新版租房合同下月启用，新增“免租期”条款

10月28日，济南市住房城乡建设局、济南市市场监督管理局联合印发了《济南市住房租赁合同》《济南市住房租赁托管合同》合同范本（以下简称“新版合同”），进一步规范房屋租赁市场行为。值得注意的是，《济南市住房租赁合同》中增加了“免租期”一栏，免租期作为租客装修、搬家的缓冲期，在与房主协商后，这段时间内可不用交付房租。

记者了解到，新版合同将于2020年11月1日启用，下月起在济南租房签约将有新范本可依。各住房租赁企业、房地产经纪机构及住房租赁当事人开展住房租赁业务时应当根据业务类别分别使用合同范本，其他格式的合同停止使用。

不得改变房屋内部布局分割出租

据了解，新版合同较此前版本更简洁、全面、规范，主要用于各住房租赁企业、房地产经纪机构及住房租赁当事人开展住房租赁业务。

“无论是租赁双方自行成交的，还是房地产经纪机构居间或代理、租赁企业与承租方确定租赁关系的都统一使用这个合同范本。由房地产经纪机构居间或者代理的，租赁当事人和经纪机构及经纪人还需签订居间协议。”济南市住房城乡建设局相关负责人告诉记者，为确保租赁住房供需信息的真实性，合同签订前，当事人应当出示必须由其本人提供的有关证书和证明文件，且在合同履行过程中发生变更、解除或终止的，需7日内通过济南市住房租赁综合服务平台更新合同信息。

在保障承租人健康安全居住权益方面，新版合同明确规定，租赁住房应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件，并以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部结构分割出租，不得按床位等方式变相分割出租，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。住宅标准房屋人均居住面积不得低于6平方米，每个房间居住的人数不得超过2人；产业园区宿舍标准房屋人均居住面积不得低于4平方米，每个房间居住人数不得超过4人，有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外。

装修、搬家“免租期”条款写入合同

规范市场秩序的同时，记者注意到，此次启用的住房租赁合同增加了“免租期”的条款，合同中明确规定，房屋租赁期间，经双方协商后可约定一个免租金的期限，作为租客装修、搬家的缓冲期。

“人性化的条款设置更能保障租赁各方的权益。”济南市住房城乡建设局相关负责人表示，新版租赁合同在维护承租方知情权方面也设置了说明，合同签订前租客有权知晓房屋抵押、查封情况，如果房主隐瞒并造成承租方损失的，应负责赔偿。租赁房屋现有的装修、附属物品、设施设备，也需在合同附件中加以列明，作为交付该房屋和收回房屋的验收依据。

在房屋的修缮与使用方面，合同中也有了明确。租赁期间，房屋及其附属物品、设备设施因自然属性损耗导致的维修，应由房主负责；因维修房屋或不具备使用条件影响承租人使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。承租人需装修或改善增设他物的，不应违反有关法律、法规的规定，并事先征得房主同意后方可进行。租赁期满，房屋内增设的可移动装修物品归承租人，不可移动装饰物无偿归房主所有。

租赁期间，房主存在未经双方协商一致提前收回房屋，或不承担约定的维修义务，导致承租人无法正常使用房屋等情形，将被视为违约，承租人有权单方解除合同，并要求房主按照合同年租金的约定比例支付违约金，并返还剩余租金。若承租人存在支付租金违约、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构、擅自转租给第三人、利用房屋从事违法活动等情形，房主也有权单方解除合同。

租赁企业不得擅自变更租赁用途

此外，针对住房租赁企业，济南市还为其量身定制了托管合同。该合同主要用于房屋所有权人或代理人委托住房租赁企业经营住房租赁的，要求双方当事人在签订合同后15个工作日内，办理住房租赁登记备案，登记备案信息发生变更的，及时办理变更备案。

托管合同除规定租赁安全外还强调，租赁企业在托管期内不得擅自变更房屋租赁用途，不得将阳台、储藏室、厨房等非居住空间出租，不得改变房屋内部结构分割出租或利用租赁房屋从事违法犯罪活动的、损害公共利益的行为。

记者采访了解到，今年前三季度，济南市住房城乡建设局印发了7个政策文件，培育了7家专业化、规模化住房租赁企业，初步建立起了较为完善的住房租赁市场体系。下一步，该局将继续加强行业监管，擦亮济南国家级试点城市的“金字招牌”。