楼市2022|盛福片区“新老接替”，继续扛济南改善供应大旗

2022年进入年尾，在地产行业流动性吃紧、销售额下滑的背景下,各家房企的销售情况也冷热不均。近日，记者走访济南盛福片区发现，作为主打改善需求置业的热点区域，许多楼盘已经进入销售尾声，同时也不断有新品房源入市加推，新老交替之下，2023年的盛福片区仍然会是济南房地产市场的一个重要“供货区域”。

盛福片区主要楼盘分布状况

十几个项目聚集盛福

多数进入尾盘销售阶段

近两年的盛福片区已经成为改善购房群体最关注的一个区域，很多考虑300万甚至400万总价段的购房者们都在陆续进入。

根据片区控规，盛福片区要打造以居住功能为主，集商务办公、公共设施等于一体的综合片区，自2020年底以来，陆续出让大量土地，容积率大多数在1.9-2.7之间，大部分地块容积率都在2.5以下，开发项目以小高层为主。2021年，片区开启大规模开发时代，目前区域内有包括招商滨河府、中电建国誉府、绿城蘭园、越秀麓端府、历下金茂府、银丰云玺、绿城海棠映月以及中建星光城市、保利公园上城等十多个楼盘同时在售。作为一个偏改善的区域，盛福片区已然是2022年济南房地产市场热点版块之一。

在招商滨河府售楼处，记者注意到现场并没有多少人，“我们现在只有170平的户型房源了，小户型都已经清盘。”置业顾问表示，招商滨河府是2021年入市，现在所有的工程都已经封顶，预计明年9月底就能交付。据了解，作为2021年第一个入驻盛福片区的改善楼盘，招商滨河府首开并没有预想中的顺利，为了吸引客群，首批132平、143平的楼栋卖过19000的单价，直到2021年年底，越来越多的房企入驻盛福，招商滨河府的销售情况也跟着不断攀升。如今170的大户型房源价格在24000元/㎡左右，比首开价格高了将近5000元/㎡。

紧邻招商滨河府的绿城蘭园也进入了准现房销售阶段，这个由济南中央商务区投资建设集团拿地，绿城管理集团操盘代建的项目，早在2018年便拿地开工，期间由于地上高压线的迁移问题，被迫停工一年多，如今所有楼体都已经封顶，“现在还有160㎡和186㎡的大户型，能选的楼层也不是很多，均价在24500-25000元/㎡左右，明年6月交房。”售楼处工作人员向记者介绍到。从施工围挡外，记者看到整个小区外立面基本全部完工，窗户大部分在施工。相比区域内其他项目大面积落地窗的设计，绿城蘭园的造型并没有足够的冲击力，由于入市年份早，它的产品设计如今看起来也是中规中矩。

片区内同样进入销售倒计时的还有银丰云玺、中电建国誉府，其中银丰云玺剩余房源不足40套，中电建国誉府还有不到200套房源，另外越秀麓端府一期9栋楼全部售罄，二期目前在推房源也并不太多。“对于改善置业群体来说，现在这个片区在售房源没有他们想象得那么多了，市场就是在不断流动变化。”专门做中介渠道的苏斌为记者梳理了自己掌握的一些信息，“银丰云玺的定价在27000元/㎡元，中电建国誉府洋房现在价格是24500元/㎡左右，明年上半年这几个楼盘都得清零，300万的预算目前已经不够上车剩余的大户型房源了。”

新盘房源接连入市

客群选择更加多样化

尽管盛福不少楼盘销售已经进入中后期，但伴随着区域内土地的出让，还是有新的房企加入了这片置业热土，让想在盛福片区置业的群体有了更多的选择空间。

2021年年底，保利山东置业集团联合济南轨道交通集团，拍得历下区姜家地铁上盖项目，起名保利公园上城。这是济南首个地铁上盖的楼盘，也是盛福片区在售项目里唯一一个刚需定位的项目，主要产品为高层和洋房，起步面积105㎡，最大面积143㎡户型。2022年11月该项目首次开盘，其中高层105平米的均价是18000元，洋房均价是21000元/平米。这也让入住盛福的总价门槛降到200万以下。

保利公园上城入市后，吸引不少市民前来参观询问（资料图）

此外，中建城发开发的中建星光城市也为盛福片区带来大量供货。“整个项目的户型配比以142平米和170平米为主，还有少量的126平米面积段。目前在售价格是每平米22000-23000元。”中建星光城市的置业顾问介绍说到。

“两个新项目加起来大概可以供应1600多套房源，并且从这两个新项目产品定位和价格来看，基本上可以满足周边的刚需客群和改善客群。”业内人士认为，在片区内其他楼盘房源库存不太充足的情况下，明年盛福的竞争主要集中在这俩楼盘上，“这俩楼盘争夺的客户，只能是购买中建星光城市126的和购买保利公园上城的115/125的，两个项目规划定位不同，产品形成了差异化，竞争也不会太激烈。”

片区配套建设跟进不足

房企挖掘项目价值内卷再升级

从目前房企布局来看，盛福片区依旧是历下区内新盘最集中的地方，也是唯一一个短时间内聚集了十多个楼盘的片区。记者在该片区看到，一个个住宅项目如雨后春笋般涌出，售楼处也一个接一个，放眼望去，到处都是拔地而起的新楼和作业中的塔吊。2023年下半年到2024年将进入一个集中交付期。伴随着新老房企交替开发，盛福片区内目前未开发的土地也仅剩三宗，明年之后这里或将“无地可供”。

各房地产企业接连进驻盛福片区，对于提升城市居住品质而言，是一件好事。合富辉煌（中国）山东公司副总经理许传明也指出，片区发展基础不高，现状配套水平不完备，需要远期兑现。“如今的房地产市场以稳健为首要目标，购房意愿被逐步分解、同片区楼盘内卷严重、片区配套无法短时间内提升、且金融杠杆无法奏效的现在，想在盛福片区分得一份羹的房企还需继续挖掘项目价值、提升内功，更需携手平衡市场供需。”许传明表示。

此外济南快速路网的建设也在消解着片区许多项目的位置优势，为了迅速吸引客群，楼盘也是在拼命打造自己的产品特性，期待自己能从这“万花丛中”脱颖而出：你做双阳台，我就加大横厅，你是全景落地窗，我就打南北落地窗，将产品内卷又提升一个新高度，也让不少购房者挑花了眼。业内人士建议，购房者如在买房时遇到区域同质化房源，可以多从产品本身品质上做对比，最重要的还是看开发商的实力。“楼市调控背景下，最受考验的是开发商的资金实力，目前各家的价格基本都降无可降，在中意的产品差不多的情况下，选品牌房企更为稳妥一些。”