济南商品房预售向高额保证金说“再见”

    为进一步加强商品房预售资金监管，维护购房者合法权益，市城乡建设委日前起草了《济南市商品房预售资金监督管理办法》（征求意见稿）。根据征求意见稿，开发商可根据工程进度申请不同的预售资金监管额度，“五证齐全”的期房不再需要缴纳高额的保证金。这意味着此前执行的商品房预售资金监管政策，将迎来重大调整。
新房预售资金需存入“专户”
    据了解，商品房预售资金是指购房人支付的定金、首付款、购房贷款以及其他形式的购房款。
    根据上述征求意见稿，新建商品房预售资金实行全程监管。开发企业申请商品房预售许可证后，应当选择办理商品房预售资金监管业务的商业银行开立新建商品房预售资金监管专用账户，并由监管机构、监管银行、开发企业三方签订新建商品房预售资金监管协议。
    监管专用账户应当按照一个《商品房预售许可证》对应一个账户的原则开立，经监管机构审批同意可另行开立的除外。购房人所缴纳的新建商品房预售资金，必须全部直接存入商品房预售合同载明的监管专用账户。开发企业不得以任何形式直接收存预售资金。购房人申请按揭贷款的，贷款银行或住房公积金管理机构应当将按揭贷款直接发放到该监管专用账户。
3个节点可支取监管资金
    为确保开发企业不会将购房者交付的房款挪作他用，同时减轻开发商前期资金压力，征求意见稿将预售前缴纳保证金的规定，改为对商品房预售资金进行监督管理。
    征求意见稿明确，主管部门应根据建安造价和施工进度确定预售资金重点监管额度。重点监管额度以1800元/平方米乘以开发项目申请预售面积计算值为基数，根据工程施工进度核减。
    完成工程主体结构、内外装饰、竣工验收备案三个节点，可分别核减到重点监管额度的50%、30%、10%。其中，12层（含12层）以上建筑，按照工程主体结构完成1/2时，核减到重点监管额度的70%。重点监管额度内的预售资金，未经核减，企业不得擅自使用；超出部分企业可以自行使用，但应优先用于本开发项目的建设。
业内人士认为，按照工程进度核减监管资金，既可以防止楼盘“烂尾”，保证购房者权益，又能有效缓解企业资金压力，可谓一举两得。
企业诚信度决定被监管面积大小
    记者了解到，尽管开发企业卖期房不用再交预售保证金，但其预售款需要全部进入监管账户。
    征求意见稿规定，主管部门应根据上年度企业诚信情况控制开发企业网签面积，首次放开商品房预售许可面积的20%；预售资金存入专用账户未达到重点监管额度前，按照预售资金需达到重点监管额度核算，放开对应的网签面积；预售资金存入达到重点监管额度后，放开全部商品房预售许可面积。
预售资金不入专户将被暂停网签
    在此前的规定中，不按规定使用商品房预售款的开发企业，将由建设部门责令限期改正，暂停商品房预售。而征求意见稿对违反规定的开发商提出了更为严格的处罚。
    按征求意见稿，凡是存在预售资金不及时存入专用账户、提供虚假证明材料申请降低重点监管额度，以及其他违法违规行为的开发商，建设主管部门将暂停开发企业网上签约，并记入不良行为记录。其中情节严重的，停止办理项目后续有关手续。施工、监理单位提供虚假证明或采取其他方式协助开发企业骗取降低预售资金重点监管额度的，也将被依法追究相关责任。
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调整前的预售款监管方式
    从2005年的第三方公司担保，到2009年交纳保证金，再到此次征求意见稿提出的新监管方式，济南新建商品房预售资金监管方式在不断演变，虽然方式有差别，但目的都是为了维护购房者的合法权益。
第三方担保方式
    2005年9月26日，当时的市建委发布济建开字第[2005]30号文《济南市商品房预售款监管实施细则》，运用市场机制，引入中介机构，通过担保公司、商业银行对商品房预售款进行监管；政府不直接参与市场行为，而是作为“裁判”，对参与的中介机构资格进行审核并监督实施。
    根据该细则，商品房预售款监管采取开发企业委托担保公司向买房人提供预售款监管责任担保书的方式，开发企业在自行选择的商业银行开设商品房预售款专用账户，开发企业、担保公司、开户银行三方共同签订“商品房预售款监管协议书”，并报市建委备案，由建委监督实施。
    预售款要全部存入专用账户，其中商品房开发项目施工合同建设投资上限的120%，被作为重点监管资金，这笔资金只能用作本项目建设所必需的用款事项，不得挪作他用。使用该资金必须提出用款计划和申请，担保公司根据工程进度，核实开发企业用款计划和预售款拨付申请，出具《预售款使用核准通知书》，并定期查验预售款专用账户资金情况。
   承担商品房预售款监管的担保公司，由市建委公开招标准入。获批后缴纳注册资金的10%作为担保保证金，存入市建委指定的银行账户，在出现预售人未按规定使用预售款造成购房人损失时，优先以此担保金予以偿付。
保证金等方式
    2009年11月2日，市建委下发济建开字（2009）4号文《关于调整<济南市商品房预售款监管实施细则>监管方式的通知》，对执行多年的监管方式进行调整，采用银行保函和缴纳预售款使用保证金等方式，由市房地产业协会（监管人）对预售款进行监管。
    根据该通知，开发企业选择银行保函方式，应向监管人提供监管人认可的商业银行开具的银行保函，其保证额度、保证期限、保证范围和赔偿责任应符合监管人的有关要求；选择预存预售款使用保证金方式，应依据信用评定情况和工程进度情况，每平方米预存280元至980元不等的保证金；既不能提供银行保函，又不能预存保证金的，可向监管人申请封闭使用开发贷款作为阶段性保证措施，监管人、贷款银行、开发企业签订3方协议，按协议约定对开发贷款封闭使用，开发企业应在批准预售后3个月内申请以银行保函或保证金方式进行替代。
    选择银行保函的，工程取得竣工综合验收备案证明后，可申请撤销监管；预付保证金的，根据施工进度分期解封支付，封顶支付比例为保证金总额的30%，竣工验收为70%，竣工验收备案全部解封；封闭使用开发贷款的，按三方协议约定条件解除监管。