房地产调控进入“新周期”，华东近10城先后被约谈督导

“这招基本上把外地投资客堵在门外了。”近日，浙江本土某房企副总裁刘阳(化名)就在第一时间关注到了杭州发布的房地产市场调控《通知》。

当天，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(以下简称“《通知》”)，进一步加强住房限购，进一步完善新建商品住房销售管理，进一步规范市场秩序。

而在此前的8月2日，遭到住建部约谈的浙江省金华市闻风而动出台了以“限售三年”为核心的调控政策，从土地供应、住宅限售、公证摇号、二手住宅价格监管、金融监管、品质管控、更名管理、市场监管、住房保障和责任落实等十个方面加大调控力度。

《中国经营报》记者梳理发现，截至8月初，包括7月29日刚刚被约谈的金华和徐州等5座城市，住建部已约谈或督导了近20座城市。其中华东地区占比接近一半，目前已有上海、杭州、无锡、合肥、宁波、南通、金华和徐州等先后遭到约谈或督导，并从多个方面收紧了调控政策。

8月4日，徐州市住房和城乡建设局办公室相关负责人在接受记者采访时表示：“已经在开会研究，具体政策的出台，还需要一些时间。”金华市房地产市场监督处处长唐有新此前则告诉记者：“今年上半年，金华市房地产市场的需求量大，但是供应不足;下半年会有大量新开楼盘入市，‘供不应求’的情况有望缓解，有助于缓和市场热度。”

多地火速升级调控

虽然未在住建部近期点名之列，浙江省杭州市还是提前主动交出了房地产调控的“答卷”。

根据杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室在杭州市住房保障和房产管理局官网8月5日发布的《通知》，杭州出台“三个进一步”措施，以进一步支持自住需求、抑制投机炒房，规范房地产市场秩序，促进房地产市场平稳健康发展。

根据最新调控政策，在加强住房限购方面，落户本市未满5年的户籍家庭，在购房之日前两年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保满24个月，方可在本市限购范围内限购1套住房;非本市户籍家庭，在购房之日前4年起已在本市限购范围内连续缴纳城镇社保或个人所得税满48个月，方可在本市限购范围内限购1套住房。

此外，杭州调控新政还明确强调，新建住房项目公开销售时，无论是无房家庭、普通家庭分别按社保缴纳月数从多到少排序，开启积分制，对认筹人数多的项目采用“排序摇号”政策。

金华市政府也在被住建部约谈后迅速召开常务会议，重点传达学习会议相关精神，分析研究全市房地产平稳健康发展工作。随后的8月2日，金华市住房和城乡建设局官网正式发布《通知》，从土地供应、住宅限售、公证摇号和二手住宅价格监管等十个方面(以下简称“金十条”)入手进一步抑制投机炒房行为，并首度提出了“限售3年”的措施。

金华市也由此成为此次遭约谈的5座城市中首个出台楼市调控政策的城市，而同在约谈之列的苏北重镇徐州的调控政策或也已“箭在弦上”。徐州市住房和城乡建设局办公室相关负责人告诉记者：“已经在开会研究，具体政策的出台，还需要一些时间。”

事实上，监管部门对“房住不炒”的要求从未放松，并在今年以来再度触发多地调控热潮。7月23日，住建部和发改委等八部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，力争用3年左右时间，实现房地产市场秩序明显，同时对房地产开发、房屋买卖、住房租赁等方面提出了细致的监管要求。

有分析人士指出，这也是在国家部委层面发布的文件中，首度覆盖了房地产全链条管控，形成了监管闭环。

而在上述政策落地后的两天内，多个地方政府便就楼市调控发布了相应的新举措。如在7月23日当天，绍兴市便公布了《关于加强二手住房市场监管的通知》，表示将建立二手住房成交参考价格发布机制、落实二手住房成交参考价格在金融信贷等应用、严厉打击中介机构违法违规行为等。

