二手房市场回暖态势明显：指导价“名存实亡”，成交强劲复苏

７月以来，低迷了一段时间的二手房市场热度渐渐回升，甚至有部分城市出现了二手房成交量超越新房的现象。

在这背后，各地对于二手房调控的放松起到了关键作用。尤其是自去年２月份起部分城市实行的二手房指导价制度，在近期出现了松动迹象。

西安确认暂停二手房指导价

自２０２１年２月，深圳率先推出二手房指导价起，据机构统计，截至去年底，全国共有１５个城市建立了二手房指导价发布机制，这其中就包括陕西省省会西安。

２０２１年７月，西安发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，要求西安市房产交易管理中心以住宅小区为单位，形成二手住房成交参考价格，并对外发布。

作为打击通过加杠杆等方式炒房的重大“杀器”，二手房指导价大大抑制住了楼市虚火。以曾有“炒房第一城”之称的深圳为例，深圳市房地产信息平台显示，在２０２１年全市二手住宅共成交４０６９９套，同比减少５７．３％，创下近１５年的新低。

同深圳类似，二手房参考价政策出台后，西安的二手房市场也一度持续降温。根据国家统计局数据，自２０２１年１０月，西安二手房价首次出现环比下跌，此后也几乎一直保持着降势。

“西安的二手房价相对于新房优势不大，而且西安有一个很重要的特点是二手房交易费用比较高，先不说税费之类的，光中介费就能达到三个点，这也导致很多人能买新房就不愿买二手房。”一位西安房地产工作人员对中新财经记者表示。

二手房市场的遇冷也引起了相关部门的关注。５月２８日，西安市发布《关于调整商品住房交易政策的有关问题的通知》，其中明确提到“促进二手住房流通”。

６月底起，二手房成交参考价陆续从西安多个二手房交易平台上消失，后经西安市住建局相关工作人员确认，西安目前暂停发布参考价，部分中介平台在显示二手房价格时可尊重卖方意愿挂牌二手房价格，也可参照成交参考价挂牌。

“对西安房地产来说这是个利好，现在市场也需要宽松政策。”陕西省房地产研究会会长王圣学认为，同时，参考价是一种短期调节手段，长期来看，房地产市场真实交易价格最终会浮出水面。

多地取消或放松二手房指导价

当前，有类似情况的不只是西安。据克而瑞研究中心统计，截至目前，除上海和深圳外，已有１３个城市取消或放松这项政策，包括西安、成都、宁波、绍兴、三亚、广州、东莞、金华、温州、合肥、衢州、北京和无锡。

一年多的时间里，１５城实施二手房指导价以后，二手房价逐渐向理性回归。当前所谓的“取消或放松”，主要指的是和去年政策刚刚出台时相比，执行情况差别明显。

克而瑞提到，比如，成都和宁波的松动主要表现在高价房源重新挂牌，银行放款也不再严格参照指导价；广州和东莞挂牌房源价格受指导价限制，但实际交易和银行放贷已基本不受到指导价影响。还有一部分城市二手房指导价“名存实亡”，比如北京和无锡指导价偏高，不少项目指导价甚至高出业主挂牌价１万元／平方米；温州、合肥等４城没出台过实施细则。

但需要强调的是，由于一座城市里发布二手房指导价的房源往往会存在于不同的地段、面临着不同的行情，具体的执行情况也不尽相同。

北京市海淀区一位房产中介对记者表示，当下自己了解到周围片区二手房指导价的执行还是相当坚挺：“我们这里属于老学区，基本不愁卖，还是需要指导价来控制。”

深圳市一位房产中介则对记者表示，深圳也会有一些低于指导价的房源，这些房源主要以价格较高的豪宅为主。“这些总价高的房子议价弹性也会大些，最近我知道的有指导价在１５００万元左右的房子，挂牌价不到１４００万元。”

二手房回暖态势明显

二手房，因为受政策影响尤其大，被视为房地产市场的风向标。可以见得的是，随着二手房指导价的松动等一系列利好政策的出现，市场的活跃度显著提高。

诸葛找房数据研究中心监测数据显示，截至７月２６日，７月成都、深圳、南京、杭州、佛山、北京、青岛、苏州这八城新房成交４３３２６套，二手房成交５２０４３套，二手房成交明显超新房成交。

其中表现尤其突出的当属成都。易居研究院监测数据显示，７月成都二手住宅成交１７２９６套，环比增长３．６％，同比暴增３８６．１％，创下２０１２年１月以来的最高月度成交记录。

根据北京住建委官网数据，７月北京二手房成交１２３３８套。能超越以二手房为主的老牌一线城市北京，成都的表现实属不易。业内普遍认为，成都二手房限价取消，被压制的市场需求集中释放是重要原因。

“基于一、二手房联动效应，二手房流动性率先修复，置换新房等需求才能充分释放，未来一段时间内，二手房市场仍将保持较为强劲的复苏势头，核心城市二手房市场将先于新房转暖。”易居研究院认为，随着二手房市场流动性、活跃度提升，也将对新房市场信心产生正面和积极的作用。

分析普遍指出，未来一段时间，次新二手房仍将保持比较强劲的复苏势头。