交房前先验房！济南拟设立业主开放日,落实业主预验房制度

1月25日，济南市住房和城乡建设局发布一则公告，将进一步落实住宅工程质量管控主体责任，促进济南市房屋建筑工程质量水平整体提升。依据有关法律法规，结合济南实际，该局起草了《加强住宅工程建设全过程质量闭环管理十五条措施》（以下简称“意见稿”），现向社会公开征求意见及建议。

该意见稿从夯实各方主体责任、强化全过程闭环监管、完善质量保障措施三方面制定了十五条措施。值得注意的是，此意见稿明确要求落实业主预验房制度，下一步在住宅工程竣工验收合格后至交付业主使用前，设立业主开放日，由建设单位通知业主分批次对拟交付使用的房屋进行预查验。此外，因发生违法违规行为、质量安全事故或重大质量安全问题被责令全面停工的住宅工程，拟暂停其项目预售或房屋交易合同网签备案，待批准复工后方可恢复。

从夯实各方主体责任方面，意见稿明确了建设单位、勘察设计单位、施工单位、监理单位、其他参建各方的责任。建设单位为住宅工程质量第一责任人，依法对住宅质量承担全面责任，应严格履行住宅质量保修责任，在保修范围和保修期限内，对所有权人履行质量保修义务，保修期满后，明确履行住宅质量服务保障的责任主体。施工单位对住宅工程质量负主体责任，严格落实住宅工程质量分户验收制度，对关键工序、关键部位隐蔽工程实施举牌验收，实现质量控制全过程可追溯。同时还要全面落实商品混凝土生产企业、质量检测机构等工程责任主体质量责任。

在强化全过程闭环监管方面，意见稿要求加强关键环节监管、加强主要原材料质量管理、加强住宅质量过程控制、严把住宅工程竣工验收关、加强工程质量资料管理、落实业主预验房制度。值得注意的是，落实业主预验房制度明确提出，下一步在住宅工程竣工验收合格后至交付业主使用前，设立业主开放日，由建设单位通知业主分批次对拟交付使用的房屋进行预查验。建设、施工、监理、物业等企业人员共同对分户内及相关公共区域、公共设施存在的质量问题进行确认、登记，并由施工企业进行维修。实际交付使用时，由业主对质量问题维修情况进行确认。

在完善质量保障措施方面，意见稿提出要强化主管部门监督管理、从严惩处工程质量问题主体、加强工程质量与房屋预售联动管理、加快推进诚信体系建设。记者了解到，除了限期整改、局部停工整改、约谈相关责任单位质量负责人并实施信用惩戒以及拆除重做、重新组织验收等，因发生违法违规行为、质量安全事故或重大质量安全问题被责令全面停工的住宅工程，还拟暂停其项目预售或房屋交易合同网签备案，待批准复工后方可恢复。

此外，将加快推进诚信体系建设，加大对守信建设单位的政策支持和失信建设单位的联合惩戒、责任主体在质量回访和质量投诉处理过程中的失信惩戒力度，营造“守信激励、失信惩戒，一处失信、处处受制”的良好信用环境。

公众可通过电子邮箱：sjwzac@jn.shandong.cn 电话及传真：0531-66605641提出反馈意见，如果有提出意见建议的公众，请留下您的姓名和联系方式，以便进一步联系，意见建议反馈时间截止为2021年1月31日。（点击此处进入官网查看）

具体措施如下：

加强住宅工程建设全过程质量闭环管理十五条措施（征求意见稿）

为进一步贯彻落实《山东省人民政府办公厅转发省住房城乡建设厅等部门关于进一步完善质量保障体系提升建筑工程品质的实施意见的通知》（鲁政办字〔2020〕122号）要求，持续完善住宅工程质量保障体系，不断提升住宅工程质量品质，结合我市实际，提出如下措施。

一、夯实各方主体责任

第一条 建设单位首要责任。建设单位为住宅工程质量第一责任人，依法对住宅质量承担全面责任。强化建设单位对住宅工程建设全过程的质量首要责任,严格落实项目法人责任制,严禁违法违规发包、肢解发包工程、盲目压缩合理工期和造价,不得借优化设计名义降低住宅结构安全和使用功能。应选用有资质的检测机构开展建筑原材料取样检测工作。应严格履行住宅质量保修责任，在保修范围和保修期限内，对所有权人履行质量保修义务，保修期满后，明确履行住宅质量服务保障的责任主体。

第二条 勘察、设计单位质量责任。勘察、设计单位对住宅工程质量负勘察、设计责任。应明确项目负责人，依法依规开展住宅工程勘察、设计工作。施工前，应组织勘察、设计交底，对容易产生质量问题的部位和环节进行优化细化设计，提出保障住宅工程质量的具体措施。应严格初步设计和施工图审查，涉及基础及主体结构安全、消防安全、人防工程、建筑节能、绿色建筑及工程建设强制标准的设计变更，应报原施工图审查机构审查，严禁擅自变更降低或取消住宅工程正常使用功能。

第三条 施工单位主体责任。施工单位对住宅工程质量负主体责任。应完善质量管理体系，设置质量管理机构，建立岗位责任制度，切实履行对分包单位质量管理职责，严禁转包、违法分包、以包代管。项目负责人应到岗履职，项目应配备专职质量负责人。应编制住宅工程质量常见问题控制方案并严格实施，按照经审查合格的施工图设计文件和施工技术标准进行施工。严格落实住宅工程质量分户验收制度，对关键工序、关键部位隐蔽工程实施举牌验收，实现质量控制全过程可追溯。

