济南土拍速报：华润、鑫都分别斩获唐冶、彩石地块！CBD北3宗地花落中信泰富！

8月1日，济南第二批集中供地挂牌截止迎来成交。

其中16宗土地以起始价成交，中信泰富联合历下控股摘得科技城片区3宗地，继续聚焦CBD区域，瑞马摘得天桥水屯路地块，山东虞郡房地产开发有限公司摘得郭店3宗住宅用地，其他地块则由平台公司摘得：长清3宗住宅用地归长清财金，高新两河片区2宗住宅用地归济高控股，科技城租赁地块由历下控股拿下，省棉麻公司地块由历城城发摘得，彩石2宗宅地由城建集团拿下。唐冶地块、彩石两个地块都受到了房企的追捧，从而进入竞价环节。最终彩石市委党校地块竞至“住宅建筑全部符合三星绿色标准+封顶预售”，而鑫都置业以1秒优势胜出而斩获地块，成交价3.24亿元，楼面价7591元/平米。唐冶A-5地块同样也达到熔断，进入了竞品质及建设进度环节，在该阶段，参与企业为华润、银丰和山东鲁强投资。有了鑫都的1秒优势先例，到了唐冶地块的后期竞价阶段，当真成了拼手速的竞拍。该地块最终也竞到了“全部三星住宅+封顶预售”环节，最终华润拿地。

济南2021年以来土地供求情况

CRIC土拍解析：1、济南这次土拍拿地企业依然是平台公司+国央企+地方民企，与当下房地产市场的活跃拿地房企保持了一致。2、品牌房企参与度低，二批次土拍报名及参与竞拍的房企只有华润和中信泰富2家，中海、万科、龙湖等标杆房企集体沉默，与之形成对比的，则是省内本土房企参与拿地的积极性非常高。究其原因，与当前房地产形势下各类房企在区域布局上不再追求下沉，而是更看重“上浮”有关。3、2022年土地供求数量较少，第二批次只有18宗土地出让，剔除安置房租赁房之外，仅有16宗土地可进行商品房开发，这也是造成二批次省内本土房企声音太大、外来品牌房企看似“失声”的原因。4、品牌房企看似“失声”的另一个原因，是部分地块定向出让，品牌房企想出手而不得。5、车位新规，一定程度上为本批次土拍降了温。克而瑞济南了解到，有房企本来是对唐冶A-5等地块有意向的，但因为新规导致算不过账，不得不放弃。（车位新规出发点是利民，这点很好，但房地产下行期出台，有点打击房企拿地积极性）

以下是地块位置及挂牌文件等详细指标

唐冶A-5地块拿地企业：华润唐冶A-5地块位于唐冶片区南部，占地面积6.24万平米，计容建面13.1万平米，起始楼面价仅6435元/平米，略高于去年葛洲坝所拿地块，但位置上比葛洲坝地块要更具优势。该地块吸引了来自华润、银丰、山东鲁强投资、山东健康置业（中垠）、山东公用&瑞马集团等房企报名。在竞拍中，最后的角逐主要在银丰、华润和山东鲁强投资之间展开，作为本次土拍中唯一的外来大牌房企，华润目前CBD及兴隆片区住宅都基本售罄，补仓愿望较强。

区域住宅项目早已全部交房入住，生活氛围浓厚，配套也比较成熟。商业配套鲁商天街、首创奥特莱斯都在1.5km范围内，距离围子山公园也不过三四百米。周边项目有在售的高铁城、远洋潮起东方、保利和唐悦色、龙湖九里熙上以及马上入市的能建紫郡兰园等。与2019年左右的区域销售高峰期相比，区域项目竞争局面已有所缓和。

根据克而瑞山东投策系统数据，近一年中，唐冶片区在售项目以保利和唐悦色套数最多，为636套。但从区域对比来看，唐冶片区在售项目显然不如雪山片区，因为雪山片区两项目近一年去化套数都超过千套，甚至达到2000+

地块挂牌条件：

★竞得人须在22028号地块内分别无偿配1处建筑面积不少于：（1）1068平方米的社区综合服务设施（含社区警务），380平方米的社区养老服务设施，1500平方米的社区机构养老设施，300平方米的社区卫生服务站，600平方米的室内副食品市场。（2）须在X-2地块内无偿代建教育设施（18班幼儿园，占地面积约1.32公顷）

