国企“退房”进程提速，行业发展进入新阶段

4月29日,历时7个多月的重汽地产100%国有产权转让项目终于尘埃落定,被碧桂园集团48亿元底价拿下,中国重汽彻底剥离房地产业务,“重汽地产”成为历史。

记者调研发现,2018年以来,山东黄金、山东高速、兖矿集团、山东交工、山钢集团将旗下房地产等与主业无关的板块挂牌出让,随着山东国有房地产企业转让“第一大单”的落定,省属国企与房地产业脱钩进展在2020年表现得更为显眼。

纷纷落定,省属国企剥离地产业务

在诸多省属国企中,中国重汽“退房”的一举一动无疑是最受关注的。4月29日,中国重型汽车集团有限公司与碧桂园在山东济南签署战略合作协议,碧桂园斥资48亿元收购中国重汽旗下的中国重汽集团房地产开发有限公司100%股权。

自此,历时7个月、先后两次挂牌,底价从51.5亿元降至48亿元的重汽地产“第一大单”转让,终于画上了句号。

重汽地产转让是山东省属国企“退房潮”中最具明星效应的一例,早在中国重汽转让房地产板块资产前,山东黄金、山东高速等国企已开始退出房地产领域。

山东黄金退出房地产板块,旗下全资子公司山东黄金地产转让了山东黄金城地产发展有限公司和山东黄金启东置业有限公司相关国有股权。

12月28日,记者从山东产权交易中心网站了解到,山东黄金集团有限公司转让山东黄金城地产发展有限公司20%国有股权及23961.09万元债权挂牌公告期满,在公告期间,有1家意向受让方交纳了交易保证金,将采取非竞价(协议转让)方式组织进行交易。

而在2019年7月山东黄金地产旅游集团有限公司已经成功转让了山东黄金城地产发展有限公司80%国有股权及78113.49万元债权。

另外一个资产包山东明化置业有限公司51%国有股权及113076.48万元债权,分别于2018年、2019年先后多次挂牌至今未脱手。

据悉,该公司持有章丘区待开发土地共计5宗,底价从当初的15.63亿元已降至14.77亿元,背后与章丘市场低迷不无关系。

2019年10月,山东另一家国企大户兖矿集团将中垠地产40%国有股权预披露,今年6月29日,挂牌转让中垠地产有限公司40%国有股权及234885万元债权,7月29日,兖矿集团有限公司与受让方签订产权交易合同,成交价格为313,931.00万元。

在济南,中垠地产开发有中垠雅苑、中垠御苑、中垠广场等项目。

同时期做出“退房”举动还有山东高速。据了解,山东高速旗下公司先后已转让济南及章丘、青岛、烟台海阳等地涉房地产资产。

12月7日,山东产权交易中心显示,山东高速旗下济南汇博置业有限公司51%国有股权及4590万元债权转让项目挂牌公告期满,在公告期间,有一家意向受让方办理了受让登记。

据不完全统计,包括预挂牌、到期撤牌、成交项目在内共有11个,其中已成交项目8个,实现国有资产回收约47亿元。

各有考量,行业新周期加速“退房”决策

国企退房之路并非一时兴起,早在2010年国资委抛出“退房令”,要求78家不以房地产为主业的央企清退房地产业务,只留下16家主业为地产的央企。

2018年年初,国家再度重申央企“退房令”,要求不在保留名单内的企业必须有实质性推进,并拟定了明确的时间表。

“退房令”发布十年有余,为何今年得到了如此积极的响应呢?

合富研究院高级分析师许传明认为,今年非房地产主业的国企基本完成了“退房”工作,从政府方面来说,国家对房地产行业的管理已经从鼓励转向了严控。因此非以房地产为主业的国企完成“退房”,就是对相关政策转向了在行动上的具体落实。尤其是在今年疫情严重冲击经济基本面的情况下,国家坚持房地产行业调控不动摇,也从另一个侧面解释了为什么今年非以房地产为主业的国企完成“退房”如此坚决。

另一个方面,从市场方面来说,房地产行业经过二十多年的发展,已经进入了全新的行业周期阶段。管理上从粗放经营日益向精细化转变,业务领域上逐步从以住宅为主转向住宅开发与产业平台并重的新阶段。

这种全新的阶段,与大部分非以房地产为主业的国企进入房地产领域的时期已经迥然不同了。因此,当时决策进入房地产开发领域的基础和目标都不复存在,各企业顺势退出也就顺理成章了。

国企相继“退房”,接盘者又看好什么呢?

许传明表示,国企地产公司依靠母公司,当初有充裕资金拍地,手握一些优质土地资源和在建项目,对于快周转的房地产行业来说,接手后能快速运转,省去了找地、拍地的琐碎环节。“当然,双方还会协议谈判,确定合作形式。深层次的战略考量还在于被转让公司的母公司多是大型国企,拥有更多资源,以后有的是合作机会。”