第四条 监理单位监理责任。监理单位应明确项目管理人员及质量保证体系，按照法律法规、有关技术标准、设计文件和工程承包合同进行监理。应按规定配备总监理工程师、各专业监理工程师，保证到岗履职。应针对住宅工程特点，编制质量控制专项监理实施细则并严格落实。监理单位应逐件、逐批对建筑原材料实施进场验收，严格落实旁站、巡视、平行检验制度，按要求对住宅工程各检验批、分项、分部工程实施验收，严把竣工预验收关。

第五条 其他参建各方质量责任。全面落实商品混凝土生产企业、质量检测机构等工程责任主体质量责任。

商品混凝土生产企业对住宅工程使用的混凝土负质量责任。应建立健全质量管理体系，关键岗位持证上岗，严禁随意调整原材料配合比用量，严格落实出厂检验、运输、交货检验制度，严禁检验样品弄虚作假、代做试件等违法违规行为。

检测机构对住宅工程使用的建筑材料检测结果负质量责任。应建立健全质量保证体系，严格按规范标准要求实施质量检测工作，须实现检测全过程数据自动采集，严禁超资质承揽检测业务、检测过程弄虚作假、伪造监测数据、出具虚假检测报告等违法违规行为。

二、强化全过程闭环监管

第六条 加强关键环节监管。住宅工程施工前，监督机构应要求参建各方按照有关规范标准，加强对影响结构安全及重要使用功能的分部分项工程和关键工序、关键部位的技术交底。住宅工程施工期间，监督机构应加强日常巡查，重点对参建各方质量责任落实情况、关键岗位人员到岗履职等质量行为进行监督抽查。

第七条 加强主要原材料质量管理。政府主管部门公开选用信用好、技术优、实力强的第三方检测机构，对新建住宅工程主要原材料独立开展抽测工作。规范预拌混凝土企业及其所属专项试验室质量行为。督促参建各方严格落实材料进场验收、见证取样和送检制度。

第八条 加强住宅质量过程控制。监督机构应强化对地基基础、主体结构工程施工、验收等环节的质量监管。主体施工阶段，原则上按项目每4层抽查不少于一次，重点检测混凝土强度，抽查钢筋、混凝土等重要分部分项工程施工质量。全面推行住宅装饰装修“样板引路”制度，未按规定完成样板或经抽查不符合要求的，不得大面积施工。强化事中监管，重点查处随意变更、降低和取消正常使用功能的行为，保障住宅使用功能。发挥社会资源优势，委托第三方开展辅助巡查，补强监督力量。

第九条 严把住宅工程竣工验收关。参建各方应严格落实竣工验收主体责任，住宅工程未组织分户验收或分户验收不合格的，不得组织竣工验收。竣工验收应在监理预验收合格的基础上，由建设单位组织参建各方实施，严禁验收造假行为。

第十条 加强工程质量资料管理。参建各方应配备专职资料管理人员，严禁外包资料；应保证施工记录、验收记录、产品质量证明文件、检测报告等施工资料真实、完整、可追溯，严厉打击资料造假行为。鼓励施工企业采用BIM技术等信息化手段开展施工资料整理与监管，将施工信息数据实时上传平台，并通过BIM模型与施工部位关联。

第十一条 落实业主预验房制度。在住宅工程竣工验收合格后至交付业主使用前，设立业主开放日，由建设单位通知业主分批次对拟交付使用的房屋进行预查验。建设、施工、监理、物业等企业人员共同对分户内及相关公共区域、公共设施存在的质量问题进行确认、登记，并由施工企业进行维修。实际交付使用时，由业主对质量问题维修情况进行确认。

三、完善质量保障措施

第十二条 强化主管部门监督管理。市、区县（含功能区）建设主管部门应加强事中事后监管，建立日常巡查和差别化监管制度，对质量责任落实不到位、有严重违法违规行为的建设单位，加大对其建设项目的检查频次和力度。原则上市建设行政主管部门每半年、区县（含功能区）建设行政主管部门每季度对本辖区在建住宅工程各责任主体的质量行为至少抽查一次，对发现的违法违规行为，及时公开通报并依法处罚。政府可采用购买服务的方式，委托第三方检测机构独立开展质量抽测工作。对肢解发包、违法分包、质量管理缺失、人员不到岗履职、检测及验收弄虚作假等违法违规行为，一律依法按上限顶格处罚。

第十三条 从严惩处工程质量问题主体。发现工程存在涉及结构安全和重要使用功能的质量问题，应责令参建各方限期整改或局部停工整改，并委托具有相应资质的检测单位进行检测，经检测达不到设计或规范标准要求的，须对该分部工程全部鉴定。工程质量责任主体违反法律法规和工程建设强制性标准的，约谈相关责任单位质量负责人并实施信用惩戒，依法按上限顶格处罚。对出现严重质量缺陷，经返修及加固处理仍不能满足安全的，责令拆除重做，并依法追究相关单位及个人的责任。对建设单位组织竣工验收合格的项目，经抽查达不到验收条件、标准要求的，一律责令重新组织验收；凡在竣工验收中弄虚作假的，对建设单位依法按上限顶格处罚。

第十四条 加强工程质量与房屋预售联动管理。因发生违法违规行为、质量安全事故或重大质量安全问题被责令全面停工的住宅工程，应暂停其项目预售或房屋交易合同网签备案，待批准复工后方可恢复。

第十五条 加快推进诚信体系建设。完善建筑市场信用体系，畅通信用信息采集渠道，加大对守信建设单位的政策支持和失信建设单位的联合惩戒、责任主体在质量回访和质量投诉处理过程中的失信惩戒力度，营造“守信激励、失信惩戒，一处失信、处处受制”的良好信用环境。