19日晚，济南市人民政府办公厅发布“关于进一步完善调控措施促进我市房地产市场平稳健康发展的通知”。文件一出，因其在限购限贷限售上均有涉及，而被业内人士称为济南“史上最严楼市调控政策”，其中到底藏着哪些“只有想不到，没有做不到”的控房价大杀器，请看本报记者的深入解读——

贷款买过房，再买算二套二套房最低首付重回六成

文件原文：济南市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%。

记者解读：

据业内人士介绍，二套房的房贷首付比例提高到60%，并不是什么新招。2011年2月至2015年3月的四年间，济南的二套房贷款首付比例一直是60%。只是最近两年在去库存的大背景下，才把二套房的首付比例降下来。

关键在于，二套房的认定上。此前，济南市各大银行对二套房的认定有松有紧。

在宽松的时候，只认贷，即只要家庭名下的住房贷款已经还清了，再次贷款购房就按首套房来算。严格的时候，认房又认贷，即名下有一套房了，不管贷款是否结清，再次申请贷款购买住房，最低首付比例都按二套房来执行，即40%。

在这次调整之前，绝大多数银行对按揭贷款执行这一认定标准。而最新出台的房贷政策，又追加了一条：只要此前有过贷款买房记录，再贷款买房，就按二套房的首付比例来执行。

驻济一家银行的信贷经理坦言，这是一记狠招，堪称史上最苛刻的认定标准。哪怕现在名下没有房子了，只要之前贷款买过房，现在想买房，一律算二套房，最低首付款比例60%，而且利率在基准利率的基础上上浮10%。贷款记录从人民银行的系统里一查就准，对于购房者来说，几乎没有办法规避。

杀伤指数：五颗星

房贷期限缩短五年，还款压力大公积金补刀，首付利率双打压

文件原文： 二套房商业按揭贷款最长年限缩短至25年，公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍。暂停向使用过2次及以上住房公积金贷款的家庭发放公积金贷款。

记者解读：

之前新房房贷最长可贷30年期，除非贷款人年龄超过35岁，无法在65岁之前还清贷款（银行通常认为65岁之后没有还款能力了，因此最长还款期限不能超过65岁）。二手房的贷款期限和房龄有一定的关系，但多数可以贷30年。

此次明确房贷期限一刀切地缩短，商业贷款的最长年限缩短至25年。少了5年的还款期，意味着月供要有一定幅度的提高，还款压力加大，对购房者的还款能力的要求更高了。

另外，公积金贷款还补了一刀。跟商贷一样，有过公积金贷款记录的，再申请公积金贷款也算二套房，首付比例提高到60%，而且利率还上浮1.1倍。

2012年时，济南曾规定首次使用公积金贷款买第二套房，首付最低六成，但利率没有上浮过。这一次可谓一记组合拳，首付和利率双重打压。

用过两次及以上公积金贷款的，暂停发放贷款。而原来用过多少次也不限，只要还清了就能再次申请使用公积金贷款。

杀伤指数：四颗星

外地家庭购房，首付最低六成堵住外来炒房者，却打击了刚需族

文件原文：非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%，商业按揭贷款最长年限缩短至25年。

记者解读：

济南房地产界的一位资深人士表示，这一招跟前面的提高二套房按揭贷款门槛一样，本质上都是抑制需求端。这对外地户籍的购房者来说，无疑是坏消息。

就算是买一套总价150万元的房子，起码得拿出90万元的首付款。而非济南户籍的购房群体多数是刚需族，如外来务工人员、留济的大中专毕业生等，这类购房者，通常对首付比例非常敏感。

从之前的30%提高到60%，直接翻番，会令相当一批刚需群体止步于首付款。

“说白了就是，进一步把外地人的购房门槛抬高了。堵住了外来炒房者的同时，也对刚需族造成了不小的杀伤力。”该人士称，此前的限购政策就已经对外来购房者做了限制，如只能购买一套房住房等。

非济南户籍的购房者可能要在如何获得一个本地户口上面下功夫，因为在限购套数、贷款首付等方面，均不处于一个起跑线。

杀伤指数：五颗星

取消提公积金缴维修资金这个购房福利太短命

文件原文：取消凭缴纳住宅维修资金证明提取住房公积金政策。

记者解读：

提取公积金缴纳住宅维修资金，这是去年才出台的一项政策。

众所周知，住房维修资金在交房时就得必须缴纳的一笔费用，相当于给房子交了一份养老保险，济南市规定，带电梯的住宅按120元/平方米的标准收取，如果是100平方米的房子就得12000元。

此前，这笔钱缴完之后，可以提取一次公积金。这次政策调整之后，就取消了这一短命的购房“福利”。

杀伤指数：一颗星

下证不满两年不准卖限购限售两手抓，两手都要硬

文件原文：限制限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，必须取得不动产权证满2年后方可上市交易。

