济南将对4类建设用地进行再开发

近日，济南市政府网站发布了《济南市人民政府办公厅关于深入推进城镇低效用地再开发工作的实施意见》（以下简称《实施意见》）。济南将对产业转型升级类、城镇更新改造类、用地效益提升类、城市功能完善类等4类建设用地进行再开发。《实施意见》自2023年4月1日起施行，有效期至2028年3月31日。

鼓励原土地使用权人对存量建设用地实施改造开发

《实施意见》明确了开发范围，所称城镇低效用地是指经第二次土地调查已确定为建设用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地，主要包括4类建设用地，即产业转型升级类，国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业用地，“退二进三”产业用地；城镇更新改造类，布局散乱、设施落后，规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等；用地效益提升类，投资强度、容积率、地均产出强度等控制指标明显低于地方行业水平的产业用地，参照“亩产效益”评价改革确定的“限制发展类”企业名单认定的产业用地；城市功能完善类，不符合城市规划功能定位和要求，列入拆迁改造计划的存量建设用地。批而未供和闲置土地不列入城镇低效用地再开发范围。

在规范开发模式方面，《实施意见》提出，城镇低效用地再开发应当遵照政府引导、规划先行、市场取向、因地制宜、规范运作的原则。改造规划用途为商品住宅或城市基础设施、公共设施的土地以及其他需纳入政府储备范围内的土地的，应由市、区县政府（含代管镇、街道的功能区管理机构，下同）依法收回或收购，依法办理供地手续。可对原土地权利人采取货币、物业补偿等补偿方式。

在符合规划的前提下，鼓励原土地使用权人采取自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的存量建设用地实施改造开发。对具备成片改造条件的城镇低效用地，原土地使用权人可收购归宗后实施整体改造；原土地使用权人分散的，可组建联合开发体实施整体改造开发。在改造过程中，允许按规划对用地性质、建筑容量、建筑高度作适当调整，需办理用地手续的，可采取协议方式补缴地价。

在城镇低效用地再开发范围内，市场主体可根据规划，收购相邻多宗地块，申请集中改造。市场主体可由原土地权利人协商委托确定，也可委托区县政府通过公开招标确定。

利用现有房屋和土地兴办新业态的，可实行5年过渡期

《实施意见》提出，加强政策激励。其中，对相邻出让地块归宗后整体开发但剩余出让年限不一致的，可按加权平均法明确统一的剩余出让年限，也可按照协议出让方式，经依法批准后，补缴一定年限土地出让金，按照相应年限登记。

鼓励和引导市场主体实施地上、地下综合开发。对利用自有存量建设用地实施改造的，地下部分建筑面积按照评估价格减半收取土地出让金；对再开发项目用地内配建的城市基础设施、公共服务设施，不计收土地出让金。

因旧城区改造需异地搬迁，依法收回原国有土地使用权的工业项目，在符合国家产业政策及投入产出要求的前提下，相关区县政府可采取协议出让方式为原土地使用权人异地置换安排用途相同、价值相当的土地。

在符合规划的前提下，利用现有房屋和土地兴办文化创意、科技研发、健康养老、工业旅游、众创空间、生产性服务业、科技创业载体、“互联网+”等新业态的，由相关行业主管部门报区县政府批准后，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策，过渡期5年。过渡期满后，可按新用途、新权利类型及市场价，以协议出让方式办理用地手续；符合划拨用地目录的，可采取划拨方式供地。

对单宗土地面积不超过3亩且累计不超过再开发项目用地总面积的10%的零星建设用地，可采取协议出让方式办理用地手续。

调整收益分配政策，鼓励各区实施城镇低效用地再开发

此外，城镇低效用地再开发过程中，因涉及改变土地用途、提高土地开发强度等，需重新办理协议出让手续的，除另有规定外，市、区县政府按新用地条件土地评估价格与原用地条件土地评估价格（或划拨土地使用权评估价格）的差额依法征缴土地出让金（原出让工业用地提高容积率不再增缴土地出让金）。原用地条件不明确的，以证载用途标准容积率作为原用地条件。

调整收益分配政策，鼓励各区（含济南高新区、市南部山区、济南新旧动能转换起步区，下同）实施城镇低效用地再开发。采取政府收储改造模式实施再开发的，土地出让金按照现行有关政策分配管理。采取原土地使用权人改造或市场主体改造模式，且需补交土地出让金的，需经所在区政府批准后方可实施，并报市政府审核备案，2024年12月底前完成出让的，按照缴纳金额的76%分配至项目所在区；2025年12月底前完成出让的；按照缴纳金额的66%分配至项目所在区，2026年12月底前完成出让的，按照缴纳金额的56%分配至项目所在区；2027年及以后完成出让的，参照政府收储改造模式出让金分配政策执行。

《实施意见》提出，健全推进机制。其中，各区县政府应当参照《关于加强经营性用地全生命周期管理的意见（试行）》（济政办发〔2021〕13号）和《济南市工业用地全生命周期管理办法》（济政办发〔2020〕19号）要求，与项目实施主体签订监管协议，建立多部门联合监管机制，严格按照实施方案推进项目落地；完善项目实施成效评价制度，依法依规对项目实施主体实施奖惩。