济南集体建设用地入市将有法可依

为加强和规范济南市农村集体建设用地（除宅基地外）使用管理，如期开始集体经营性建设用地入市工作，促进乡村振兴和城乡融合发展，构建城乡统一的建设用地市场，根据法律法规，结合济南市实际，济南市自然资源和规划局代为起草了《济南市农村集体建设用地管理办法（试行）》（简称《办法》）并向社会征求。

《办法》规定，使用集体建设用地的建设项目范围包括：村民（安置）住宅小区（含配套设施）；镇村公益事业、公共设施；工业、商业等经营性项目；区以上政府研究确定的农村重大（重点）项目。集体建设用地使用权最高使用年限参照同类用途的国有建设用地执行。

集体经营性建设用地入市，是指土地所有权人通过公开的土地市场，依法将集体经营性建设用地使用权在一定期限内以出让、租赁、作价出资（入股）等有偿方式交由其他单位或者个人使用的行为。集体经营性建设用地入市应当符合以下条件：符合国家产业政策、土地使用、生态环境保护等要求；土地产权明晰、界址清楚、无权属争议；净地或地上建筑物、构筑物及其他附着物权属明晰；具备开发建设所需要的基本条件。

第一章　总　则

第一条　为进一步加强和规范我市集体建设用地（除宅基地外，以下同）使用管理，依法有序推进集体经营性建设用地入市，建设城乡统一的建设用地市场，促进乡村振兴和城乡融合发展，根据《中华人民共和国土地管理法》和《关于开展国家城乡融合发展试验区工作的通知》（发改规划〔２０１９〕１９４７号）等法律法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条　本办法所称集体建设用地，是指济南市国土空间规划确定的农村集体建设用地。本办法适用于我市各区（含济南高新区、市南部山区、济南新旧动能转换先行区、莱芜高新区，下同）集体建设用地，平阴县和商河县可参照执行。

第三条　集体建设用地的使用原则（要求）：

１、符合国土空间规划（或土地利用总体规划、城乡规划）、村庄规划和用途管制要求；

２、符合土地利用计划和年度建设用地供应计划；

３、坚持节约集约，严格执行建设用地标准；

４、符合相关产业政策和环境保护要求。

第四条　使用集体建设用地的建设项目范围：

１、村民（安置）住宅小区（含配套设施）；

２、镇村公益事业、公共设施；

３、工业、商业等经营性项目；

４、区以上政府研究确定的农村重大（重点）项目。

第五条　建设项目使用集体建设用地，须依法完成集体建设用地使用权审批或办理集体经营性建设用地入市手续。

第六条　集体建设用地使用权最高使用年限参照同类用途的国有建设用地执行。

第七条　济南市自然资源和规划局负责全市集体建设用地的管理指导和监督工作，市发改、工信、财政、生态、住建、农业农村、行政审批、税务等部门根据各自职能做好相关工作。区政府（管委会）负责本行政区域内集体建设用地使用权和集体经营性建设用地入市审批管理，并组织开展用地批后监管工作。

第二章　集体建设用地使用权审批

第八条　集体建设用地使用权审批，是指用地意向人按照集体建设用地的使用范围和使用原则，依法提出用地使用申请，报经有批准权限的人民政府批准的行为。

第九条　集体建设用地使用权审批的范围为除工业、商业等集体经营性用途需依法入市以外的其他集体建设用地。

第十条　集体建设用地使用权审批程序：用地意向人提出用地申请，经村（居）、乡镇（街道）、区（管委会）自然资源管理部门逐级审核通过后，报区政府批准。

第十一条　申请集体建设用地使用权应提交以下材料：

１、用地申请；

２、建设用地取得来源；

３、不动产权证书（或用地所有权证明材料）；

４、集体经济组织会议纪要、公示材料等；

５、工商企业注册登记等批准文件、项目立项文件、生态环境保护审查意见；

６、用地规划意见；

７、宗地测绘成果；

８、权籍调查前置成果；

９、法律法规规定的其他材料。

第十二条　集体建设用地使用权批准文件中应明确以下内容：

１、土地位置、面积、土地类别和用途；

２、土地的交付与相关费用的缴纳；

３、土地开发建设和利用要求；

４、土地使用年限；

５、开竣工时间等。

第三章　集体经营性建设用地入市

第十三条　集体经营性建设用地，是指土地所有权经依法登记的，国土空间规划（或土地利用总体规划、城乡规划）和村庄规划确定为工业、商业等经营性用途的集体建设用地。

第十四条　集体经营性建设用地入市，是指土地所有权人通过公开的土地市场，依法将集体经营性建设用地使用权在一定期限内以出让、租赁、作价出资（入股）等有偿方式交由其他单位或者个人使用的行为。

