济南今年住宅用地供应计划有望创新高

长清3宗居住用地拍卖落幕后，无论是激烈的竞价过程还是创当地新高的楼面价都引起社会关注。长清楼面价站上4700元+是否正常?今后土拍市场若持续过热将怎么降温?16日，市国土部门有关人士回应了相关热点问题。

1、长清3宗地成交价高不高? 楼面价不算高，土地市场价值回归

大学城、园博园、科技创新谷……近年来，相继有多个大项目落户长清，但长清房地产市场价值一直没有显现出来。以2013年至2016年土地市场为例，据不完全统计，4年间挂牌10余宗土地，成交11宗，流拍2宗。在已成交地块中，楼面地价最高在1200元左右。

而在今年长清区首场土拍中，位于城区南部的大柿子园地块以3909元/平方米楼面地价成交，海子洼的两宗地块以4795元/平方米楼面地价成交，远超前几年价格水平。因此，拍卖一结束，即引起“长清房价要破万”的惊呼声。

“这个价格不算高。去年下半年唐冶成为拍地热点地区，房价早已一万多了，而长清有山有水，生态环境宜居，土地价格却长期较低，这是不合理的。”市国土资源局有关人士认为，轨道交通、济南国际医学科学中心、华谊兄弟电影城这些大项目对西部有带动作用，这次拍卖反映了长清地块的价值潜力，有助于长清摘下价值“洼地”的帽子。

至于楼面价创新高、购房者对长清房价破万的担心，建设部门一工作人员认为这是恐慌性心理导致。据介绍，今年一季度长清拿预售证的楼盘确实不多，因为市场房源少，购房者自然有所担心。他表示，从海子洼地块容积率来看项目将建设洋房、别墅一类的低密度产品，本身就利润高，企业不差钱，现售也承受得起，“大学城附近同类项目已经过万元了，这个楼面价加上建安成本，考虑合理利润，一万元以上售价是正常的。”

2、今后若土拍过热怎么办? 正储备政策，会适时出手降温

正式开拍前几分钟，房企大手笔加价1亿元，甚至豪掷3亿元，这种火热现象一方面源于房企迫切拿地，另一方面与此次土拍明确将溢价率与商品房预售许可挂钩有关。因此，很多参与竞拍的房企并非志在必得，而是抱着试试看的心态，一旦竞争对手出价超过心理价位，考虑到拿证时间晚、销售周期长，就会退出竞争。

国土部门有关人士称，这次长清土拍严格按照调控政策，溢价率超过150%以后拿地企业就必须现房销售，“对于局部现象不会再制定类似溢价率超过200%的硬杠杠，如果土地市场持续过热，就会出台后续措施。”该人士表示，目前济南已出台4次调控政策，现在国土、建委等部门正积极储备政策中，若市场持续火爆引起房价波动，国土部门将根据土地市场情况适时出台新的政策，现正调研市场。

在“4·19”新政中，除了溢价率与预售许可挂钩，还设定了出让最高限价，不过这一规定并未列入此次长清土拍挂牌文件。济南设定最高限价和外地土拍“熔断”机制有所不同：当一地块报价或竞价触发“熔断”红线后，该地块拍卖将暂时中止;触发最高限价后，该地块不再竞地价，按竞基础设施或公益设施进行出让。

打个比方，一宗土地起始价5000万元，最高限价1亿元，当报价或竞价突破1亿元时，将要求对该地块配套道路、绿地、学校等设施进行竞价，竞买人不仅要出钱还要负责建设。该人士表示，目前基础设施和公益设施建设因涉及多个部门，相关操作办法正在研究制定中，“今后遇到热点地块拍卖，不排除会把最高限价写入挂牌文件。”

今年章丘“2·20”土拍中，临近山大新主校区的两个组团地块引来房企争抢，楼面地价创新高。章丘纳入限购范围后，6月将迎来首场土地拍卖，有5宗居住用地位于城区东部、2宗临近山大新主校区，被视为潜在热点地块，这次土拍会不会将最高限价写入挂牌文件?“章丘刚刚划区，在过渡期内，土地招拍挂还是按以前模式运行，但济南限购政策肯定要参照执行，由区政府具体制定。”该人士说。

3、今年供应计划啥变化? 土地供应计划正待批，住地计划或创新高

纵观今年章丘“2·20”和长清“5·15”火热土拍，除了地块本身市场价值因素，业内认为与济南主城区自春节后迟迟不见供地有关，给房企带来压力，导致见地就抢的局面。

根据住建部和国土部相关要求，库存6个月以下的，不仅要显著增加土地供应，还必须加快供地的节奏，而根据统计部门数据，济南楼市库存只有5个月。对此，国土部门回应称2017年度供地计划上周已提交市政府，正等待批准，对于市场关心的住宅用地供应，今年要比去年8867亩的供应量要多，“从计划上讲是历史最高的。”

根据2012年至2016年济南土地供应计划，2015年度计划供应城镇住宅用地最高，达755.16公顷，相当于11320多亩;2016年计划供应城镇住宅用地591.16公顷，约8867.5亩，在这5年中仅高于2013年度计划，位居第四。因此，今年济南住宅用地计划供应量极有可能会让人眼前一亮。

去年以来调控涉土拍内容

2016年9月28日

将居住用地竞买保证金比例提高到30%以上，热点区域、地块提高到50%以上，并根据土地起始价和溢价率情况，缩短土地出让价款缴纳时间。

2016年12月26日

将竞买资金管控要求列入土地挂牌出让文件和出让合同，竞买人所有竞买土地资金(包括竞买保证金、土地成交价款等)全部为自有资金。

2017年4月19日

首次结合居住用地出让溢价率提高了项目预售条件，并设定出让最高限价，当竞买人报价超过最高限价时，按竞基础设施或公益设施建设进行出让。