随后的7月24日，上海市则发布了《关于加强住房赠与管理的通知》，提出“通过赠与方式转让住房的，在住房限购政策执行中，该住房自转移登记之日起5年内仍记入赠与人拥有住房套数;受赠人应符合国家和本市住房限购政策”。

7月30日，中共中央政治局召开会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，也明确提出了具体要求：“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期，促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房，落实用地、税收等支持政策。”

政策联动效应显现

“目前还没法看到立竿见影的项目，等9月有大量新项目入市时可能才会比较明显。”在金华市出台新调控政策后，当地一位房地产中介工作人员向记者表示，近期出台的调控政策对部分高价位楼盘还是有一定影响的，“之前不愿意和我们合作的三个项目都来主动寻求合作了，这几个项目均价都超过2万元/平方米，应该是蓄客开始明显不足。”

记者梳理各部委和各地出台的意见和调控措施发现，对二手房市场的价格管控以及房地产金融管控已经成为了楼市调控的重点方向。此外，在住房端、资金端和土地端的政策已经形成了联动效应，通过建立“人、房、地、钱”的联动机制，共同引导市场逐渐回归平稳。

统计数据显示，今年以来，中央各部门已经发布了将近50次调控政策，相较于2020年同期约30次的调控政策，同比增幅已经超过了50%，而全国房地产累计调控次数已经超过320次。

在业内人士看来，二手房已逐渐占据一二线城市的主流市场。在一线城市，二手房占市场总成交额已经基本达到了80%，而在大部分二线城市也已经超过了50%。在这种背景下，只对新建住房进行限价，已经不足以稳定房地产市场的价格。

近日，上海的二手房价格管控措施便在逐渐升级。7月9日，上海市房管局召开了上海市规范二手房房源挂牌管理会议，要求自当日起，在已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验，其中未通过价格核验的二手房源将无法对外公布。

在调控政策影响下，今年二季度以来，上海二手住宅成交量已有所回落。根据上海市房地产经纪行业协会公布的数据显示，2021年6月，上海全市二手房成交套数2.66万套，较2021年1月的成交高点下降了39%。

今年以来，除了上海市，杭州和无锡等10余个城市也已经发布了不同力度的二手房价调控措施。对于二手房价上涨速度过快的原因，有分析人士指出，主要是由于学区房的需求上升，引发了投资客“炒房”热度。以金华市为例，去年5月份，金华出台的“公民同招”“三年一户”等学区房政策，引发了以五中、南苑和四中为代表的学区房量价齐升，从而带动房地产市场渐热。

据了解，为了遏制上述现象，“防止以学区房等名义炒作房价”正成为二手房调控重点。今年3月中旬，上海市开启了学区制度的改革，将市重点高中招生名额的50%～65%分配到校。这也意味着，即使是教育质量不是特别好的初中，其毕业生也有机会上重点高中。受此消息影响，上海的二手房市场已开始渐渐回归理性。

资金端收紧也是二手房市场“降温”的重要因素。7月22日，住建部房地产市场监管司司长张其光再次强调，下一步还将加强房地产金融管控，完善房地产企业三线四档融资管理规则，落实银行房地产贷款集中度管理，坚决查处经营贷、消费贷、信用贷违规用于购房。

近日，多地银行已收紧了对二手房市场的贷款额度，甚至出现“停贷”的现象。例如在杭州，由于二套房的贷款审批更加严格，导致“投资客”没有足够的流动资金进行投资，而使得二手房市场应声回落，出现了多个二手房源挂牌降价的现象。数据显示，6月杭州二手房市场的签约量为7800套，环比下13.4%，二手房月成交量已出现三连降。

同时在土地端，政策也要求加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业勾地资金审查制度。“后续可以继续关注土地市场的变化。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向记者指出：“未来在双集中供地等方面会有各类土地保障。尤其是在房企高价拿地过程中，需要更好理解竞自持、配建保障性租赁住房等内容。”