住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》明确提出“三个不得”要求以保护承租人权益

为了提高住房租赁立法质量，9月7日，住建部发布关于《住房租赁条例（征求意见稿）》（下称《征求意见稿》）公开征求意见的通知，不仅涉及备受关注的“租金贷”与“甲醛房”问题，对于长租公寓“高进低出、长收短付”等经营风险亦做出相关规定。

《征求意见稿》明确提出，支持金融机构对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。

某研究院智库研究中心总监严跃进在接受记者采访时表示，该政策的出台，有望进一步细化与住房租赁市场有关的政策。当前，由于长租公寓市场正处于一个波动较大的阶段，随着该政策的正式落地，预计会对后续住房租赁市场的规范和引导起到较为积极的作用。

某地产首席分析师张大伟也表示，从目前我国的房地产调控长效机制来看，建立租购并举的住房制度、发展住房租赁市场无疑也是重要环节，而鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予租房者更多权利，不仅仅是科学住房观念的体现，同时在某种程度上也可以避免房地产市场的大起大落，减少非理性购房需求。

具体来看，《征求意见稿》提出，住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容；住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

另一房产研究院分院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，《征求意见稿》中对于广泛关注的租金贷明确提出了“三个不得”要求，针对租赁机构在非理性扩张过程中所存在的“高进低出”问题，亦给予了充分约束，从效果上看，通过强化监管的方式，有助于提前抑制风险发生的可能，将风险防范于未然。

严跃进表示，此次在政策层面明确住房租赁企业“高进低出”和“长收短付”做法，对于后续长租公寓创新管理模式来说，首先明确了这是一项需要回避的内容，当前在客观上也有利于降低长租公寓的风险。

除了租金贷外，《征求意见稿》提出，直辖市、设区的市级人民政府应当建立住房租赁指导价格发布制度，定期公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水平信息。对于租金上涨过快的，可以采取必要措施稳定租金水平。

严跃进认为，从该项内容透露出的信息来看，后续住房租赁市场的租金指导制度和租金公示制度有望加快建立，以进一步体现政府对于租赁市场引导的导向，即形成地方“基准租金”的概念。随着此次“稳租金”概念的提出，这有望成为房地产市场在维稳方面继“稳房价、稳地价、稳预期”后的第四个落脚点。