全方位调控！又一城市重拳出击，新房网签备案满5年才可交易

8月16日，大连市人民政府办公室发布《关于进一步加强房地产市场调控和监管工作的通知》（下称《通知》），进一步严格限制新购住房上市交易、严格住宅用地出让价格管控、进一步加强新建商品住房价格指导。

其中，《通知》提出，新房网签备案满5年可交易，二手房需满3年可交易。同时，降低宅地出让溢价率，加大热点区域土地供应，提高竞买保证金比例。另外，还将加强配建政策性住房监管。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，大连此次调控，充分说明调控主动性强、及时管控市场新情况，进一步体现下半年全国重点城市政策升级的导向。

（截图来源：大连市人民政府官网）

严格限制新购住房上市交易

8月16日，大连市对商品住房上市交易进行了“堵漏”。《通知》提出，凡在中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、高新区新购买住房的严格限制上市交易。自文件印发之日起，新签订商品房网签备案合同的商品住房需自网签备案之日起满5年方可上市交易。新办理《不动产权证书》的二手住房需取得《不动产权证书》满3年方可上市交易。

《通知》要求，严格实行新建商品住房预售价格备案制度，指导各开发企业合理确定销售均价，把握分期预售许可办理节奏，确保分期预售项目均价保持稳定，严格控制价格涨幅。对不接受价格指导的项目，有关部门依法依规暂不核发预售许可证或暂停其网签备案资格。

此外，《通知》还在严格房地产金融管理、不断规范房地产市场秩序、规范房地产信息发布等方面进一步提出了明确要求，推动大连市房地产市场平稳有序运行。

简单来说，大连此次政策提出了规定区域内新房5年限售、二手房3年限售的限售政策，并要求严格实行新房预售价格备案制度，规范大连房地产市场秩序，严格控制价格涨幅。

严跃进认为，本次大连限售管控，充分说明当前大连严打投资投机炒房的导向。限售政策成为近期很多城市采取的调控政策，也是为了打击短线操作的做法，促进购房行为的更加理性。

中原地产首席分析师张大伟指出，近日，各地密集出台调控政策“打补丁堵漏洞”。包括杭州的打新摇号、外地落户养房票打新，到北京开始限制离婚购房，都是过去十年房地产调控的漏洞，证明了2021年下半年楼市进入调整周期已经难免。

限定住宅用地出让最高溢价率

近日，上海、青岛、天津、深圳等多地纷纷叫停或延期第二轮土地集中出让竞拍。普遍观点认为，前集中土拍制度在实践中存在房企注册数个“马甲公司”参加拍卖、土地溢价率过高等问题，且存在房企对部分竞拍反应冷淡的情况，需要进行制度调整。

作为集中出让试点城市，大连在本次新政中对土地出让制度进行了调整。《通知》提出，严格限制住宅用地出让溢价率。

具体有三项要求：

1.严格限制大连市市住宅用地出让溢价率，合理确定住宅用地出让底价，降低中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区住宅用地挂牌交易时的最高溢价率，结合区域和地块实际，采用“限定最高溢价率、达到最高溢价率摇号”“达到最高溢价率后转为竞配建政策性住房面积”等竞价方式，防止高地价推高市场预期。

2.房地产开发企业竞配建的政策性住房部分不计入商品住房开发建设成本，同时按市政府相关文件要求建成后产权归政府，并加强后续开发建设监管。

3.加大热点区域土地供应，提高竞买保证金比例。

严跃进指出，大连此次政策明确，加强住宅用地出让价格管控，合理确定住宅用地出让底价，降低市区住宅用地挂牌交易时的最高溢价率。其中最值得关注的是，大连在底价确认方面有较好的思考，减少了过去简单以控制溢价率为目标的做法。所以后续“管住底价、控制溢价”的操作，会成为各地土地市场的重要体现。

交通银行金融研究中心预计，在加快完善“稳地价”工作机制的要求下，多地将修改“两集中”供地土拍规则，土地出让的原定节奏将延后，后续土地成交有补量放大的可能。

加强配建政策性住房监管

《通知》还提出，将加强对房地产开发项目竞配建的政策性住房监管。各房地产开发企业竞配建的政策性住房产权归政府，在完成项目竣工备案后，将产权与管理权无偿移交给市政府委托的专营机构接收管理，竞配建的政策性住房部分不计入商品住房开发建设成本。加强对竞配建的政策性住房全过程监管，保障与商品房建设同步设计、同步审批、同步施工、同步验收、同步交付使用。

今年5月，广州市住房和城乡建设局也曾发布《广州市商品住宅用地公开出让配建政策性住房管理办法(征求意见稿)》，提出要提高宅地配建政策性住房占比，进一步完善广州市公共租赁住房、共有产权住房以及人才住房等政策性住房的筹建方式，保障广州市政策性住房的房源供应。

严跃进指出，此次大连楼市新政对于政策性住房的配建给予了进一步规定，值得近期全国其他城市和房企的学习。一是此类竞配建的项目，其产权和管理权将无偿移交给市政府。二是此类住房项目不计入商品房开发建设成本，房企无法变相提高房价。此外，此前虽然有类似取消配建的新政策和改革，但是从稳地价和房价角度看，预计各地配建政策性住房或保障性租赁住房的做法还将存在。