记者解读：

显然，这其实就是限售。政策本质上是抑制了房产供应端，抑制投资购房者倒卖房屋从中获利行为。

分析人士认为，限购、限贷政策主要冲击的是房地产开发企业，而限售主要冲击的是自持卖房人群。2016年各城市楼市升温，吸引大量投机投资者进入。2年内限售，等于把投资者锁定了，投资成本大幅提高，房子难以用来炒了。

限售大招大概是始于3月25日厦门市出台商品住宅“限售”政策，在新一轮楼市调控加码中，记者粗略统计，截至4月12日，起码有13个城市先后出台了楼市“限售”政策。

通过观察这些城市的政策可以发现，限购、限贷政策执行期相对较短，一般为1-2年;限售则一般为2-3年。

本次“限售”政策在时间上的设定主要有两个目的：一、将活跃的楼市需求冻结并后置，避免快进快出的楼市投资投机炒作行为;二、为楼市后续政策调整争取更多时间，尤其是楼市长效调控机制相关的准备措施，如房地产税立法、不动产登记等。

杀伤力：五颗星

长清章丘加入限购阵营政策打补丁，主动降温形势迫然

文件原文：除了主城区之外，将长清区、章丘区纳入限购范围，本次及此前已出台的调控政策一并执行。

记者解读：

济南主城区限购之后，未进入限购范围的章丘房地产市场火得一塌糊涂，成为投资新热土。早已有声音呼吁将章丘纳入限购范围。

此前长清虽然不在限购范围内，但在计算家庭住房套数时，在长清拥有房产也是占名额的。这次政策打补丁，东西两个卫星城首次进入限购状态，势必对当地过热的市场泼一瓢冷水。

从土地市场来看，特别是章丘该降降温。今年2月份，章丘出让住宅用地，热门地块的楼面地价一路拍到了4000多元/平方米。各大房企将章丘市场视为下一个风口，纷纷抢地盘。

房价涨幅丝毫不亚于去年的主城区，出现非理性购房的苗头，二手房市场毁约现象不少。因此，业内人士认为，采取限购等政策是非常及时和必要的。

杀伤力：三颗星

地价翻番，封顶才能卖房政策有创新、操作性更强

文件原文：优化居住用地供应。本着“增加总量、控制热点、均衡供地”原则，实施精准供地，平抑土地市场。同时，引导企业理性竞价。结合土地出让溢价率提高项目预售条件，居住用地出让溢价率达到100%以上（含）的，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可；溢价率达到150%以上（含）的，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。设定居住用地出让最高限价，当竞买人报价超过最高限价时，按竞基础设施或公益设施建设进行出让。

记者解读：

土地市场也出大招了。相比去年的“济八条”，这次的措施操作性更强。济南一家房企的负责人表示，土地溢价率与预售条件挂钩，算是创新性的政策。

目前，住建部和国土部要求库存低于6个月的，加快工地节奏，同时严格禁止出现新的地王。这对地方政府来说是个不小的考验。

得赶紧供地，但问题是你哪儿拍地，哪儿的房价就往上蹿一截。如果不拍地，供应紧张加剧房价上涨的态势。从去年拿地情况来看，面粉屡屡贵过面包。

济南这次出台的新政策，溢价率超出100%，就得封顶才能卖房，溢价达到150%，必须建成现房才能卖。没有限地价竞房价，因为后期操作中不好监管和控制。但是限地价，竞修路等基础设施、建学校医院等公益设施，是比较好掌控的。

地王恐怕是很难再出现了，房企想当“地主”也更加困难。“斗地主”的花样越来越多。

杀伤指数：四颗星

捂盘炒房，两年禁拿地真落实到位，将成一大利器

文件原文：依法严厉查处捂盘惜售、炒作房价、制造和散布虚假消息、发布虚假房源及价格信息、欺骗消费者交易等违法违规行为。对涉案开发企业和中介机构，一经查实，依法从严从重处理，开发企业停止预售及网签，2年内不得参与本市土地交易，中介机构吊销营业执照，并列入失信企业“黑名单”。

记者解读：

这一禁令也不新鲜，之前喊过很多次。但实际上，捂盘惜售、炒作房价、发布虚假房源、散布虚假消息等现象屡禁不止，总是时有发生。

业内人士认为，如果真的落实到位，从严从重处罚，这是一大利器。从惩戒措施来看，可谓严厉，开发商停止预售和网签，2年内禁止拍地。中介机构则直接吊销营业执照，打入黑名单。

“关键在落实。监管力量可能有限，可以发动群众的力量，鼓励举报和曝光，让违规行为成为过街老鼠，一定能刹住市场歪风。”济南房地产界的一位资深人士认为。