★竞得人须在2022年12月25日前付清全部土地出让价款。市委党校地块：

拿地企业：鑫都置业

地块位于彩石片区龙湖雲峰原著东侧，占地面积3.05万平米，容积率1.4，计容建面约4.27万平米，起始楼面价6654元/平。而隔壁容积率相同的龙湖地块成交楼面价为7484元/平。

片区原来只有中铁城和融创东山府两个在售项目，龙湖雲峰原著的入市及快速清盘，使区域改善属性更受认可。再加上近2年改善置业的凸显和5月济南楼市新政后更多改善需求被释放出来，这种低密改善地块会更加受追捧。

该地块吸引了来自临沂的华润、南益、银丰、鑫都、山东公用&瑞马集团、金象泰、山东彤润置业、山东健康置业（中垠）等房企报名，其中山东彤润置业为历城区引入了产业，同时也早早的在距离挂牌截止10多天就出了价，有志在必得之势。不过在与实力更强的央企及地方民企的争夺中，无奈退出竞争。最终4家房企进入竞品质环节，但最后的角逐是在健康置业和鑫都之间展开，双方从第3项一直战到第9项，最终在第9项时，鑫都以1秒优势早出价，从而以鑫都胜出画上句号。

竞建筑品质和建设进度规则：

根据克而瑞山东投策系统数据，地块周边3km范围内，融创占据绝对市场份额，彩石有融创东山府、章锦有融创未来壹号，近13个月促成交面积达到19.8万平米，因为统计的是全口径份额，鲁商发展排第二，中铁置业则排在第三。

地块挂牌条件：

★竞得人须在X地块内无偿代建教育设施（9班幼儿园，占地面积约0.72公顷）

★竞得人须在2022年12月25日前付清全部土地出让价款

旅游路南北两侧地块

拿地企业：城建

地块挂牌条件：★为促进历城区彩石片区产城融合、职住平衡、人才引入，土地竞得人须在本地块内为驻区教育单位提供部分人才住房，并承诺本宗地内房源优先销售给历城区彩石片区入驻机构职工，由历城区指定部门负责购房资格认定，销售合同签订前须在历城区指定部门进行备案，不得私下对外销售。★22029号宗地设计方案须经历城区政府审查认可后方可履行后续报规程序★竞得人须无偿配建、代建以下设施：（1）须在2022TDGP12R00052号地块内无偿配建1处建筑面积不少于1000平方米的社区综合服务设施（含社区警务）、1处建筑面积不少于1000平方米的社区养老服务设施、1处建筑面积不少于1200米的室内副食品市场。（2）须在与2022TDGP12R00052号地块相关联的X-3地块内无偿代建教育设施（24班初中，占地面积约3.47公顷），须在与东彩石村城中村改造项目A-2地块相关联的X-4地块内无偿代建教育设施（18班幼托，占地面积约1.32公顷）★根据市文物局出具的考古意见（济文保发〔2022〕101号），2022TDGP12R00052号地块范围内发现面积约3684平方米遗址区域，要求原址保护。

★竞得人须在2022年12月25日前付清全部土地出让价款。

北湖片区水屯路以东地块：

拿地企业：山东公用&瑞马集团

水屯路地块曾于2012年由北大资源拿下，后被恒大收购，原本为商业用地，在恒大为还债退地后土地用途变更，改为住宅用地。时隔10年，区域面貌已焕然一新，小清河预计明年上半年复航，而云锦湖公园也已是绿茵碧波状态，区域环境已变得非常不错。再加上山大二院及区域规划的商业，地块周边配套也比较齐全，因此对房企来说也比较具有吸引力。

地块挂牌条件：

★竞得人须无偿配建1处面积不小于1000平方米的社区综合服务设施、1处面积不小于300平方米的社区卫生站、1处面积不小于400平方米的养老服务设施、1处面积不小于400平方米的室内副食品市场。

