济南楼市“下半场”：7月新房价格结束六连涨

日前，国家统计局公布6月份全国70城房价数据，济南市新房价格环比上涨1.5%，涨幅位居全国首位。而对比此前数据可以发现，今年上半年，济南新房价格持续上升，已实现六连涨。

不过，进入“下半场”后，济南楼市热度逐渐降低，新房价格及网签成交量出现量价齐降的趋势。在市场销售环节，《中国经营报》记者实地走访发现，多个楼盘推出了定存、验资等方式积极蓄客，亦有楼盘表示开盘价格直减12万元，按时付首付者再享“九九五”折优惠。

上半年新房价格六连涨

7月中旬，国家统计局发布2021年6月全国70个热点城市的房价波动情况。济南市6月新房、二手房价格环比均出现上涨。其中，新房价格环比上涨1.5%，同比上涨3.6%，环比涨幅位居全国第一位。二手房6月份环比上涨0.5%，同比持平。

记者梳理发现，2020年10~12月，济南新房价格曾连续回落，直至今年1月份结束三连降，并开启了持续6个月的上涨行情。而二手房价格则自3月至6月也呈现上涨趋势。

相关数据显示，2021年上半年，济南商品住宅网签价格为16190元/平方米，较2020年上涨4%。网签金额达到902亿元，为历年之最。其中，历城区为商品住宅供求主力区域，2021年上半年网签249万平方米，约占全市网签量45%。历下区网签均价为25464元/平方米，位居济南市主城区之首。

对于济南房地产市场上半年情况，有分析指出，房价上涨原因主要在三个方面：其一是此前价格持续下降，市场出现一定程度的回升;其二是山东省实施“强省会”战略，已经明确支持济南建设国家中心城市，从而吸引人才流入，激发购房需求;其三则是济南进入去库存状态，去化周期及库存有所下降，出现供不应求态势。

记者注意到，在“强省会”效应下，济南市对人才的吸引力正在日益增强。据当地官方媒体报道，2020年，济南市人才需求量增幅达到10.24%、就业人才流入量占比达到17.52%，两项指标均位于山东省首位。

而大量人才的流入，也进一步提升了济南住宅市场的需求。中指研究院研究报告指出，近半年来，济南市场存量逐步下降，截止到2021年6月底，济南主城区商品住宅存量为985万平方米，出清周期11.5个月。

数据显示，今年上半年，济南住宅市场新增供应面积305万平方米，同比下降22%，网签面积557万平方米，同比上涨83%，供求比呈现明显下降趋势。受供求结构影响，济南住宅存量下降明显，截至2021年6月，住宅存量486.7万平方米，去化周期5个月。

楼市政策再“打补丁”

在经历了半年时间的热度之后，进入下半年，济南楼市热度逐渐降低，7月份新房、二手房挂牌均价均保持相对稳定的状态。

数据显示，7月济南新房均价13495元/平方米，相较6月新房均价的13687元/平方米略有下降，也结束了六连涨的行情。在网签成交量方面，7月济南商品房网签面积150.8万平方米，成交房源16687套，网签套数环比下滑16.39%。

对于2021年下半年济南房地产市场走势，易居研究院在研究报告中预测，上半年成交额超900亿元，但在“稳”字当头的背景下，下半年出台刺激或紧锁政策可能性不大，预计下半年继续保持稳定，不会出现大的波动。

就在市场处于“涨跌”之争的讨论时，济南房地产市场再次出台了“打补丁”的调控政策。

7月26日，济南市住房和城乡建设局发布《关于进一步明确新建商品房销售管理有关问题的通知》(以下简称《通知》)，指出要严格规范新建商品房认筹(购)行为。《通知》要求，未取得商品房预售许可的，开发企业和承销机构不得以排卡、冻结圈存保证金、购买基金或理财产品、购买其他产业产品等方式为购房人确定选房资格和顺序，不得收取或变相收取意向金、诚意金、认筹金等预定款项。

而取得预售许可的商品房项目，开发企业应在10日内一次性公开全部准售房源，认筹的户数不得超过准售房源(住宅项目不包括储藏室)的1.5倍。开发企业应与买受人书面明确认筹(购)楼栋及预售许可证信息，不得将未取得商品房预售许可的楼栋纳入选房范围。

此外，《通知》还规范了带装修商品房销售行为。其中，销售带装修商品房的，开发企业应在预售前取得装修部分施工图审查合格书。已经取得商品住房预售许可的项目不得随意变更装修标准。

按照《通知》要求，交付样板房的装饰装修标准应与《商品房买卖合同》约定的交付标准保持一致，与项目实际交房状况保持一致;交付样板房自集中交付之日起1个月内不得拆除、出售。交付标准样板房确需拆除的，应提前向公证机构申请保全证据公证。

多楼盘积极蓄客

“我们项目2号楼即将于7月底开盘，目前正在排号，客户在浙商银行锁定一万元存款，就可以选择意向的房源。”记者日前在位于济南市历城区将军大厦对面的中海·云宸营销中心走访时，项目置业顾问如是表示。

记者以购房者身份走访市场发现，随着“下半场”开场遇冷，济南多个楼盘纷纷推出定存、验资、购房优惠等蓄客方式。

以中海·云宸项目为例，置业顾问告诉记者，该项目2号楼为首开楼栋，精装修交付，户型以115~142平方米为主。排号方式为在指定的浙商银行济南分行开户，定存一万元。如果开盘时客户选到了满意的房子，一万元则直接转为购房款，如果放弃选房，一万元自动解锁，客户可随意支配。

在营销中心现场，记者并未看到浙商银行的工作人员。置业顾问表示，相关工作人员仅为临时外出，客户也可以自行前往位于经十路的浙商银行济南分行开户存款，随后将存款凭证图片发送给置业顾问，后者可协调银行将存款锁定。置业顾问强调，该分行为指定的合作银行，浙商银行别的营业点并不能办理此项业务。

位于天桥区北园大街与凤凰山路交汇处的万科繁荣里项目，计划加推4号楼100平方米三房房源。据了解，万科繁荣里项目4号楼预计8月初开盘，目前正在进行验资入会阶段。

“意向客户需经过验资和购房资质审查，才可以成为会员，获得会员卡。会员卡上有对应的编码，等开盘之后会按照编码顺序进行选房。”该项目销售人员告诉记者，100平方米的房源需验资50万元，存款、理财产品等资产均可。

而位于历城区冷水路东侧、钢化路北侧的龙湖·天曜项目，同样在以验资方式进行蓄客。记者了解到，该项目近期开盘的11号楼、17号楼，已去化大半，仅剩下低楼层及顶层少量房源。

该项目计划于8月初加推12号楼，意向客户需通过验资，即首付款是否到位，此外，还需查验征信报告、购房资质等是否符合条件。销售人员表示，验资客户可享受“九九折”优惠。

中海·九樾府项目则处于顺销阶段，以95~125平方米多种户型为主。项目销售人员告诉记者，该项目各楼栋在开盘时均推出总房款优惠活动，优惠力度达到7.5万~12.4万元不等，同一楼栋不同楼层亦享受不等的优惠价格。

以该项目于6月份推出的11号楼为例，销售人员称，彼时正值半年节点，项目为“冲业绩”，总房价优惠12.4万元，并享受“九九五”折优惠，在签约时若客户按时交首付还可再享受“九九五”折优惠。