城市更新、长效机制、租赁住房 住建工作会议圈出这些“重点”

12月21日，全国住房和城乡建设工作会议（以下简称“工作会议”）在京召开。此次会议贯彻落实党的十九届五中全会和中央经济工作会议决策部署，对2021年工作提出重点抓好八个方面的内容，其中包括全力实施城市更新行动、稳妥实施房地产长效机制方案、发展租赁住房等。

对于工作会议重点提到的发展租赁住房，业内人士分析解读称，发展租赁住房是解决大城市住房问题的有效途径。从后续市场来看，年轻人会享受更多的租赁住房保障。可以期待的是，未来增加租赁房源供给，租金更平稳，随着租赁权益的扩大，租住真正成为一种长期居住选择。

全力实施城市更新行动，老旧小区改造或成亮点

此次工作会议首先提出，全力实施城市更新行动，推动城市高质量发展。在城市更新过程中，强化历史文化保护，塑造城市风貌；全面推进城镇老旧小区改造，加快建设完整居住社区，推动物业企业大力发展线上线下服务业；深入开展新型城市基础设施建设试点工作，探索形成可复制可推广的机制和运行模式。

某研究院首席市场分析师许小乐认为，城市更新行动将更有力地服务于国内大循环战略。城市更新行动是重大民生工程及发展工程，近期召开的中央经济工作会议指出要坚持扩大内需的战略基点，要将扩大消费同改善人民生活品质结合起来，那么包括城镇老旧小区改造在内的城市更新就是重要环节。

许小乐表示，2020年可谓之城镇老旧小区改造政策“元年”，政府工作报告第一次明确年度老旧小区改造目标，且在1-11月，新开工改造城镇老旧小区达3.97万个，惠及居民近725万户。经过探索实践，住建部于近期印发了《城镇老旧小区改造可复制政策机制清单》，为未来改造工作提供指引。

智库中心研究总监严跃进解读称，工作会议提及了城市更新的重要领域，包括城市生态修复、历史风貌区保护、老旧小区以及物业服务等内容，预计未来老旧小区改造及物业服务导入，将会是一个亮点。

长效机制有望代替房地产周期性调控

工作会议要求，稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展。牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，完善政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制，保持房地产市场平稳运行。

对此，严跃进认为，“政策协同、调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管”，这样的表述把调控的事前和事后、市场化和行政化的手段等进行了结合，具有积极的作用。后续预计在长效机制方面，四大价格监管体系会形成，包括一手房价格体系、二手房价格体系、租赁市场价格体系和地价监管体系会形成。

许小乐认为，房地产调控长效机制逐步落地可以维持市场及行业平稳运行。即使在2020年疫情冲击经济的情况下，房地产调控也未见放松，反而因为局部市场的升温，而引发下半年“一城一策”的密集出台。据不完全统计，有超过20城在限购、限贷及限售等方面作出政策调整。同时，从下半年的调控中可以看出，不仅房地产市场监管预警机制在加强，地方政府部门调控的协同和联动也在加强。

“未来长效机制代替房地产周期性调控，房地产行业发展更加回归本原，也更好地发挥对宏观经济的支持作用。”许小乐如是称。

发展租赁住房有助于解决大城市住房问题

据悉，工作会议还要求，2021年要大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。许小乐认为，发展租赁是解决大城市住房问题的有效途径，中央经济工作会议及住建部会议，均重点阐述租赁对缓解住房供需矛盾尤其是大城市住房供需矛盾的重要性。

具体来看，工作会议指出，加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快补齐租赁住房短板，解决好新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体的住房问题；加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系；扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。

而在规范发展住房租赁市场方面，工作会议提出，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台；整顿租赁市场秩序，规范市场行为。

严跃进认为，目前将大城市住房问题和租赁住房发展放在一起，说明后续此类物业的发展将会加速，这是一个非常强烈的信号。从目前来看，住房保障的体系更为清晰，即包括保障性租赁住房和共有产权住房。此外，值得关注的是，租赁市场秩序整顿将是2021年的亮点，预计政府将会给予积极的规范。

严跃进还表示，在经济高质量发展的过程中，也需要一个高质量的租赁住房市场，发展租赁住房对于一些人口净流入大中城市有着积极的作用。从后续市场来看，年轻人会享受更多的租赁住房保障，这很值得期待。

许小乐则认为，未来住房租赁将在增加租赁房源供给，租赁权益保障以及权益扩大，规范及支持租赁企业发展等方面持续发力，届时租金更平稳，租住将真正成为一种长期居住选择。