★竞得人须在2022年12月25日前付清全部土地出让价款科技城片区12街区12-04/06/08地块：

拿地企业：中信泰富&历下控股

从位置上来说，说科技城片区所出让地块是二批次所供住宅地块中素质最好的，并不为过。

该组团地块位于工业南路北侧，与南面的CBD核心区域仅一路之隔。而目前CBD区域的住宅项目大多已经售罄，有住宅房源在售的项目已寥寥无几，有意于在该区域置业的购房者不得不转向其他区域。

而科技城片区住宅用地的出让，因为位置的近水楼台，该区域将会成为CBD置业外溢的重要承接区域。

而中信泰富在科技城片区今日所成交地块的东南侧，就有中信泰富济南尊项目。两者相距不足1000米，在未来操盘上具有一定优势。地块挂牌条件：★竞得人须在2022TDGP02R0045号地块内提供地上建筑面积不大于4000平方米（最终回购面积以实际安置面积为准）住宅安置房源，只用于丁家村城中村改造拆迁安置，由历下区政府指定单位济南市历下区城市更新建设发展有限公司以3500元/平方米的价格回购;土地成交确认书签订后10日内，竞得人须就安置房相关事宜与历下区政府指定单位签订监管协议，由历下区政府监督实施。★竞得人须按照历下区政府要求，承诺落实以下条件：（1）商务办公2022TDGP02C0046号地块（12-06）由竞得人自持并整体运营，不得出售。（2）竞得人或其控股公司的关联公司需在该片区按照济南市打造科创金融改革试验区整体要求，引入不少于15家符合以下任一要求的企业：专精特新、制造业单项冠军、瞪羚或独角兽型企业；引入不少于2家取得一行两会颁发的金融许可证的全国性金融机构的区域总部；引入不少于3家全球性创新科技、智能智造类企业区域总部（总资产规模达5000万元及以上）。★竞得人须无偿配建、代建以下设施：（1）须在2022TDGP02R0045号地块内配建1处建筑面积不小于1500平方米的社区养老服务设施，1处建筑面积不小于600平方米的室内副食品市场。（2）须在地块X-1内无偿代建教育设施（6班幼托，占地面积约0.45公顷）

★竞得人须在2022年12月25日前付清全部土地出让价款

科技城12街区地块12-07:

拿地企业：历下控股

地块挂牌条件：

★为打造历下区保障性租赁住房项目，竞得人须按照历下区政府要求，承诺落实以下条件：该地块全部建设为保障性租赁住房，竞得人须整体自持；须持有不少于两个、总建筑面积不低于5万平方米的租赁住房项目，且具有不少于1个正在运营的租赁住房项目经验。

★竞得人须无偿配建1处建筑面积不小于1000平方米的社区综合服务设施。

★竞得人须在2022年12月25日前付清全部土地出让价款省棉麻公司A地块：

拿地企业：历城城发

该地块占地面积约5.66万平米，计容建面约15.3万平米，地块的最大优劣势都在交通方面——南面的地铁2号线在地块西南侧设有祝甸站站点，未来开发住宅毋庸置疑是地铁房，可为业主带来诸多出行便利。但地块北面有胶济铁路，会给住户带来一定的噪音干扰，使得北面住宅的受到一定影响。

地块挂牌条件：

★省棉麻公司A地块住宅部分作为历城区政府回迁安置用房使用。扣除公建、配套等须无偿移交部分，项目地上剩余住宅部分全部建筑面积由历城区政府指定单位山东历城城市发展集团有限公司回购。综合考虑地块代建、配建设施，地上建筑面积按照不高于16000元/平方米的价格回购。竞得人须就回购事宜与山东历城城市发展集团有限公司或其权属公司签订相关协议，竞得人需按照山东历城城市发展集团有限公司的要求开展房屋设计，设计方案报批前需取得山东历城城市发展集团有限公司认可。项目的开发建设、回购、移交等事宜由历城区政府监督实施。

★（1）须在地块内无偿配建1处建筑面积不少于1068平米社区综合服务设施（含社区警务）、1处建筑面积不少于330平方米的社区养老服务设施、1处建筑面积不少于600平方米的室内副食品市场。（2）须在X地块内无偿代建教育设施（9班幼儿园，占地面积约0.67公顷）

