济南建设用地使用权管理办法，出租期限最高不得超过20年

日前，济南市发布《济南市建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场管理办法（试行）》（简称《办法》），进一步规范建设用地使用权二级市场秩序，加强市场管理，优化土地资源配置。

《办法》指出，建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易等情况，具体包括净地交易、在建工程交易、土地连同地上物整体交易。

《办法》明确，在现有不动产登记机构设置交易事项办理窗口，搭建城乡统一的土地二级市场交易平台，统一管理全市土地二级市场交易。区县自然资源主管部门利用土地二级市场交易平台对投资额度是否达到25%、交易价格是否比标定地价低20%等事项实施审查。建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程。交易双方可利用土地二级市场交易平台发布和获取市场信息，自行协商交易或者委托土地二级市场交易平台公开交易，达成一致后签订合同并办理不动产登记手续。

对于建设用地使用权转让，《办法》指出，以出让方式取得的建设用地使用权转让，原出让合同和登记文件中载明的权利与义务随之转移。转让后建设用地使用年限为原出让年限减去已使用年限后的剩余年限。建设用地使用权交易价格比标定地价低20%以上的，市、区县政府可行使优先购买权，收购后纳入政府土地储备，保障市场平稳发展。

对于建设用地使用权出租，《办法》指出，建设用地使用权出租的，出租人与承租人应签订建设用地使用权出租合同，出租期限不得超过建设用地使用权剩余年限，且最高不得超过20年。

对于建设用地使用权抵押，《办法》要求，以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可用于抵押。所担保债务履行期限不得超过建设用地使用权剩余年限。以划拨方式取得的建设用地使用权可依法依规设定抵押权，划拨建设用地抵押权实现时债权人应优先缴纳土地出让收入。不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权可用于抵押。抵押双方须承诺抵押权实现后不改变原不动产用途并保障原有经营活动持续稳定。