老小区改出新生活，济南政协聚焦老旧小区改造开展“商量”

老旧小区改造是一项关乎千家万户的发展工程，更是关系老百姓切身利益的民生工程，截至2022年底，全市共改造老旧小区2528个、4760万平方米，涉及居民58.7万户。2022年6月济南获评全国9个，山东省唯一“国家城镇老旧小区改造督察激励支持城市”。2023年4月份以来，济南市政协“以老小区改出新生活”为题展开商量，本次商量中，委员专家针对居民在老旧小区改造中遇到的问题和关注的话题，进行调研，并展开“商量”，为更好地助力济南老旧小区改造工作建言献策。

补短板、保安全、促服务

老旧小区旧貌换新颜

老旧小区改造改什么？围绕着这一话题，今年4月商量调研组组织委员专家前往玉函小区东区和乐山小区进行调研。调研中，调研组看到乐山小区和玉函小区东区经过改造实现了旧貌换新颜，居民的幸福指数也提高了不少。同时，很多住在老旧小区的居民也都盼着自己的小区也能够得到改造提升。

什么样的小区在老旧小区的改造范围之内呢？对此，济南市住建局一级调研员王浩介绍，济南市老旧小区改造工作自2015年开始全面启动，当时改造的范围是1995年前建成的小区，改造的内容主要是以环境提升整治为主。2020年，国务院把老旧小区改造纳入了重大的民生工程和发展工程，济南市也随即调整了政策，加大工作力度，改造的范围拓展至2000年以前建成的老旧小区，以及部分确需改造的2005年以前建成的老旧小区。

“具体的改造内容有三类，一方面是基础类改造，主要是改造提升水电煤暖等市政基础设施，以及部分社区服务管理的公共设施；另一方面是完善类改造，主要是解决宜居问题，比如说建筑节能改造、停车场充电桩建设等。此外，还有提升类改造，主要是通过统筹老旧小区周边的公共资源，补齐养老、抚幼、教育、文化等公用的社区服务配套，同时包括智慧社区建设。”王浩介绍。

王浩介绍，在老旧小区改造中，把停车难的问题当做要突破的重点，利用拆违拆临拆出的空间以及小区里可以进行功能置换的其他空间，合理地安排停车区域，划设停车位，最大限度地释放停车空间。

对于老旧小区停车难的问题，中电科集团智慧城市研究院山东分公司副总经理张圣婕认为，解决停车难的问题主要是因地制宜地发挥出空间的最大效能，一方面是地理空间，包括平面空间、立体空间的拓展应用；另一方面是时间空间，可以通过数字化手段，对车辆的停放时间周期进行分析，从而提出更有效的解决方案，比如错峰共享、停车预约、停车服务等。

老旧小区上下水管道的改造也是居民关心的问题之一，对此，王浩表示，按照《济南市人民政府办公厅关于深入推进老旧小区改造的实施意见》，老旧小区改造的下水管道是由居民出资进行改造的内容。居民可通过社区或物业公司协助，委托专业的施工队伍来进行改造维修。

山东大学政治学与公共管理学院教授、博士生导师，全国基层政权建设和社区治理专家委员会成员王佃利认为，老旧小区改造的主要着力点应该是定位在如何补短板、保安全、促服务，就是要解决一些历史遗留问题，像老旧小区的老旧管线的改、屋顶漏水、墙体保温等，确保老旧小区在发展过程中消防安全、交通顺畅以及社会治安稳定等。

引入现代化物业管理

加强社区治理工作

民生工程最终是要为民造福，所以要把老百姓所思所想所盼和当前的政策做有机结合。只有倾听老百姓的意见，才能把这项民生工程真正做到群众的心坎上。

针对老旧小区改造完成之后怎样长效管理，在前期的调研中，调研组了解到，玉函东区和工人新村南村西社区，还有凤凰山社区，目前都采取引入物业管理的模式。

历下区政协委员、山东水发明德物业服务集团有限公司董事长张洪建认为，济南市的老旧小区改造后，引入了专业化的物业服务企业，一定程度上提高了居民的生活质量，但在调研中也发现存在几个方面的问题，包括目前小区的“柔性服务”推行比较缓慢，“四保”服务还处于起步阶段，运营比较困难。“老旧小区物业服务收费标准较低，仅仅依靠物业服务收费或短期政策性补贴很难保证物业企业长效运营，也有可能因为运营资金缺失导致服务品质下降。”张洪建表示，目前老旧小区引入的企业提供的服务质量和标准与业主的期待还存在一定差距。

王浩表示，针对老旧小区改造后，确保专业化的物业企业能够进得来、留得住、可持续，济南市住建局牵头，以市物业管理工作联席会的名义，印发了《关于加强老旧小区物业管理的工作方案》，鼓励各区县政府把原来规模较小、零星分散的小区，重新划定为具有一定规模的物业管理区域。同时，出台激励措施，物业管理区域内的广告发布权、停车收费权，以及经营性的便民设施的经营权，让渡给物业企业，来弥补物业费的收益不足。此外，在一定期限内，政府通过财政给予物业企业一定的资金扶持。

张圣婕认为，社区的长效管理可以考虑建设智慧化社区，提供养老、医疗、托管、购物等多种服务，让老旧小区更具生活气息，更富人性化。

“一方面要加强社区治理的工作，建立居民公约。另一方面，要坚持党建引领，建立业主委员会。”王佃利认为，还要引进现代化的物业管理体系，明晰政府和企业的责任，让物业提供更专业的服务，让政府更好地做好兜底服务，把双方的责任明晰下来，确保能够长效运行。