土地周报 | 成交量价环比持续回升，北京打响二轮集中供地首枪（4.18-4.24）

2022年4月18日-2022年4月24日，南京、宁波、金华、南通及东莞等5个城市迎来了2022年首场集中土拍。周内优质地块占比明显提升，成交量价环比上涨，市场热度也较上周进一步回暖。此外，在成为首个推出2022年首轮集中供地的城市后，北京再度打响了二轮集中供地的首枪，于日前推出了2022年第二批次集中出让地块，涉及17宗宅地，朝阳、丰台等热点区域均有供地。

土地政策

房企融资环境或将改善长沙出台落实商办去库存意见

4月19日，央行联合外汇局印发《关于做好疫情防控和经济社会发展金融服务的通知》。《通知》明确要保持房地产开发贷款有序平稳投放，不盲目抽贷、断贷、压贷，满足企业合理融资需求。由此来看，房企融资环境或将得到改善。此外，继昆明之后，长沙也于近期出台了关于商办去库存的意见，以加快非住宅商品房的去化速度。

土地供应

供应规模延续低位运行

北京推出第二批次集中出让地块

供应方面。本周重点监测城市的供应量仍延续低位运行，总建面仅429万平方米，虽然较上周明显上涨，但同比降幅进一步扩大至78%。重点城市集中供地方面，北京于4月19日公告了第二批集中出让地块，涉及17幅宅地，其中朝阳区5宗，丰台区5宗，顺义区2宗，昌平区3宗，石景山区1宗，平谷区1宗，总建面约175万平方米，总起始价约559.7亿元。值得一提的是，北京此次集中供地均无配建保障性租赁住房的要求，但创新提出了建设“全龄友好社区”的要求，涉及昌平区平西府、顺义区福环和顺义区薛大人庄等3幅地。

土地成交

五城2022年首轮集中土拍收官

成交量价得以环比大涨

成交方面。宁波、南京、金华、南通及东莞先后于本周完成了2022年首批次集中出让，在此带动下，重点监测城市土地成交建筑面积较上周大幅上涨，总建面达989万平方米，但同比仍下降了21%；由于南京、宁波等城市有多宗高价优质土地出让，成交金额也环比大增至781亿元，同比也上涨了15%；价格方面，受城市成交结构变化影响，平均地价达7889元/平方米，同环比均呈大涨趋势。

聚焦到城市来看。22城中，本周迎来宁波和南京首轮集中土拍。具体而言，宁波挂牌的33宗宅地均成功出让，总成交建面255.5万平方米，总成交金额达265亿元；南京20宗地则仅成交14宗，包含13宗宅地及1宗商办用地，总成交建面为105万平方米，共收金192亿元。此外，南通、金华及东莞也于本周完成了2022年首轮集中土拍，其中金华推出的14宗地全部顺利成交，总建面达122万平方米，南通9幅地则成交8宗，总建面约83万平方米，共收金58亿元，东莞推出的8幅地仅成交2幅，由保利置业和武汉城建分食。

市场热度

冷热分化成多城集中土拍常态南京、东莞多宗地块遭遇流拍

市场热度方面。在南京、宁波、金华、南通及东莞集中土拍有优质土地溢价成交的影响下，本周重点监测城市的成交溢价率较上周出现明显回升，平均溢价率达4.5%。

纵观这些城市首轮集中土拍表现来看，冷热分化成为土拍常态，楼市去化表现较好、需求支撑稳固的热点板块仍能拍出高溢价甚至触顶成交，比如南京秦淮南部新城、宁波鄞州，而外围城区的宅地竞拍热度则明显较低，基本依靠国企托底或直接惨遭流拍，此次南京、东莞等城市均有6幅土地遭遇流拍，成为本周流拍主力。

周度TOP5

南京、宁波为入榜主力优质地块竞拍热度仍然高涨

本周，宁波、南京先后迎来了2022年首批次集中出让，其中不乏多宗高价优质地块，如宁波鄞州钟公庙地段地块、江南公路地块、南京秦淮南部新城地块、雨花台软件谷地块等。因此，本周总价TOP5和单价TOP5基本均由两城包揽。此外，东莞也于本周完成了首轮土拍。

从南京、宁波首轮土拍表现来看，地块竞拍热度冷热分化现象仍然比较显著，外围城区地块基本以底价成交为主，而主城优质地块争夺仍旧较为激烈，如单价榜中的南京秦淮南部新城G01、G02地块、宁波鄞州区钟公庙地块等均为触顶成交。

重点地块点评

合肥城建幸运摇中秦淮大校场G01地块

地块分析：

4月22日，南京22年首轮集中土拍到期出让。本次集中出让，南京仅推出了19宗涉宅用地，总供应规模不及去年任意批次。尽管南京此次土拍门槛大幅放低，但土拍热度并未能较去年第三批次明显回升，19宗地中6幅流拍，7幅底价成交，3幅溢价成交，3幅触顶成交，平均溢价率仅为4.4%，整体竞拍热度不及同为长三角城市的合肥和宁波。

虽然整体竞拍热度不高，但南京的优质用地仍然受到了多家房企的争夺。如位于秦淮区大校场板块的G01地块，是3幅摇号地块中房企参拍数量最多的地块，最终由合肥城建幸运摇中，成交总价达14.7亿元，平均楼板价为32367元/平方米。该宗地之所以备受房企青睐，一方面是地块区位优越，周边配套完善，所在板块是南京主城购房客户较为认可的板块之一，板块内项目去化也明显好于南京多数板块；另一方面，宗地的拿地门槛较此前显著降低，对比去年一批次周边成交地块，拿地成本显然明显下降，与此同时，该项目的住宅限价也较此前有所上涨，房地价差空间明显拉大，项目利润空间充足。