房地产行业有望于四季度筑底复苏

近日，中金发表报告表示，上月30日国家财政部发布通知，对一年内住房先卖再买家庭给予个人所得税退税优惠；人行也发布通知，下调首套住房公积金贷款利率15个基点。

该行指出，促进内地房地产市场平稳健康发展的政策合力正在形成。继9月29日下调部分城市首套房贷利率下限，9月30日房地产财税和利率政策再发力。财税方面，出售自有住房后一年内重新购买住房的家庭，可退还已缴个人所得税(目前个税按照房屋增值额的20%或全额的1%计征，部分地区可选择计税方式，满五唯一住房免征)，该行预计该政策将有效引导改善性购房需求释放。

利率方面，本次下调后首套住房公积金贷款利率已达历史最低水平(5年以上首套公积金贷款利率为3.1%)，金融端政策发力已非常充分。叠加此前供给侧相关举措的出台和落实，例如政策性银行保交楼专项借款、建设银行设住房租赁基金收购商品房用于租赁等，中金认为政策合力之下居民购房预期有望逐步企稳并回升。

报告指，供、需两端政策或继续发力，基本面可能呈“缓复苏、弱信用”态势。9月高频口径新房销售面积和百强房企销售金额分别按月微增9%和4%，按年跌幅受低基数影响收窄至-23%和-26%，基本面指标表现整体仍较为疲弱。

往前看，中金认为如果供、需两端政策持续加码，则销售有望逐渐筑底、缓慢复苏，按年跌幅受益于基数走低收窄更快，其中需求侧，截至9月，32个超高/高能级城市中仍有超2/3的城市最低首付比例高于上一轮周期最低水平；供给侧，仍须关注围绕改善企业融资环境等信用修复政策，中期维度上看，此类措施也有助于提前缓解重点城市潜在供需缺口。

中金表示，近期伴随行业供需两端政策逐步加码，认为行业基本面有望于本季度逐步筑底、缓慢复苏；在企业层面，财务稳健、土储优质、拿地积极的均好型房企将率先进入规模扩张和稳健扩表的良性循环，企业分化加剧、“强者恒强”格局显现。