鼓励农民进城买房去库存？济南3大现实关口待跨过

在辛苦劳作的城市安家，是不少农民工的梦想。

近日，中央政治局会议定调楼市去库存，鼓励农民购房成为主要着力点。记者了解到，目前济南销售市场上商品房卖给农村户籍人口的比例并不高。业内人士分析，实现农民工进城购房，以下三大现实问题需要面对。

   首付关 挣20万元平均得66个月

对于农民工，一部分有购买力的已经下手，未买的人群中，除了没有在城市居住意愿，社会财富积累少是购房的一大障碍。

我们不妨算笔账，看看在济南的平均收入农民工，想要付一套房子的首付需要工作多长时间?

来自国家统计局今年4月29日的统计数据显示，全国东部地区农民工人均月收入为2966元，该数据涵盖制造业、建筑业、批发零售业、交通运输仓储邮政业、住宿餐饮业以及居民服务、修理等各个行业。

来自世联怡高数据机构的数据显示，今年11月份济南新建商品住宅的平均价格为每平方米8657元，一套可以落户的90平方米普通住宅的总价为77.9万元。按照目前市场上大部分住宅25%的首付比例计算，首付金额约为19.5万元。

假设一个单身农民工不吃不喝，工资全部用来支付购房首付，需要66个月，也就是5年半。如果上述例子中的农民工父母“支援”购房基金5万元，仍需48.9个月，超过4年。

   贷款关 还贷信誉低，办房贷不易

即便能过首付关，却难过贷款关。现实中，收入不稳定、没缴纳社保、还贷信誉低，农民工办房贷更是困难重重。

“房贷起码是5年以上的长期贷款，需要有长期稳定的收入来源，所以需要单位证明你有这个收入来源和能力。即便几年后能全部提前把房贷还清，也得有东西证明你目前的收入水平能够一直持续下去。通常，合同期内，每月收入需是当月按揭还款金额的2倍以上。不仅我们银行在贷款的时候要看上述内容，就是其他银行也是如此。”经七路一银行个贷经理如此答复。

银行在农民工购房贷款方面放贷谨慎，在一定程度上可以理解，农民工流动性大，贷款风险较高，银行在后续管理方面不免有很多麻烦。

记者了解到，在银行方面，济南本地银行农民工贷款渠道并没有很畅通的途径。在公积金贷款方面，具有稳定就业的进城务工人员连续缴存住房公积金6个月以上，可以申请住房公积金贷款。不过政策窗口虽然有，但对工作不稳定无法连续缴存的人来说依然不方便。

专家对此建言，商贷渠道不畅，公积金有政策但无法受惠，根本原因还是工作不稳定，政府正在大力发展的现代产业化住宅，将农民工从工地解放到工厂生产预制建筑部件，或可在一定程度上降低流动性，让农民工可以像正常城市居民一样固定上下班。另一方面就是在五险一金缴纳方面严查，保障农村务工人员权益。

   权益关 进城后补偿多少待权衡

农民工想在城市购房，但其在原农村拥有宅基地使用权、土地承包经营权以及集体收益分配权要怎样处置?对此，国务院此前印发的《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》中明确，现阶段，不得以退出土地承包经营权、宅基地使用权、集体收益分配权作为农民进城落户的条件。这是一个有利于农民的政策，这也从侧面点明，即使农民进城落户了，这三权仍将保留。

不过，政策同时明确，进城落户农民是否有偿退出“三权”，应根据党的十八届三中全会精神，在尊重农民意愿前提下开展试点。“如果退出在农村时的权益，可以给予明确的金钱补偿标准，就没有政策方面的担忧了。”李女士有意在城市购房落户，但资金不足，她表示，如果退出农民“三权”补偿政策明确，则可以从自己的角度比较城市购房不退农村权益与退出农村权益的利弊。如果农村土地经营权流转等金额低于直接退出的补偿，她可以选择直接拿补偿以增加购房基金。

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事实上，公积金缴存政策方面对农民工是有特殊窗口的。“农民工公积金的个人缴存比普通职工更有‘自由度’。”济南住房公积金相关负责人告诉记者，在个人承担的住房公积金缴存比例方面，农民工政策相较于普通缴存职工要宽松。

按照《济南市住房公积金缴存管理实施细则》，公积金缴存时，单位和职工的公积金缴存比例可以根据经济情况自行选择但不得低于各5%，不得高于各12%。单位和职工应该执行同一缴存比例。但是农民工个人缴存的“自由度”较高，如果农民工认为单位缴存的比例较高，可以选择5%这一较低的比例，来缓解“支付”公积金挤占的工资，将更多的工资贴补家用。对于想要通过公积金贷款购房的市民而言，如果认为单位缴存的比例较低，可按照较高12%的比例缴存，以此增加贷款额度。