超60城下调后房贷进入低利率时代

房贷“降息潮”来了。LPR的多次下调，带动了住房商业贷款的利率不断下降，大多数城市的首套房贷利率下限达到了4.1％的标准。在此情况下，央行又在9月底接连释放重磅利好，即允许符合条件的城市再次下调首套住房贷款利率，并将首套个人住房公积金贷款利率下调了0.15个百分点。

随后，公开消息显示，广州清远、山东济宁、湖北武汉迅速将首套房商贷利率下调到4％以下。而继武汉之后，天津、石家庄也加入到了降息大军中。10月14日，天津农业银行某支行的客户经理向记者证实道：“天津首套房商业贷款利率已经降到3.9％。”同日，石家庄多家银行告诉记者，石家庄首套商贷利率也下调了，降到了3.8％。

据统计，10月12日前，全国有超过46个城市宣布执行首套个人住房公积金贷款利率调整，而截至10月14日，全国有至少14个城市首套房商贷利率下调。也就是说，14天，已有超过60个城市下调了房贷利率。

10月14日，有专家对记者表示目前房贷“低利率”时代开启，对于四季度楼市行情提振的作用将会比较明显。

10月14日，中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞向记者表示，对于买房人而言，房贷利率当然是越低越好，但是对于银行而言贷款利率和存款利率之间应该有合理的差值，这样银行才能运转。

二线城市中石家庄下调幅度最大

9月29日，人民银行、银保监会发布通知，决定阶段性调整差别化住房信贷政策。

该通知称对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

而据统计局公布的70城住房价格指数，70城中共计有23个城市符合条件，其中既包括天津、武汉、石家庄、昆明、贵阳、哈尔滨、兰州、大连等8个二线城市，也包括宜昌、襄阳、秦皇岛、常德、岳阳等15个三线城市。可以下调利率的城市并不限于70城的范围，全国符合条件的城市也远不止23个城市，多个三四线城市也将进入下调行列。

此前，大多数城市的商业房贷利率已经下调到了近些年的新低标准。据监测，截至9月中旬，在全国103个监测城市中，已经有近八成的城市执行首套商业房贷利率4.1％，二套4.9％的标准。

目前，已经有多个城市的首套房商贷利率跌破4％，开启了房贷利率的“3”时代。据悉，广州清远首套商业房贷利率的最低标准已经调至3.7％，下降了40个基点；武汉、天津的下调幅度相对较小，下调到3.9％；而石家庄则下调到了3.8％，下降了30个基点，目前在二线城市中下调幅度最大。据记者不完全统计，截至10月14日，全国共计有至少14个城市首套房商贷利率下调。

这意味着，购房者买房又可以省钱了。以石家庄为例，100万元，30年期等额本息商业房贷来推算，相比4.1％的利率，利率3.8％时，购房者每月月供金额将减少172.41元，30年的房贷利息将减少6.2万元。

不过，值得一提的是，此次住房商贷利率下调是阶段性的，将会在2022年年底结束。符合条件的城市将拥有仅3个月的“窗口期”。

而不仅仅商业贷款利率下调了，公积金贷款利率也迎来了多年来较大幅度地调整。9月30日，人民银行公告称自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6％和3.1％。

国庆假期后，包括北京在内的多个城市宣布称执行央行公布的公积金利率下调政策。据中指数据监测，截至2022年10月12日，已经有超过46个城市跟进了公积金利率调整政策。

各城市除了公布央行的调整政策内容以外，还对公积金利率调整后的一些实施细则进行了说明。

其中，值得一提的是，多个城市均提到，此次公积金利率调整不仅适用于10月1日后获批生效的贷款，同样适用于存量公积金贷款，已经审批通过的公积金贷款利率可以在2023年1月1日起进行调整。公积金贷款利率本来就较低，这次降息能让购房者享受到更多的实惠。

湖北三城市场刺激效果尚不明显

因为截止日期的存在，此次首套购房商贷利率下调给人一种“过了这个村儿，没这个店儿”的感觉。而首套公积金贷款利率也难能可贵地下降了，人们似乎已经没有拒绝购房的理由了。

70城的23个符合条件的城市里，湖北省共计有三家城市赫然在列，比别的省份都要多，分别为省会武汉，以及两个经济实力排名较前的城市襄阳和宜昌。据悉，湖北省的这三个城市均已下调了首套商贷利率和首套公积金贷款利率。对于房贷利率下调的效果，10月13日记者对以上三个城市的多名购房者以及中介人员进行了采访。

武汉一名中介人员告诉记者，最近看房的人挺多的，买房的人也有增加，但是有些人还是在等，想看看还有没有新的优惠政策。

湖北襄阳中介朱亮亮（化名）表示，现在襄阳的楼盘基本都是接近成本价成交的，价格已经“降无可降”了。这几天房贷利率又降了，公积金利率也降了，但是刺激效果相对有限，仅能加速一部分主城区优质楼盘的成交，偏远地区的楼盘还是去化很慢。朱亮亮建议，近些年需要房子住的客户可以在现阶段下手，不着急住房的客户也不妨再等一等。

湖北宜昌一名销售人员称，目前宜昌的购房市场以刚需和改善型需求购房为主，商业贷款和公积金利率的下调能对这两块需求有所激活，但不会刺激到投资的购房者。他认为，现在是刚需和改善性需求购房者买房的最好时机。

长居武汉并计划在光谷地区购房的刘星辰（化名）告诉记者：“听说武汉首套房商业贷款的利率降到3.9％，首套公积金利率也降到3.1％了，但是现在房价还在下跌，还是不想轻易的出手。”

刘星辰认为，现在武汉的房子应该是可以买的，但是武汉的房子“雷”太多了，最好不要买期房，买现房比较好。武汉的房子质量也不高，需要多看看再下手。

从湖北省的情况来看，利率的下调能够一定程度地加快成交速度，但是部分购房者的观望心理还是比较重。

10月14日，天津一名中介人员告诉记者，因为调整刚公布，目前知道的人并不太多，加之疫情的原因，效果尚未显现，预计未来对刚需客户会有所刺激。

业内人士认为目前房贷“低利率”时代开启，对于四季度楼市行情将会有比较明显的提振作用。

房贷利率还会有后续调整吗？

目前相对商业房贷而言，公积金贷款的利率较低。而多个城市已经推行“商转公”的政策，打破了两种形式的购房贷款之间的壁垒，符合条件的购房者可以将较高利率的商业贷款转换为较低利率的公积金贷款。不过，“商转公”的要求甚多，符合条件的购房者比较有限。

对于公积金利率的调整，10月11日，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华向记者表示，目前公积金政策的进一步调整空间已经比较小了，再调整的话就是针对二套房的利率了。

对于商业房贷利率的调整，10月9日，有分析师向记者表示，不仅仅是新购房的利率应该下调，存量房贷也应该降息。

记者注意到，目前部分历史高位利率购房者，选择提前归还部分房贷，以弥补房贷利率降低带来的“损失”。部分购房者，则选择铤而走险，冒着法律风险，将商业房贷转换为“经营贷”。

除了符合要求的城市外，其他不符合利率阶段下调条件的城市，大多仍然执行首套4.1％，二套4.9％的商业房贷利率。北京、上海等一线城市则执行更高的标准。

牛凤瑞表示，对于买房人而言，房贷利率当然是越低越好，但是对于银行而言贷款利率和存款利率之间应该有合理的差值，这样银行才能运转，最起码不得低于存款利率。