前5个月100个重点城市商品房新增供应面积同比下降48%

６月２８日，克而瑞地产研究中心发布的报告显示，今年前５个月全国１００个重点城市商品住宅新增供应面积９６５４万平方米，同比下降４８％，创２０１９年以来同期新低。

报告显示，２０２２年１－２月，商品房销售面积和金额分别同比下降９．６％和１９．３％，增速降至近７年次低。到了４月份，受国内疫情冲击明显的超预期影响，经济新的下行压力进一步加大。房地产行业销售与投资双双进入负增长。进入５月份，行业主要指标开始改善，单月新房销售规模和开发投资规模分别环比上涨２６％和１４％。商品房销售均价、房屋新开工面积和土地购置面积分别环比上涨３％、２０％和４６％。行业到达“市场底”出现实质好转，市场信心开始恢复。

从投资端来看，房企受困于自身资金压力和融资困境，大幅放缓投资行为。随着５月各地资金监管放松，房企到位资金环比上涨。因此房企积极投入再投资中以加快房屋建造，并及时恢复施工强度。尤其亮眼的是房屋新开工和土地购置，两项指标环比大涨重新成为整体投资的支撑力量。但仍需注意的是，开发投资规模５月仍为２０２２年次低。新房销售尚未完全恢复，行业投资仍处于历史较低点。

从销售端来看，克而瑞在报告中表示，居民购房信心随政策宽松而缓慢恢复，多城四限政策放开、降低首付首贷压力后购房需求陆续恢复释放。

截至６月１２日，２０２２年全国累计１７５个省市出台了２９９次调控政策，共６２７条。同时，５月全国商品房销售均价为９６１５元／平方米，环比上涨３％。因此５月商品房销售实现触底环比回升，主要原因是各省市的调控放松政策“应出尽出”，频率和力度有效地触动了购房者，放弃观望入市购房。从销售均价回升看，“以价换量”对销售规模回升贡献度较低。５月商品房销售规模在年内首次实现环比增长，共销售商品房１０９７０万平方米和１０５４８亿元，分别环比上涨２６％和３０％，同比分别下降３１．８％和３７．７％。

从不同能级城市供应占比变化来看，一线波动上行趋势因疫情“戛然而止”，２０２２年１－３月供应占比基本在１０％左右波动，４月小幅回升至１４％，５月再度回落至８％；二线城市表现“中规中矩”，供应占比持稳在５０％左右，５月增至５５％，三四线则延续小幅下行走势，供应持续缩量，５月占比降至３８％。

具体来看，一线城市前５个月新增供应面积１０２７万平方米，同比回落２％，与２０１９年同期基本持平，较２０２０年同期增长２２％。二线城市整体供应面积４５３７万平方米，同比增下降４９％，较２０２０年和２０１９年同期降幅均在四成以上。三四线城市整体供应面积４０９０万平方米，同比下降５３％，较２０２０年和２０１９年同期分别下降３９％和５１％。

对于２０２２年下半年市场，克而瑞在报告中称，供需预期都会有企稳回升态势，但市场热度预期难回２０２１年高峰时期，因而狭义整体库存或将延续高位持稳。核心一二线城市整体库存量有望持稳或小幅微降。尤其是当前市场热度较高的北京、上海、杭州、合肥等城市，因购买力相对充裕，供不应求持续加剧，但凡核心区域供应放量基本都会迎来成交爆发式增长，狭义库存有望延续低位波动态势。

对于基本面缺乏支撑且购买力严重不足的广大三四线城市，诸如烟台、北海、宝鸡等，这些基本都是人口净流出城市，目前商品住宅消化周期均在５０个月以上，即便供应不再放量，以目前低迷的成交走势来看，中长期库存风险依旧较大。

就广义库存而言，预期仍将高位持稳，一方面因疫情延期土拍的城市有望在后期持续放量，涉宅用地成交规模或将与新房成交走势趋同，延续稳中有增态势；另一方面，房企开工信心略有恢复，５月新开工面积达１１８８９万平方米，环比上涨２０％；两相综合，下半年整体未开工地块量还是有望持平上半年或是小幅微降。