商品房定金首付款全部存入监管账户 退房凭“单”办理

今后，在济南市购买商品房有了新变化：开发企业应当将商品房预售资金监管银行、监管账户等信息在售楼处公示，并在预售合同中予以明确。而未签订预售资金监管协议的，行政审批部门不得核发预售许可证。这是济南市住房和城乡建设局新出台的《济南市商品房预售资金监管办法》（以下简称《监管办法》）规定的，该办法将于４月６日施行，原预售资金监督管理办法同时作废。

未签订监管协议拿不到预售许可证

《监管办法》适用于济南市市区范围内商品房预售资金的收存、支出、使用及其监督管理。

根据《监管办法》，商品房预售资金是指房地产开发企业预售商品房时购房人支付的全部房价款（包括定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款）。依法取得预售许可证进行商品房预售的房地产开发企业（预售人），在申请商品房预售许可前，从济南市预售资金监管系统监管银行中选择监管银行，开设监管账户，主管部门、监管银行、房地产开发企业三方签订监管协议。未签订监管协议的，行政审批部门不得核发预售许可证。

《监管办法》新增对监管银行的要求，有助于主管部门实时掌握预售资金的收存变化。第十条规定，监管银行收到预购人交存和贷款银行转入的房价款后，向预购人出具监管收款凭证，并将信息传至主管部门。

预售资金监管标准按３３００元／平方米执行

据了解，商品房预售资金监管标准按照建设项目基础（正负零）以上平均建安造价、小区内配套费用３３００元／平方米执行。商品房预售资金监管额度，是指批准预售的商品房面积与商品房预售资金监管标准的乘积。

与征求意见稿不同的是，《监管办法》根据工程建设进度的４个控制节点，对监管资金留存比例有了调整。建成层数达到地上规划总层数二分之一时，监管资金留存比例调整为７０％；取得《主体结构工程质量验收报告》时，监管资金留存比例为３５％，取得《房屋建筑工程竣工验收备案单》时，监管资金留存比例为１８％；取得《房地产开发项目竣工综合验收（或分期竣工综合验收）备案证明》时，监管终止。

对开发企业信用评定为ＡＡＡ级的，各拨付节点预售资金监管留存比例降低５个百分点。为支持绿色建筑高质量发展，符合高星级绿色建筑、高星级健康建筑、被动式超低能耗建筑、装配式建筑设计标准要求的建设项目，各拨付节点预售资金监管留存比例可降低１０个百分点。具备或同时具备上述条件的，拨付节点建成层数达到地上规划总层数二分之一时，监管资金留存比例不低于６０％。

买房和退房钱款均不从开发商过手

开发企业与预购人订立商品房买卖合同网签后，根据合同相关约定，预购人凭开发企业出具的预售资金监管收存通知单将预售资金存入监管账户；签订定金合同的，预购人凭通知单将定金存入监管账户，商品房买卖合同签订后自动转为购房款。

对申请商品房按揭贷款的（含商业贷款和住房公积金贷款），预购人将首付款存入监管账户后，书面委托贷款银行将发放的按揭贷款足额转入监管账户。

如果解除购房合同，已交付的定金、首付款如何退款呢？《监管办法》规定，对预购人解除购房合同，定金、首付款等预售款已存入监管账户的，开发企业在预售资金监管系统中提交解除合同退款申请，主管部门系统登记后，出具《商品房预售资金监管解除通知单》，监管银行按照通知单办理退款手续。