开发商曲线拿地：市场风险难阻入京决心

今年进入3月份以来，全国各地城市陆续收紧楼市政策。尤其是北京，在一个月内频繁打出调控“组合拳”，号称史上最严。即便如此，我们注意到有开发商已经“暗度陈仓”，悄然进军北京房地产市场。

与以往通过土地“招拍挂”不同，房企更多地是利用并购等手段实现“入京”，这种曲线模式在如今已是屡见不鲜，正逐渐成为一种“阳谋”。在当前宏观环境趋紧、行业利润下滑、市场存潜在风险的现实下，依旧难挡房企“不入北京终不还”的决心。

房企抢滩进京

近日有消息称，广东龙头房企拟收购北京九华山庄集团股份有限公司，若事情属实将正式实现其长久以来的进京“夙愿”。虽然此事没有正式对外公布，而该企业方面也是三缄其口，但有接近交易的人士回应称，具体事宜正在沟通当中。此前，该房企一直是房地产前二十强中未落子北京的企业之一。

同样来自广东的房企，雅居乐集团则捷足先登，于去年出资2.32亿元收购一项目公司51%股权，持有位于北京延庆的综合性商业金融服务业项目。

无独有偶，景瑞控股在今年2月14日发布公告，公司全资附属公司Natural Apex斥资6.425亿元收购位于北京朝阳区的三全公寓的60个公寓单位的全部权益。景瑞控股在公告中透露，本次的收购行为是公司乃至集团扩展业务至北京的良机及首要步骤。

再看阳光城集团，目前已收购梵悦108项目的部分股权，将与梵天地产联合操盘。除上述项目外，阳光城后续还有其他项目的并购计划。自从2015年以18.73亿夺得通州地块敲开北京大门，又在次年拿下顺义地块，阳光城深耕北京的决心早已显露无疑。

业内人士分析，像北京等一线热点城市，在楼市调控持续发力、利润空间受限的情况下，土地市场的竞争依然十分激烈。若非企业自身具备相当实力，否则很难跻身北京市场。因此，对于那些无力在公开市场拿地的房企来讲，并购和股权合作等已成为不可或缺的手段。

风险难阻决心

从去年9月30日以后，部分地区针对房价上涨较快的情况，相继出台了一些调控政策。今年3月份，包括北京在内的一些城市，为了抑制房价的过快上涨，防止炒房和防范风险，又进一步增加了一些调控措施。监管层方面透露，包括对房价，还有其他房地产方面指标的影响，有可能在4月份乃至以后陆续有所显现。

此后，北京又明确未来五年全市计划供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷，以保障150万套住房建设需求，其中自住型商品房将供地1020公顷、拟建25万套房。在控地价背景下，虽然高溢价率地块数量明显减少，房企抢地热情仍然高涨。

业内普遍认为，从未来预期看，企业还是为了增加货值而拿地。所以就算拿地风险和成本较高，但主要还是从企业战略考虑。当然，当前很多开发商希望通过各种方式进军北京市场，亦是同样的道理。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，北京市场投资的潜力和各类机会都很大。后续唯一需要把控的就是类似政策风险和经营风险等，比如说要防范高价拿地以后的财务费用增大等问题等。

“北京本次调整可谓是史上最严，然而反观开发商在北京的拿地情况，各房企没有放弃在京拓展的态势。”当代置业集团执行董事兼总裁张鹏称，虽然有很多开发限制因素以及利润空间有限，但作为企业只能是先保证生存，而且进入北京市场的品牌、规模效应都是企业所需要的。

全国房地产经理人联盟常务理事郑文东认为，随着楼市调控的深入，开发商拿地条件会越来越苛刻，因此开发商会尽可能早地去拿一些地块。同时，一线城市土地加速供应，也为资金尚处于宽裕状态的开发商拿地提供了契机。