助推楼市回暖 多地调整个人住房信贷政策

今年以来，各地持续加大对房地产稳定发展的政策支持力度，包括放松限购、降低公积金贷款利率等，还有30多个城市提出住房“以旧换新”政策。国家统计局数据显示，今年3月，我国房地产销售面积和金额比1-2月份降幅分别收窄了1.1和1.7个百分点，住房需求已出现边际回暖。

房地产调控“因城施策”还在延续。近期，《中国银行保险报》记者注意到，多地纷纷调整住房金融政策，为激发本地楼市活力出招。目前，我国商业个人住房贷款利率水平持续降低，公积金贷款政策民生保障属性更加突出，这些积极变化均有助于提升老百姓购房意愿。

房贷利率下行推升居民购房意愿

房贷利率走势与老百姓购房成本息息相关。进入4月以来全国多个城市阶段性取消首套房贷利率下限，支持住房消费信号明确。

据记者不完全统计，4月起阶段性取消首套房商贷利率下限的城市包括岳阳、常德、湘潭、济宁、青岛、烟台、福州、赣州、九江、南昌、潮州、常州、泰州等。中指研究院数据显示，截至目前，全国已有40余个城市阶段性推出相关政策。

从不同省市发布的房贷利率调整通知内容来看，各市取消利率下限的主要依据为金融管理部门发布的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》（以下简称《通知》）。根据《通知》，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估，期内新建商品住宅销售价格同环比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套房商业个人住房贷款利率下限。

多方数据显示，当下房贷利率已降至历史低位。贝壳研究院监测数据显示，2024年3月份百城首套主流房贷利率平均为3.59%、二套主流房贷利率平均为4.16%，较去年同期分别回落43个基点和75个基点。

人民银行日前披露，3月份新发企业贷款加权平均利率为3.75%，比上月低1个基点，比上年同期低22个基点。3月份新发个人住房贷款利率为3.71%，比上月低15个基点，比去年同期低46个基点。而这一利率水平也较与房贷挂钩的5年期以上LPR低0.24个百分点。记者注意到，这是自2019年8月LPR改革以来，新发个人住房贷款利率首次低于企业贷款利率。

多位业内人士指出，降低房贷利率是扭转楼市预期的“关键一招”。

中指研究院市场研究总监陈文静认为，整体上看，降低房贷利率是当前促进购房需求释放的重要举措之一，预计接下来将有更多城市跟进。

民生银行首席经济学家温彬表示，个人住房贷款利率持续下行，使得企业居民利息负担进一步减轻，既激发了企业居民信贷需求，也有利于维护房地产市场平稳健康发展。

当前，商业银行推动房贷利率下行的意愿也较高。中国首席经济学家论坛理事长连平指出，近一年来，部分银行个人住房贷款规模缩水、在全部贷款中的比重下降。不过个人住房贷款风险更低，依然是盈利较强的业务板块，银行投放这类贷款的积极性较高。同时，个人住房贷款利率下行将有助于改善房地产销售情况，从而提升房企的销售回款和流动性状况，提升房企的自身造血能力、更好化解相关风险。

公积金贷款为老百姓减负

在个人住房商业类贷款利率持续下降的同时，近期多地也在对公积金贷款政策进行“松绑”。记者注意到，本轮调整多面向多子女家庭、灵活就业人员等特殊群体，绿色建筑、“老破小”等特殊领域，旨在更大力度发挥公积金在保障住房需求上的积极效用。

日前，北京住房公积金管理中心发布《关于优化老旧小区改造后住房公积金贷款期限核定标准的通知》，延长完成特定改造项目的老旧小区公积金贷款年限，从“低于房屋剩余使用年限减3年”优化为“低于剩余土地使用年限减3年”。据北京住房公积金管理中心有关负责人介绍，这一政策将有效解决老旧小区住房买卖中因房屋使用年限较长导致贷款年限较短的问题。

与此同时，北京、广州还在4月出台支持绿色建筑发展的措施，针对购买绿色低碳建筑的购房者给予公积金贷款额度上浮。

面向灵活就业群体，苏州推出“乐居苏城”存贷产品。灵活就业人员缴存公积金可享受“灵活缴存、随时支取”的便利，同时还能享受住房公积金的各项政策补贴。宁波在政策中明确，灵活就业人员按规定缴存住房公积金且具有完全民事行为能力的，在本市行政区域内购买、建造、翻建、大修自住住房时，可申请住房公积金贷款，贷款条件与单位缴存职工一致。

此外，各地公积金贷款惠民政策还包括优化住房套数认定标准、降低首付比例、提高公积金最高贷款额度、增加公积金贷款次数等。