房子有这些问题？明起实施，山东发文

近日，山东住房和城乡建设厅召开关于全面推行“先验房后收房”制度和调整新建住宅工程质量保修期的新闻通气会，对验房收房和新建商品住宅最低保修期限新规进行解读。

两个新规分别是8月26日发布的《山东省住房和城乡建设厅关于全面推行“先验房后收房”制度推动提升住宅工程交付质量的通知》和9月1日起实施的《山东省住房和城乡建设厅关于调整新建住宅工程质量保修期的指导意见》。

现场验房注意做这3件事：看观感质量查功能，做好记录督促整改

“先验房后收房”工程质量专业性、技术性很强，业主不是内行，如何充分利用现场查验机会维护合法权益？山东省住房和城乡建设厅工程质量安全中心负责人给出了三点提醒：一看观感质量、二查使用功能、三做记录并监督整改。

有关现场查验环节，在“先验房后收房”相关“工作指南”和“查验要点”中，都有具体描述。在工程竣工验收前，也就是在主体完工后、安装及装修过程中，房地产开发企业应当分阶段组织业主进入施工现场查验。这个环节，业主可以重点查验工程主体的观感质量，比对现场使用材料的品牌、规格是否和公示的信息一致，分户验收的内容和结论是否和现场看到的情形一致，设备管线的布局、位置和安装精度是否规矩、合理，还可以要求查看分户验收等影像资料等。

在正式收房前，房地产开发企业要组织业主进入所购买房屋的室内现场查验。这个环节，业主可以对照查验要点，重点查验使用功能情况，包括房屋的几何尺寸、门窗的密闭情况与开启灵活度以及有无渗漏裂缝、起皮空鼓、管道堵塞等，特别是精装修、全装修的房子，还可以查看装修使用的材料、水电暖设备设施、配备的家具等品牌型号是否和购房合同约定的一致、是否具备承诺的功能。

“重要的是，对每次查验所发现的问题，业主要让陪同验房的工作人员逐条记录在册并签字确认，让开发商承诺维修整改期限和标准，到期后再现场核实整改维修情况，所有问题都整改销项后再签字收房。”相关负责人表示，基于“专业人干专业事”的考虑，在制度上也作了充分考虑，允许业主按照自愿原则，邀请或书面委托他人参与查验，以确保查验的精准度和查验效果。

9月1日起，住宅防水保修期限延长至10年

当房屋出现质量缺陷时，如何确定房屋是否还在保修期限内？房地产开发单位、施工单位的质量保修责任是如何进行界定的？经维修合格部位的保修期限该如何确定？

一方面，上述《指导意见》明确了调整保修期限。

在正常使用条件下，屋面防水工程以及有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏由5年调整为10年；供热与供冷系统由2个采暖期、供冷期调整为5个；电气管线、给排水管道、设备安装隐蔽部分由2年调整为10年，非隐蔽部分由2年调整为5年。其他部位质量保修范围和期限，按现行法规规定执行。保修期限内经维修合格的部位，可由房地产开发单位和施工单位、房地产开发单位和产权人分别重新约定保修期限。

另一方面，《指导意见》明确了房地产开发单位和施工单位的保修责任。

按照《山东省商品房销售条例》规定，房地产开发单位对购房人承担商品房质量保修责任，在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任。也就是说，在保修期限内，房地产开发单位对购房人负质量保修责任。商品房质量保修期限的起始日期自交付之日起计算。代建单位竣工整体移交的城镇保障性安居工程质量保修期限和起始日期，由双方在委托代建合同中予以约定。对于施工单位，按照《建设工程质量管理条例》规定，施工单位对房地产开发单位承担建设工程质量保修责任，在保修范围和保修期限内发生质量问题的，履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任。也就是说，在保修范围和保修期限内，施工单位对房地产开发单位负质量保修责任。建设工程质量保修期限的起始日期自工程竣工验收合格之日起计算。