研究院分析师李万赋表示，距离截止期限只有一个月时间，建议没选的客户尽快决定，以防被动接受银行的默认选项，后续带来麻烦。