济南新规，5月1日起正式实施，事关每一位业主

5月1日起，《济南市物业管理条例》（以下简称《条例》）正式施行。近日，济南市委、市政府召开新闻发布会，对《条例》进行解读。

这些场所及设施属于业主共有不动产首次登记时注明

《条例》从实际存在的突出矛盾和问题抓起，坚持权责一致、权利义务相统一原则，平衡把握各方利益关系，围绕公开信息、细化程序、规范服务、加强监管、保障权益等方面进行制度设计，维护业主和物业服务人的合法权益，推动基层治理水平的提高。

新建物业前期规划建设不到位，给交付入住后的物业管理带来了一系列问题。为从源头上保障物业交付前具有良好的基础条件保障，条例对物业管理区域的划分、物业服务用房的配置、业主共有部分的界定、物业承接查验等内容作出规范。

物业管理区域的划分涉及业主行使共同管理权的正当性问题，是业主行使权利的基础。为力求在源头上把物业管理区域划定的更科学合理，条例对物业管理区域划分的原则、程序、调整、信息录入、公示等作出规定。原则上建设用地规划许可证确定的红线图范围内，共有设施场地不能分割的，划分为一个物业管理区域。并且，明确市区范围内的物业管理区域由市住房和城乡建设主管部门负责核准划定。

针对物业服务用房配置面积不够、配置分散不好使用等问题，条例对物业服务用房的配置比例、最低面积、配置条件、位置标注、设计审查等作出详细规定，明确住宅物业按照建设工程项目总建筑面积的千分之五配置，最少不低于一百平方米。其中，办公用房的面积按照千分之三比例配置，用于经营的面积按照千分之二比例配置，为业主自治提供资金支持；明确业主委员会工作用房应当从物业服务用房中安排，建筑面积不得低于二十平方米；明确自然资源和规划主管部门实施建设工程规划许可时，应当按照规定的标准对物业服务用房的设计进行审查，并在建设工程规划许可证中载明物业服务用房的建筑面积，在附图中注明其具体位置。

针对物业管理区域内哪些部分属于业主共有，济南在条例中明确了业主共有部分的具体内容。根据上位法规定，明确了不属于业主专有部分、也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等均属于业主共有的内容。同时规定：不动产登记机构在办理不动产首次登记时，应当将业主共有部分在不动产登记簿上登记为业主共有。

针对物业承接查验时业主不参与、竣工验收材料不完整、质保期内维修难等问题，强调建设单位的责任和义务，保障业主权益，减少后期物业纠纷。明确建设单位应当邀请一定数量的业主代表以及物业所在地的街道办事处、镇人民政府参加承接查验；对于承接查验发现的问题，应当在协议约定的期限内予以整改;对移交资料不全的，应当在区县住房和城乡建设主管部门规定的期限内补齐；逾期未补齐的，应当负责相应竣工图纸等资料的制作，费用由其承担。

小区规划配建的车位应首先满足业主需要

为规范业主以及物业使用人的行为，《条例》明确规定了业主应当履行的义务；为确保按照规划用途合理、安全使用物业，明确了物业管理区域内禁止实施的十四项行为。

针对车位场地使用费、广告经营收入、物业服务用房租金等公共收入管理不规范、信息不透明、业主利益屡屡被侵占的现象，为保障业主对公共收入的知情权和支配权，规定任何单位和个人未经业主依法共同决定同意，不得利用业主共有部分进行经营；规定公共收入单独列账、独立核算、定期公示；规定公共收入按照业主大会或者业主共同决定的用途进行使用。

针对住宅专项维修资金使用不规范、公示不及时等问题，对维修资金的首期交存、专项用途、管理公示等作出规定，明确主管部门代行管理的，应当随时接受业主查询；业主大会自行管理的，业主委员会应当每年向业主发送对账单。

针对小区停车难、停车乱等问题，明确规划配建的车位应首先满足业主需要，优先投入使用；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车的，由业主共同决定。

针对业主日常生活中存在的专业经营单位维修责任划分问题，规定供水、供电、供气等专业经营设施设备及相关管线移交相关专业经营单位后，由相关专业单位进行维修更新养护。

物业服务人不得采取中断供水、供电、供气、供热等方式催收各类物业费

针对物业服务中纠纷较多的事项，强调了物业服务基本项目的内容，明确了物业服务人基本义务和禁止性规定。针对实践中物业服务信息公示不及时、不透明的突出问题，明确了物业服务人信息披露的具体项目，并要求物业服务人除在物业管理区域公示栏公示外，还要通过互联网方式告知业主。

针对群众反映强烈的物业费和物业服务质量问题，在国家实行前期物业管理制度的框架下，《条例》明确住宅前期物业服务合同执行政府指导价。同时，为尽早实现业主自行选择物业服务人的权利，体现业主意愿，《条例》中对前期物业合同的终止节点作出明示：建设单位与前期物业服务人订立的前期物业服务合同存续期间，业主大会或者业主依法共同决定选聘新物业服务人或者续聘前期物业服务人的，自新签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。此时，业主、业主大会委托物业服务人提供什么服务、达到什么标准、收取多少物业费标准，在新签订的物业服务合同中进行约定。物业服务人应当按照合同约定提供服务，业主应当按照合同约定支付物业费，这是物业服务得以良性运转的基础。对于逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付，业主委员会可以公示未交费业主名单；拒不支付的，物业服务人可以依法申请仲裁或者提起诉讼。物业服务人因不履行合同约定的义务或者履行合同义务不符合约定的，依法承担相应的违约责任。

针对物业服务中群众反映的“进门难”问题，规定物业服务人不得采取中断供水、供电、供气、供热或者限制业主及其车辆出入等方式催收各类物业费。

针对物业服务人“退出难”问题，规定了物业服务人的退出程序，并明确了新老物业服务人和业主委员会的交接程序。