突发！楼市出台“划时代新政”！

5月19日傍晚，住房城乡建设部在其官方网站公布了“关于《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见的通知”。

这个“征求意见稿”最大的看点，是对“房屋租赁”的各方，进行了详细的权责界定，它昭示着中国房地产即将开启一个新时代：租赁时代！

众所周知，中国房地产市场出现了严重的分化，而分化的根本原因是“人地错配”。也就是说，在中心城市，由于有更多的发展机遇、更好的公共资源，所以人口不断涌入，但地方政府为了避免出现人口失控和城市病，往往控制土地供应；反过来，在人口流失、增长缓慢的城市，仍然普遍在造新城、搞开发区。

所以，中国各城市之间房价分化是必然的，中心城市缺房也是必然的。中心城市在“缺房”和“人口增长快”的双重压力下，房价高企，年轻人越来越买不起房，这时候房屋租赁行业就获得了巨大的发展机遇。

2015年12月，在“中央经济工作会议”上，国家首次提出了房地产去库存，其中就有推动租赁行业发展的要求：

要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。

但是，要让无房者安心租房，必须解决两个问题：第一，保护租房者的合法权益，解决房东过于强势的问题；第二，政府的公共资源，要向租房者开放。也就是说，不仅房东要尊重租房者，政府也要尊重租房者。而上述条例，主要就是解决这两个问题的。

我们先看看，有了这个条例，租房者将获得哪些红利：

第一类：来自房东的

1、出租人应当遵守法律、法规的规定出租住房，确保出租的住房符合安全要求，满足基本使用功能。

2、出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房。

3、住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。

4、鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同。

5、当事人应当在住房租赁合同中约定租赁期限。对租赁期限约定不明确，出租人解除住房租赁合同的，应当提前三个月通知承租人。

6、住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。

7、办理住房租赁备案后，租赁期限届满时承租人享有同等条件优先承租的权利。

8、出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，应当承担举证责任。

9、未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。

10、出租人在租赁期限内不得解除住房租赁合同，但承租人有下列情形之一的除外。（比如拖欠租金、擅改结构等）

11、出租人出租住房，应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。具体标准由直辖市、市、县人民政府制定。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。

第二类：来自政府的：

12、经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证，并享受规定的基本公共服务。

这个条例也不是单方面给租房者扩张权利，也对他们进行了很多要求，比如不能未经业主同意擅自转租，不能擅自改动房屋结构，必须按时支付房租等。

在12项红利里，11项由房东提供，主要解决了房东过于强势的问题。对于政府应该给予租户的红利，条例相对比较简单，只有一条。我个人认为，应该在条例中写入租房者子女享受义务教育的权利。虽然有些地方规定，有了居住证和租房合同，就可以让子女上学，但个别大城市仍然限制居民的这项合法权力，而且往往是城市级别越高，越明目张胆地这样做。

要想真正开启“租赁时代”，仅仅让房东让渡权利是远远不够的，核心是政府要赋予租房者更多的权利。说白了，就是让租房者可以享受到购房者、户籍人口同样的公共资源、公共服务。

中国公民，在中国境内享受同样的权利，这是天经地义的。

细度这份“征求意见稿”，我们能发现一个有趣的现象：国家事实上鼓励你当“二房东”，这将洗白一个“灰色行业”。

“条例”的第十六条规定：

承租人可以按照住房租赁合同的约定转租住房；未约定的，承租人转租住房，应当征得出租人的书面同意。自然人转租住房达到一定规模的，应当依法办理工商登记。具体规模和管理办法由直辖市、市、县人民政府制定。

“条例”的第十一条还规定：

鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同，当事人签订三年以上住房租赁合同且实际履行的，直辖市、市、县人民政府应当给予相关政策支持。住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。

上述两条的规定，事实上为“二房东”这个“灰色行业”变成“合法行业”创造了有利条件。你可以从企业那里租赁较长期限的房子，然后按照条例的规定，只要“一房东”允许，你就可以转租，甚至做房屋的改造，而且受到“条例”的保护。

目前来看，愿意当“一房东”的企业不算太多，个人则普遍存在漏税现象，一个重要的原因是因为税收偏重。未来，希望官方能降低房屋租赁的税费，进一步刺激这个行业的发展、繁荣。

此外，各地还应该增加租赁住房用地的供应，这类土地上建造的房子，最好是一本证，不给开发商分拆出售的机会。这样，可以遏制土地价格，真正增加租赁房的数量。

要想让无房者安心过租房的日子，还应该控制货币发行量，真正抑制资产价格的泡沫。如果解决不了这个问题，那么房子的主要功能恐怕就不可能是“住”，而仍然是“炒”（保值增值）。

“春江水暖鸭先知”，2015年“中央经济工作会议”之后，部分开发商已经开始布局租赁市场，增持可租赁的房屋。未来在大城市，房屋租赁将成为一个新兴的、庞大的产业。