看济南楼市“银十”成色如何

11月16日，国家统计局发布了2023年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，其中济南新房价格迎来三连降。10月环比下降0.1%，同比上涨2.2%。二手房价格继续维持跌势，10月迎来了六连降，环比下降0.3%，同比下降2.7%。随着“金九银十”落幕，楼市也正式进入年末冲刺阶段。

新房价格三连降

成交量推盘量明显下滑

“金九银十”向来被视为楼市传统旺季，也一直是房企们下半年业绩冲刺的关键时刻。刚刚过去的“银十”又有怎样的表现呢？根据国家统计局最新统计数据显示，10月济南新房价格环比下降0.1%，同比上涨2.2%，迎来了三连降。涨跌幅方面，济南新房销售价格环比下跌0.1%，较9月下降0.3%跌幅缩小，同比上涨2.2%，较9月上涨2.5%，同比涨幅收窄。值得一提的是，在房价重点监测我省的四个城市济南、青岛、烟台、济宁中，四城无一例外10月新房价格都出现环比下降。其中，青岛10月份环比下降0.2%，同比上涨1.2%，烟台环比下降0.4%，同比上涨0.4%，济宁环比下降0.8%，同比下降2.3%。

在济南新房价格三连降后，10月楼市的成交量也有明显下滑。根据济南房产网统计数据显示，10月份济南新建商品房共成交8393套，同9月成交的11183套相比，环比下降24.95%。但值得一提的是，从网签类型来看，10月份济南住宅成交占比53.02%，共计成交4450套，环比反而上涨了4.04%。10月济南办公网签占比只有5.23%，与9月份相比大幅下降，这也是该月网签总量出现下滑的主要原因。

随着济南楼市10月成交量明显下滑，该月度各房企推新也显得“兴致乏乏”。数据显示，10月济南新建商品房共计推盘18次，推出房源1381套，相比较9月推盘31次、推出房源2684套，10月推盘量明显下滑，基本与8月份数据持平。该月度六大主城区均有推盘动作，其中历下区比较罕见的超越历城区成为供应“大户”，该月度推盘8次。此外历城区推盘5次，市中区推盘2次，高新区、槐荫区、天桥区各1次。

二手房价格六连降

成交量挂牌量均有上涨

同新房市场一样，济南二手房价格10月依旧维持跌势已经实现了六连降。根据国家统计局最新数据显示，10月二手房价格环比下降0.3%，同比下降2.7%。梳理历史数据发现，2021年以来，济南二手房价格一直维持下降趋势，虽然每月环比降幅不大，但维持下降的趋势较久。截至今年1月已经出现十七连降。回顾上半年济南二手房市场，总体房价表现呈现“倒V型”，而暑期楼市淡季的到来，让二手房房价继续“下探”，即便到了“金九”二手房市场也未出现明显“升温”。实际上，10月二手房价格下跌的城市并非济南一市，在2023年10月国家重点监测的山东四个城市中，四城二手房价格均迎下跌之势，其中青岛10月份环比下降0.5%，同比下降4.2%; 烟台环比下降1.2%，同比下降3.8%; 济宁环比下降0.9%，同比下降4.4%。

记者在实地走访中获悉，目前大部分中介机构称，当下市场偏向于买方市场。分区域来看，凡是挂有优质学区、优质地区的二手房房源，其成交周期会相对缩短。年初开始，济南二手房房源挂牌数量一直呈现增长趋势。据介绍，同年初相比，济南部分地区二手房价格均价下跌了10%左右。在成交价下跌的同时，二手房的挂牌量和成交量均出现了上涨。与此同时，今年以来济南二手房成交周期不断增长，由之前的170天左右增长为180天左右。

济南房地产行业协会分析认为，二手住宅若保持当前趋势，全年有望突破600万平方米的交易量，较往年增加50%左右规模(往年保持在约400万平方米左右)，将继续分化新房市场份额。

“金九银十”落幕

楼市进入年末冲刺阶段

作为楼市的传统旺季，“金九银十”的成交量向来备受业内关注。从上述数据观察，今年“金九银十”总体呈现价跌量涨的趋势。今年9月初，济南官宣取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制；同时，商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易，而这意味着济南在全面取消“限购限售”政策的同时，还以政策盘活了二手房市场。随着政策效应的逐渐显现，楼市也在逐渐“回温”。从此前的实地探访中也能发现，整个10月楼市受双节影响，市场部分楼盘“升温”明显，个别楼盘七天成交抵过去半个月。有楼盘更是打出了“假期期间一小时最高劲销21套，平均每2分钟新增到访1位”的宣传语。双节假期过后，济南楼市表现“稳扎稳打”，虽偶有楼盘呈现“升温”表现，但大部分楼盘的成交量却相对稳定。

业内普遍观点认为，当下济南楼市热度分化依旧明显，热销区域热销盘成交量持续上升，非热销区域个别楼盘通过促销等方式能迎来短暂回温，但长期来看成交量仍不尽如人意。“随着全面解除限购政策效应逐步传导，外加上调整优化最低首付款比例和利率下限、降低存量首套住房贷款利率等友好政策所带来的信心支持，未来市场整体将持续向好。”有业内人士表示，当下无论官方还是房企自身，对于市场都推出了各种利好的措施，随着各项政策传导效应逐步显现，市场情绪渐趋稳定，在市场信心进一步提振后，年末市场短期或有持续向好表现。