★轨道交通工程沿线须考虑轨道交通控制保护线，其中车站和区间轮廓结构外侧10米范围为特别保护区，规划建筑须退界该保护区，原则上不允许建设；车站和区间轮廓结构外侧50米范围为轨道交通控制保护线，应征得轨道集团同意后方可建设。

★按照轨道交通建设和运营要求，该地块须与轨道交通衔接，并结合车站出入口及风亭做好交通组织分析，地块的开发设计方案、施工图、施工方案须经轨道交通集团审核同意后方可报相关部门审批。同时请竞得人委托轨道交通集团认可的第三方机构进行建设运营安全性评估，评估通过并签订承诺书方可施工。施工期间应委托具有相关资质的单位对轨道交通区间隧道进行安全监控，产生的费用由建设单位承担。

★项目位于趵突泉全域汇集出露区，根据《济南市名泉保护总体规划》、《泉水区域环境影响评价》，该项目自地上室内一层地坪高程点计算下挖深度不超过18米。

★竞得人须在2022年12月25日前付清全部土地出让价款高新区两河片区经十东路以北、27号路东侧地块A-1/A-2：

拿地企业：济高控股

两宗地块位于认知度还不高的两河片区，虽然距离主城区更远些，但临近经十路，且经十路上有地铁8号线的职业学院站点，地铁8号线力争在今年10月份开工建设，交通优势非常明显。不过，在当前的市场形势下，房企更偏好主城及相对成熟新城，该区域毕竟距离绕城高速都要10km，房企意向不高，最终由济高控股托底拿下。

地块挂牌条件：

★为落实我市供水安全管理有关要求，落实市民泉水直饮工程，本宗地住宅项目须设置直饮水入户系统，并满足相关设计规范要求

★竞得人须无偿配建、代建以下设施：（1）须集中配建开放使用的社区综合服务中心，含建筑面积不少于2568平方米的社区公共服务综合设施，其中包括不少于1000平方米的社区综合服务用房、不少于68平方米的社区警务室、不少于600平方米的室内副食品市场、不少于600平方米的社区养老服务设施用房、不少于300平方米的综合文化站。（2）土地竞得人须无偿代建地块X-1（15班幼托，占地面积约1.13公顷，建设规模不低于8935平方米）教育设施。郭店片区土河以西、工业北路以北A-4/5/6地块：

拿地企业：山东虞郡房地产开发有限公司

竞得人须无偿配建、代建以下设施：（1）须在2022TDGP12R00053号内无偿配建1处建筑面积不小于1000平方米的社区综合服务设施用房(含社区警务)，1处建筑面积不少于700平方米的社区养老服务。（2）须参与分摊建设X地块教育设施费用（15班幼儿园及18班小学，占地面积约3.28公顷，预计建设费用共计10200万元），该项目竞得人须出资约2715万元（其中幼儿园1251万元、小学1464万元）。

★竞得人须在2022年12月25日前付清全部土地出让价款长清3宗地拿地企业：长清财金

东王城中村改造A-4地块:

★竞得人须无偿配建1处建筑面积不小于1068平方米的社区综合服务设施（含社区警务）,1处建筑面积不小于700平方米的社区养老服务设施,1处建筑面积不小于600平方米的室内副食品市场。

★竞得人须出资扩建现状长清区第二实验小学，由24班规模扩建至30班规模，预计扩建费用约2000万元。

★竞得人须在2022年12月25日前付清全部土地出让价款长清区平安片区平安店村旧村址地块A-1/A-2:

★竞得人须无偿配建以下设施：（1）须在地块A-1无偿配建1处建筑面积不少于1068平方米的社区综合服务设施（含社区警务），1处建筑面积不少于300平方米的社区卫生服务站、1处建筑面积不小于600平方米的室内副食品市场。（2）须在地块A-2无偿配建1处建筑面积不小于1000平方米的社区养老服务设施

★竞得人须无偿代建地块X-1内教育设施（6班幼儿园，占地面积约0.45公顷），须扩建平安中心小学校区（扩建总建筑面积800022平方米，运动场迁建15000平方米，总投资约3000万元。

★竞得人须在2022年12月25日前付清全部土地出让价款。