集体经营性建设用地入市实施主体是土地所有权人（集体经济组织）或由其依法授权、委托的具有法人资格的组织（以下简称为实施主体）。

第十五条　集体经营性建设用地出让，是指实施主体将集体经营性建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。土地出让方式分为“招标、拍卖、挂牌”等竞争性方式出让和协议方式出让。

第十六条　集体经营性建设用地租赁，是指实施主体将集体经营性建设用地出租给使用者使用，由使用者与集体经济组织签订一定年限的土地租赁合同，并按租赁合同支付租金的行为。土地租赁期限一般不低于５年，但最高不得超过２０年。

第十七条　集体经营性建设用地作价出资（入股），是指实施主体以一定年期的集体经营性建设用地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，土地使用权由新设企业持有的行为。

第十八条　区政府（管委会）和乡镇（街道）应适情依法成立具有法人资格的入市组织机构，受土地所有权人（集体经济组织）委托负责辖区内农村集体经营性建设用地入市的具体组织实施工作。

第十九条　集体经营性建设用地入市，应当符合以下条件：

１、符合国家产业政策、土地使用、生态环境保护等要求；

２、土地产权明晰、界址清楚、无权属争议；

３、净地或地上建筑物、构筑物及其他附着物权属明晰；

４、具备开发建设所需要的基本条件。

第二十条　集体经营性建设用地入市须按法定程序经集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并形成会议决议。

第二十一条　集体经营性建设用地入市，入市土地的价格原则上应当由集体经济组织委托有资质的土地估价专业评估机构进行评估，并形成地块的土地评估报告。

第二十二条　集体经营性建设用地入市，由实施主体编制《土地入市方案》。《土地入市方案》的主要内容包括：土地权属证明材料、土地位置、面积、建设用地来源、土地用途、规划（使用）条件、土地评估报告、入市价格、使用年限、拟入市方式、收益分配、集体经济组织表决材料和入市申请等。

第二十三条　集体经营性建设用地入市的基本程序：

（１）制定方案，提出申请。实施主体向相关部门征询并取得符合入市条件地块的面积、土地用途、开发强度、配套设施等规划条件和要求，集体经济组织召开会议并形成会议纪要，委托有资质的土地估价专业评估机构对入市土地进行评估，确定土地价格，编制《土地入市方案》，按程序提报入市申请。

（２）上报方案，逐级审查。《土地入市方案》报乡镇（街道）进行初审，审查通过后连同初审意见上报区（管委会）自然资源管理部门审查。

（３）批准、公告和交易：采取协议（租赁）方式的入市方案审查通过后，由区（管委会）自然资源管理部门上报区政府批准；应当实行竞争性方式交易的，由区（管委会）自然资源管理部门报区政府土地“招、拍、挂”相关领导决策机构研究通过并报区政府研究批准后，纳入公共资源交易平台，统一组织土地公开竞价，由实施主体按规定要求及时发布入市交易公告。

（４）土地成交及公示：土地竞争性方式出让交易成交后，由实施主体与竞得土地使用权人签订《土地成交确认书》；土地竞争性方式出让结果和协议（租赁）方式入市经区政府批准后，由实施主体按规定进行土地入市结果公示，接受社会监督。

（５）签订土地使用合同：土地入市结果公示到期且无异议的，由实施主体与取得土地使用权人签订《集体经营性建设用地使用权使用合同》，依法约定双方的权利与义务，取得土地使用权人按约定缴纳土地价款。

其他未尽事宜参照国有建设用地出让、租赁、作价出资（入股）的相关规定办理。

第二十四条　依法取得的集体经营性建设用地使用权，已依法办理不动产登记的可以转让、出租、设定抵押等，相关要求参照同类用途的国有建设用地执行。

第二十五条　集体经营性建设用地入市土地价款在依法缴纳相关税费后的土地纯收益暂由各区（管委会）专账核算，待国家土地增值收益等相关政策明确以后，再依法缴纳、分配。

第四章　附　则

第二十六条　集体建设用地经依法审批和集体经营性建设用地入市取得的土地使用权，在缴清土地价款和相关税费后，土地使用权人可以向土地所在地的不动产登记机构申请办理使用权登记。

第二十七条　集体建设用地使用权期满由土地所有权人依法按合同约定收回土地；集体建设用地使用权续期等其他未尽事宜，依照法律法规并参照国有建设用地办理。

第二十八条　集体建设用地闲置的调查、认定和处置，参照国有土地有关规定执行。

第二十九条　济南市国家城乡融合发展试验区内各区政府（管委会）应当根据本办法并结合实际，制定工作细则，明确工作程序，保障各项工作顺利开展。

第三十条　本办法实施之前已实际使用的集体建设用地和入市的集体经营性建设用地，应参照本办法予以规范。

第三十一条　本办法试行过程中与新出台的法律、法规、政策不符的，以新的法律、法规和政策规定为准。

第三十二条　本办法自印发之日起试行，有效期３年。