5月1日起全面营改增 卖百万元房省税2400元

“听说房地产行业营业税要改增值税了，房产行业税负可能会下降，那改前改后有啥变化？房价能降吗？”55岁的济南市民于女士很关注新闻，最近半个多月以来铺天盖地的“营改增”信息让她有些似懂非懂——“税改”到底给生活带来什么？

营改增后房产行业税负将下降

5月1日起，营改增全面推开的试点范围将扩大到建筑业、房地产业和生活服务业、金融业4大行业，营业税将退出历史舞台。“营改增之后，房地产行业税负会下降，这是一定的。但不排除个别企业税负上升。”山东财经大学经济研究中心主任、财税专家潘明星说。

潘明星解释，营业税计税依据是营业额全额，增值税是对各个流转环节中新增的价值征税，也就是在缴税时，扣除了上一环节已征税款，解决重复征税的问题。比如甲商品需要A、B、C、D四个企业协作完成，每个企业增值100元，A把产品以100元的价格卖给B，B加工成新产品后以200元的价格卖给C，C再加工后把产品以300元的价格卖给D，D最后以400元的价格卖给消费者。按照现行营业税（全额征税）的计税办法，假设税率是4%，A、B、C、D分别缴纳100×4%=4元、200×4%=8元、300×4%=12元、400×4%=16元的税，甲商品总负税40元，税负率10%。甲商品如果改为缴纳增值税，A、B、C、D企业分别缴纳100×4%=4元、(200-100)×4%=4元、(300-200)× 4%=4元、(400-300)×4%=4元的税，甲商品总负税16元，税负率4%，减税效应显著。且每个企业各创值100元，各缴纳4元税，避免了重复征税。

潘明星说，以上是从原理上讲的。在税收运行中，企业减税的程度主要取决于购进扣税的情况。在销售规模一定的情况下，企业缴税多少取决于购进的多少。购进多的税负下降，购进少的税负上升。如果企业在税改前大量购进（如购置不动产等），将导致营改增后进项税额减少，税负增加。同时如果企业采购不规范，且对方无法提供合规发票，企业将无法抵税，也将导致税负上升。

房价能否跟着降还要考虑市场因素

既然从理论上说，整个行业税负下降了，开发商成本降了，那我们是不是可以猜测，房价也将跟着下降呢？对于这个问题，多位专家的回答是：“不好说”。

潘明星认为，税负的下降对于房企而言，毕竟仅占成本很小一部分，难以推动整体房价下降。但税改等政策综合运用对房地产价格的影响还有待观察。

易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱认为，不是成本决定房价，而是市场决定房价。他举例说：楼盘成本5万元/平方米，如果市场可以卖6万元/平方米，没有一个人会卖5.9万元/平方米；但是如果市场只能卖4.5万元/平方米，企业也不会死扛着。

个人卖房，百万房款省税2400元

对于普通市民而言，营改增以后房产交易环节确实比以前省钱了。财政部、国家税务总局3月24日发布的《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》规定，在北、上、广、深4市之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

营改增后个人购买不足2年的二手房出售时增值税征收率为5%。之前营业税税率5%，增值税征收率也是5%，看上去这个比率一样，但财税专家指出，营改增后，税负实际上略微降一点。这是为什么呢？

举个例子：5月1日前，个人将未满2年的住房对外销售，那他应该缴纳营业税。房子售价100万元，就该缴100万元×5%=5万元。5月1日后再卖，缴纳的就是增值税了，增值税是按不含税价格计税的，应该缴100万元/(1+5%)×5%=4.76万元。算下来，缴增值税将比缴营业税少0.24万元。企业“五一”后买房 可能几年不用交税

对于企业而言，营改增之后，买房就更划算了。“最近来咨询的企业不少，都是打算五一之后买房的。”4日，工业南路附近一栋写字楼的售楼顾问介绍。

企业买房这本账其实很容易算。根据税改新政，营改增后，所有购进不动产或服务的企业，将从销售方获得增值税专用发票，可抵扣本企业的税款。企业买房后，由于房产的价值较高，且可以抵扣税，营改增后，房地产下游企业税负将降低。简单地说，就是买房子的企业，税负将降低。很多企业可能好几年不用缴税。

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记者从济南市营改增领导小组办公室获悉，济南市营改增工作已经进入“倒计时”，济南市国税部门将从地税部门手中接收纳税人10.4万户，是前两轮营改增试点移交户数总数的5倍多。

济南市国税局统计数据显示，截至2015年底，全市7.4万户营改增纳税人累计申报缴纳增值税47.76亿元，减税43.02亿元，新增抵扣减税18.8亿元，两项减税合计61.82亿元，全部试点行业平均税负均有所下降，99%的纳税人和营业税相比，交税更少了或基本不变。