一季度多家房企销售额翻番 均价全面提升

随着市场回暖，房企迎来近几年最亮眼一季报。

上市房企陆续发布的2016年第一季度销售数据显示，在各项利好政策刺激下，大部分房企的销售金额出现增长，涨幅超100%成为主流。与此同时，在发布一季度业绩的上市房企中，销售均价亦全面上涨。

机构指出，在热点城市陆续出台打压政策的情况下，这种情况恐怕很难持续。虽然今年仍被认为是销售“大年”，但房企在今年后三个季度的业绩预期难以持续增长。

此外，一季度售价提高，对于房企业绩的弥补被认为十分有限。随着土地等成本提高，房地产企业利润率下滑的趋势不可避免。

量价齐升

万科在4月6日披露一季度运营数据显示，期内累计实现销售面积545.7万平方米，同比增长37.9%；销售金额752.4亿元，同比增长62%。其中3月 单月销售规模创历史同期新高，实现销售金额336亿，同比升128%。一季度销售均价约13788元/平方米，同比上涨18%。

恒大发布的公告显示，今年第一季度其合约销售面积为750.4万平方米，比去年同期增长85.9%；销售金额656.7亿元，同比增长115%。同期销售单价为8751元/平方米，同比增长15.7%。

融创一季度实现合约销售金额250.9亿元，同比增长73%；合约销售均价约22160元/平方米，上涨5.7%。

今年第一季度，旭辉共实现合同销售金额约110.6亿元，同比增长199%。合同销售均价约17900元/平方米，同比增长约40%。至此，旭辉前3月的合同销售已经完成全年365亿元目标的约30%。

销售价格上涨最明显的房企为中骏置业。公告显示，一季度其实现合同销售金额约42.85亿元，累计合同销售面积24.61万平方米，同比分别增长104%和减少3%。期内销售价格为17408元/平方米，比去年同期的8359元/平方米翻一番。

以销售代理为主要业务的世联行，第一季度累计实现代理销售金额1122亿元，比上年同期增长78.66%。

张大伟认为，一季度大部分标杆房企都收获了开门红，这与宽松的政策推动一二线楼市火爆有很大关系。此外去年同期销售情况较差，也使今年一季度业绩录得较大涨幅。

通常而言，价格上涨既有可能是由于企业提价，也可能是因为调整产品结构所致。但就今年一季度的情况而言，业界普遍认为前者是主要因素。即成交量的提升和成本的提高，都在推动销售价格上涨。

难以弥补利润

尽管一季度业绩向好，但其可持续性仍然存在疑问。3月底至4月初，上海、深圳、南京、武汉、合肥等地出台调控政策，对楼市进行降温。从近期的市场表现来看，这些政策已达到一定效果。

首创证券报告指出，3月28日至4月3日的一周，其重点监测的31个大中城市商品房成交799.60万平方米，同比增长75.26%，环比减少7.74%。按周来看，成交规模出现冲高回落态势。

其中，一线城市的环比降幅达到19.81%，除广州略上涨外，北京、上海、深圳受限购政策和预期影响降温明显，成交量分别环比减少6.57%、36.48%和0.77%。此外，二三线城市商品房成交量降幅分别为3.50%和5.99%。

该机构认为，在“去库存”大背景下，一线城市和部分过热二线城市的“虹吸效应”有所缓解，政策传导效应开始显现，周边重点城市市场需求有望得以合理释放，预计成交规模继续回升。总体市场并不会出现明显降温，但区域结构可能有所变化。

据21世纪经济报道记者了解，受销售惯性影响，加之传统销售旺季的到来，很多房地产企业将今年销售重点放在上半年，意在利用这段时间的市场冲击业绩。

业内人士认为，在低利率大环境下，今年仍是房地产销售“大年”。预计全年销售规模将继续保持高水平，但下半年的市场走势仍存变数，甚至可能在需求透支性释放后而出现下滑。

对于房地产企业而言，一季度销售价格提升，恐难弥补其逐年下滑的利润率。一方面，土地等成本的提高，正在挤压行业整体利润水平。根据中原地产对56家沪深上市房企的统计，2015年平均净利润率低至9.4%，首次跌至个位数。

另一方面，张大伟指出，整体来看房企去库存压力仍大，涨价动力不足。对于布局在三四线城市的项目，未来不排除以降价的方式去库存。

一季度销售旺盛，促使房企进一步补充货源，这可能给未来的去库存带来压力。以万科为例，其一季度累计新增项目44个，成本约为264.05亿元，占销售总额的35%。但2015年同期，万科仅新增11个项目。

张大伟认为，房企核心盈利能力下滑、财务风险加剧是不可避免的结果。今年房企将继续面临去库存和资金链的考验。